Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden.
Fehlende Gewerbeerlaubnis
Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob dies zur Nichtigkeit des Bestellungsbeschlusses führt[1] oder nach h. M. lediglich zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses[2]. Zweifellos ist die fehlende Gewerbeerlaubnis bestes Argument für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses. Wird der Verwalter tätig, ohne über eine Gewerbeerlaubnis zu verfügen, stellt dies nach § 144 Abs. 1 Nr. 1j GewO auch eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu 5.000 EUR geahndet werden kann.
Die Gewerbeerlaubnis wird auf Lebenszeit erteilt. Eine zeitliche Beschränkung oder ein Widerrufsvorbehalt ist unzulässig. Sie kann jedoch von Anfang an oder nachträglich mit Auflagen, Anordnungen und inhaltlichen Beschränkungen erteilt werden. So kann beispielsweise die Abberufung eines Geschäftsführers zur Wiederherstellung der Zuverlässigkeit angeordnet bzw. zur Auflage gemacht werden. Die Verletzung einer Auflage kann gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 4 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 3.000 EUR geahndet werden.
Verwalter ist auch Makler
Betätigt sich der Verwalter auch als Immobilienmakler, so benötigt er neben seiner Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter zusätzlich eine gesonderte Gewerbeerlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Dies gilt selbstverständlich auch im umgekehrten Fall, in dem sich ein Immobilienmakler als Verwalter von Wohnimmobilien betätigen möchte. Dieser benötigt dann zusätzlich zu seiner Gewerbeerlaubnis als Makler auch eine Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.
Achtung!
Ein Wohnimmobilienverwalter, der (nur) von ihm verwaltete Wohnräume vermittelt – egal, ob er den Mietvertrag im Namen des Vermieters abschließt und/oder keine Vermittlungsprovision erhält – benötigt zusätzlich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Wenn er diese Vermittlungstätigkeit nur geringfügig ausübt (max. 2 bis 3 Vermittlungen pro Jahr), ist die Maklertätigkeit nicht erlaubnispflichtig.
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