Beschleunigter Wertverfall bei Top-Büroimmobilien

Der quartalsweise von JLL erhobene Victor-Prime-Office-Indikator ist im 3. Quartal 2023 zum 6. Mal in Folge gesunken – der aktuelle Rückgang liegt bei 7,8 % gegenüber dem Vorquartal, in dem das Minus 4,8 % betrug. Der Indikatorstand für die analysierten Büro-Toplagen der 5 deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München landete Ende September bei 171,3 Punkten.

Spitzenrenditen und Mieten

Der Werteverfall ist laut JLL den gestiegenen Spitzenrenditen geschuldet. In Hamburg erhöhte sie sich um 30 Basispunkte, in den übrigen 4 Städten sogar um jeweils 35 Basispunkte. Dazu kommt die Abkühlung der bisher robusten Mietmärkte. Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, sagt, dass der Performancerückgang etwas stärker ausfalle als im Vorquartal und ein ähnliches Ausmaß wie im Schlussquartal 2022 aufweise: "Damals wurden die stärkeren Renditeanstiege von 50 Basispunkten noch deutlicher durch Gegenimpulse aus der Mietpreisentwicklung abgeschwächt."

Im Victor betrachtet JLL nur die absoluten Toplagen in den "Top 5"-Metropolen und stellt im aktuellen Index bei der Mietentwicklung eine immer größer werdende Spreizung fest. "Während die knapp vorhandenen Topflächen nach wie vor Mietpreisanstiege erfahren, ist abseits der Spitzenqualität ein Abflauen spürbar", so Kemper. Nach wie vor gebe es hochpreisige Mietabschlüsse, die sich jedoch vor allem auf das kleinteilige Segment erstreckten, während großflächige Vermietungen derzeit selten seien – ebenso wie großvolumige Büroimmobilienverkäufe.

Zahlreiche Unsicherheiten

Die Rahmenbedingungen sind nach Beobachtung von JLL im Vergleich zum Vorquartal schwieriger geworden: Zusätzliche geopolitische Risiken und die Inflation oberhalb des gewünschten Niveaus machen eine Leitzinssenkung durch die Notenbanken kurzfristig unwahrscheinlich. "Zudem haben sich die Wirtschaftsaussichten für Deutschland eingetrübt", sagt Kemper. Das Bruttoinlandsprodukt ist laut dem Statistischen Bundesamt im 3. Quartal 2023 um 0,1 % geschrumpft – und die Bundesregierung prognostiziert für 2023 ein Wirtschaftswachstum von -0,4 % gegenüber dem im Frühling erwarteten Plus von 0,4 %.

Die Abkühlung der Vermietungsmärkte wirkt sich nach Angaben von JLL-Experte Kemper auf die Erwartung von Investoren an die Mietentwicklung aus. Auch Unsicherheit bezüglich der Finanzierungskonditionen oder der Entwicklung des Flächenbedarfs sowie veränderter Flächenansprüche machen die Marktteilnehmer vorsichtig. Dazu kommt: Es gibt immer noch eine Diskrepanz bei den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.

Performancerückgang in Düsseldorf am geringsten

Die beiden ersten Plätze bezüglich der Performance im 3. Quartal 2023 zeigen sich unverändert gegenüber dem Vorquartal: Düsseldorf erzielt mit -6,5 % das positivste Ergebnis. Der neue Indikatorstand notiert bei 155,9 Punkten. Die Frankfurter Bankenlage sichert sich mit -7,2 % den 2. Platz auf den neuen Indikatorstand von 158,3 Punkten. Beide Städte profitieren von positiven Mieteffekten, die stärker ausfallen als in den übrigen Toplagen. In der Düsseldorfer Spitzenlage steigt die Spitzenmiete um mehr als 5 % gegenüber dem Vorquartal.

Die Hamburger Toplage landet knapp hinter Frankfurt am Main auf dem 3. Platz mit einem Rückgang um -7,5 % auf 186,3 Punkte. Hier lag der Renditeanstieg zwar nur bei 30 Basispunkten, dass die Hansestadt dennoch hinter Düsseldorf und Frankfurt rangiert, ist laut JLL auf die ausbleibenden Mietimpulse zurückzuführen. In den Berliner Spitzenlagen resultiert die um 35 Basispunkte höhere Rendite in einer Performance von -8,4 % (185,3 Punkte). Die Münchner Innenstadt ist mit -9,2 % (180,2 Punkte) Schlusslicht.

Vom Aufwärtstrend wie 2017 nichts zu spüren

Die Jahresperformance im JLL-Victor-Prime-Office-Indikator zeigt zum 5. Mal in Folge eine negative Wertänderung. Im 3. Quartal 2023 beträgt sie, verglichen mit dem 3. Quartal 2022, -24 %. Auch hier liegt die Düsseldorfer Innenstadt mit -19 % an der Spitze, gefolgt von Hamburg mit -23,5 %. Berlin und Frankfurt am Main sind mit -25 % gleichauf. München weist mit -25,9 % die größten Wertverluste auf.

Nach 6 Quartalen mit negativer Performance ist der Index jetzt auf einem ähnlichen Stand wie im 2. Quartal 2017. Die Unterschiede zwischen den Städten bei den Wertrückgängen haben sich hier etwas angeglichen. So bewegen sich die Indikatorstände von Berlin und Frankfurt in etwa auf dem Niveau von Anfang 2017, während sich Düsseldorf und München auf dem Level von Ende 2017 befinden. Anders als 2016 und 2017 folgen die Indikatorstände aber keinem Aufwärtstrend.

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"Immobilien in Deutschland profitierten jahrelang vom Status des 'Safe Haven': stabiles Wirtschaftswachstum sowie relativ günstige Immobilienpreise im internationalen Vergleich bei gleichzeitig fehlenden Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld", resümiert Kemper. Heute gebe es wieder Zinsen bei risikoarmen Anlagealternativen. Außerdem seien Immobilien in Ländern mit...