BVerwG: Bestimmung des Kaufpreises bei Ausübung des geme ... / 3 Das Problem

Das Baugesetzbuch räumt den Gemeinden in einer ganzen Reihe von Fällen ein sog. gesetzliches Vorkaufsrecht ein. Das sind z. B. Grundstücke, die in einem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, Grundstücke in einem Umlegungsgebiet oder Sanierungsgebiet oder Grundstücke im Außenbereich, die im Flächennutzungsplan als Nutzung für Wohnbaufläche dargestellt sind. Die Gemeinde kann auch durch Satzung für weitere Gebiete ein Vorkaufsrecht begründen.

Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch eingetragen, es ist deshalb für den privaten Rechtsverkehr oft nicht klar, wann und wo die Gemeinde ihr Recht ausüben wird. Das Vorkaufsrecht kommt nach § 464 Abs. 2 BGB unter den Bedingungen zustande, die im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart wurden. Der Gegenstand des Kaufvertrags, die zeitliche Abwicklung und der Preis sind also in diesen Fällen schon festgelegt. Der Vorkaufsberechtigte kann also nur zu diesen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten.

Viele Gemeinden versuchen trotzdem, bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch Änderungen zu erreichen. Das gilt insbesondere für den Kaufpreis, wenn dieser nach Ansicht der Gemeinde zu hoch ist. Auch im vorliegenden Fall versuchte die Gemeinde, eine Änderung des Kaufpreises zu erreichen. Sie setzte per Verwaltungsakt einen Kaufpreis fest, der unterhalb des Preises lag, der im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart worden war. Diese Kaufpreisfestsetzung war nach Meinung der Parteien des ursprünglichen Kaufvertrags rechtswidrig, weil sie zu niedrig angesetzt worden war.