Die Perfomance von Top-Immobilien in den Spitzenlagen der deutschen Bürohochburgen lässt weiter nach: Der Victor Prime Office von JLL für 2023 sinkt um 19,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Wertverfall hat sich aber verlangsamt. Kommt 2024 die Trendwende?
Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, lag Ende 2023 bei 166,6 Punkten – nach 207,1 Punkten im Jahr 2022. Alle fünf Städte wiesen im vierten Quartal 2023 eine negative Performance im Vergleich zum Vorquartal auf. Die Spanne reichte von minus 1,2 Prozent in der Münchener Innenstadt bis minus 4,4 Prozent in der Frankfurter Bankenlage. Insgesamt verlangsamt sich der Wertverfall aber. Die Renditen steigen weiter.
Die Jahresperformance bleibt weiter deutlich im Minus, wobei die Städte nah beieinander liegen: In Düsseldorf ist der Rückgang im Jahresvergleich mit minus 19 Prozent am niedrigsten. Hamburg landet auf dem zweiten Platz mit minus 19,2 Prozent, gefolgt von Frankfurt mit minus 19,5 Prozent und München mit minus 19,9 Prozent. Berlin bildet mit minus 20,1 Prozent das Schlusslicht.
Weniger Büro-Deals: Internationale Investoren zurückhaltend
Im Jahr 2023 betrug die Performance im Büroindex Victor Prime Office minus 19,6 Prozent, 2022 waren es minus 11,2 Prozent. Die Quartalsrückgänge haben sich im Jahresverlauf allerdings verlangsamt: Im vierten Quartal 2023 betrug die Wertänderung nur noch minus 2,7 Prozent, nach minus 4,8 Prozent im zweiten Quartal und minus 7,8 Prozent im dritten Quartal. Ausschlaggebend für den abgeschwächten Wertverfall waren laut JLL die verlangsamten Anstiege der Spitzenrenditen an allen untersuchten Standorten.
"Wenngleich nach wie vor wenige Transaktionen stattgefunden haben und der übliche Jahresendspurt auch im Jahr 2023 ausgeblieben ist, haben wir doch einige wenige Transaktionen auf überraschend hohem Preisniveau beobachtet", sagt Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany. Er bleibt aber abwartend, ob es sich um ein Strohfeuer handelt oder ob sich der Preisfindungsprozess langsam einpendelt.
Im vergangenen Jahr wurden in den fünf Büromärkten lediglich 2,9 Milliarden Euro investiert – das sind knapp 80 Prozent weniger als 2022. Im vierten Quartal 2023 betrug das Transaktionsvolumen sogar nur rund 0,6 Milliarden Euro und blieb damit deutlich unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von zirka 4,4 Milliarden Euro. Insbesondere internationale Investoren agierten laut JLL sehr zurückhaltend mit einem Anteil von zehn Prozent des Transaktionsvolumens in Büroimmobilien. In den Vorjahren lag der Anteil regelmäßig bei 40 Prozent und mehr.
Büromieten: Gegenimpulse zu steigenden Renditen
"Das Renditeniveau für Büroimmobilien ist mit durchschnittlich 4,3 Prozent Ende 2023 spürbar höher als in den Jahren zuvor", so Kemper, allerdings noch tiefer als im Jahr 2009 nach der Finanzkrise. Damals lagen die Nettospitzenrenditen zwischen 5,25 Prozent in München und 5,5 Prozent in Berlin. Die jüngsten Renditeanstiege in den deutschen Städten fielen außerdem weniger stark aus als in den meisten Nachbarländern – das könnte Büroimmobilien für Investoren dort interessanter machen als hierzulande, so der Experte weiter: "Es ist also durchaus möglich, dass die Renditen 2024 noch weiter steigen werden, wenngleich mit einer Stabilisierung in der zweiten Jahreshälfte gerechnet wird."
Im Quartalsvergleich wiesen die Münchner Innenstadt mit minus 1,2 Prozent auf 178,1 Punkte und die Hamburger Innenstadt mit einem Minus von 1,9 Prozent (Indikatorstand:182,7 Punkte) die geringsten Performancerückgänge auf. In beiden Städten sind die Spitzenrenditen im vierten Quartal 2023 um zehn Basispunkte gestiegen und die Mieten konnten insbesondere in München Gegenimpulse setzen. In Berlin stiegen die Mieten zwar ebenfalls noch, konnten aber den Renditeeffekt von 15 Basispunkten weniger stark abfedern. Das resultierte in einem Indikatorrückgang von 2,8 Prozent auf 180,2 Punkte. Mit großem Abstand folgen die Frankfurter Bankenlage (minus 4,4 Prozent auf 151,4 Punkte) und die Düsseldorfer Bankenlage (minus drei Prozent auf 151,3 Punkte). Hier schlugen die Anstiege der Spitzenrenditen um je 20 Basispunkte voll durch, da stagnierende Spitzenmieten nichts entgegenzusetzen hatten.
"Der Victor befindet sich aktuell auf dem Stand des Jahresbeginns 2017", bilanziert Kemper. "Fünf Jahre Wertzuwächse wurden in nur sieben Quartalen korrigiert." Im Vergleich zu damals liege das Renditeniveau heute rund 100 Basispunkte höher. Die durch die Renditeänderungen besonders im Spitzensegment getriebenen Rückgänge des Victor seit dem zweiten Quartal 2022 seien durch starke Vermietungsmärkte gedämpft worden. Dieser Effekt habe sich im Laufe des Jahres 2023 im Zuge der nachlassenden Mietdynamik abgeschwächt.
Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland
JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office Indikator die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:
- Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
- Düsseldorf – Bankenviertel
- Frankfurt – Bankenlage
- Hamburg – Innenstadt
- München – Innenstadt
Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.
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