Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Modernisierungsempfehlungen enthalten sein müssen.
Im Bereich des Wohnungseigentums obliegt die Initiative auf Ausstellung des Energieausweises nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Umsetzung selbst obliegt dem Verwalter als Vertretungsorgan der Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG. Wird ein Energieausweis erforderlich, handelt es sich in aller Regel um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist, sodass der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, für die Ausstellung eines Energieausweises zu sorgen.
Bedarfsausweis
Im Übrigen ist zu beachten, dass lediglich im Fall der Übertragungsfälle ein echtes Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis besteht. Steht die Erstellung eines Energieausweises zur Beschlussfassung, ist das Ermessen der Wohnungseigentümer in den übrigen Fällen darauf beschränkt, allein die Erstellung eines Bedarfsausweis zu beschließen.
Änderungen gemäß § 48 GEG
Werden Änderungen nach § 48 GEG durchgeführt und besteht das Erfordernis des Bedarfsausweises, weil Berechnungen nach § 50 Abs. 3 GEG für das gesamte Gebäude gemacht werden, würde ein Beschluss über die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht nur ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, ein derartiger Beschluss wäre vielmehr wegen eines Gesetzesverstoßes nach § 134 BGB nichtig.
Beschlussmuster: Beauftragung eines bedarfsorientierten Energieausweises
TOP XX Ausstellung eines Energieausweises
Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwalter, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Firma ______ auf Grundlage des Angebots vom ____ mit der Ausstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises zu beauftragen. Die hierfür entstehenden Kosten in Höhe von ____ EUR werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert. Die Kostenverteilung erfolgt nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter wird weiter ermächtigt, der Firma _____ die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten zugänglich zu machen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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