Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Rz. 4 Für ein Altenteil i.S.d. Art. 96 EGBGB ist neben der vorgenannten Verknüpfung von dinglich gesicherten Nutzungen und Leistungen zum Zwecke der persönlichen Versorgung eines Berechtigten zusätzlich noch erforderlich, dass der Verpflichtete in eine die Existenz wenigstens teilweise sichernde Wirtschaftseinheit nachrückt.[7] Durch einen Altenteilsvertrag i.S.d. § 96 EGBGB...mehr

Rz. 63 Die für eine Nachabfindung außerhalb des Anwendungsbereichs der HöfeO in Betracht kommenden Regelungen sind sorgfältig zu formulieren, insbesondere im Hinblick auf die Erfassung etwaiger Umgehungsfälle. Auch die Frage der Geltungsdauer der Nachabfindungsverpflichtung ist mit den Beteiligten zu erörtern. Denn je länger die Frist dauert, innerhalb der bei Veräußerungen ...mehr

Rz. 71 Das vertragliche Rückforderungsrecht begründet einen zweifach, nämlich durch den Eintritt eines Rückforderungsgrundes einerseits und durch die Ausübung des Rückforderungsrechts andererseits, aufschiebend bedingten Rückübereignungsanspruch. Ein derartiger mehrfach bedingter Rückübereignungsanspruch kann durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesicher...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es für das Wohnungseigentumsrecht um die Frage, ob § 268 BGB anwendbar ist. Betreibt ein Gläubiger die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, so ist jeder, der Gefahr läuft, durch die Zwangsvollstreckung ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren, nach § 268 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen. Gefah...mehr

Ohne Erfolg! Eine Berichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO setze voraus, dass entweder die Bewilligung des Berechtigten vorliege oder die Unrichtigkeit nachgewiesen sei. Beides sei nicht der Fall. Denn die Löschung einer Hypothek setze neben der Zustimmung des Grundstückseigentümers die Bewilligung des Rechtsinhabers voraus, und zwar jeweils in der Form des § 29 GBO. Es fehle die B...mehr

Rz. 5 Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist, nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Rz. 6 Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollen...mehr

Rz. 4 Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Ve...mehr

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen. Das bedeutet, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Ersteigerer einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der geset...mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g...mehr

Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a ZVG zu (§ 37 Abs. 3 Satz 2 WEG). Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, erlischt das Mietverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt (§ 37 Abs. ...mehr

Die Vereinbarung des Erbbauzinses erfolgt aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung und besteht dauernd oder für einen bestimmten Zeitraum aus wiederkehrenden Geld- oder Sachleistungen. Das Erbbaurecht kann auch gegen eine einmalige Geld- oder Sachleistung oder unentgeltlich eingeräumt werden. Haben die Vertragsparteien erkennbar nicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung zu...mehr

Wird ein eingetragenes, noch nicht erloschenes Erbbaurecht auch in seinem gesetzlichen Inhalt (z. B. Erbbauzeit) abgeändert, bedarf es zur Grundbucheintragung nicht erst der Aufhebung des bestehenden Erbbaurechts mit anschließender Neubestellung.[1] Das Erbbaurecht endet durch Aufhebung des Vertrags mit Zustimmung des Grundstückseigentümers[2], durch Zeitablauf[3], durch Verjäh...mehr

Das Verfahren der einvernehmlichen Auseinandersetzung ist gesetzlich geregelt.[1] Zunächst müssen die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt werden.[2] Der verbleibende Überschuss wird dann unter den Erben entsprechend ihren Anteilen verteilt.[3] Soweit möglich erfolgt eine Naturalteilung, sonst der Verkauf der Nachlassgegenstände mit anschließender Verteilung des Erlöses ode...mehr

Der Erbbauzins als Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts kann in wiederkehrenden Leistungen vorab vereinbart werden.[1] Achtung Regelverjährung von 3 Jahren für Erbbauzinsen Bei dem Anspruch auf (dingliche) Erbbauzinsen handelt es sich um einen Anspruch auf wiederkehrende (Einzel-)Leistungen i. S. d. § 902 Abs. 1 Satz 2 BGB, der gem. § 195 BGB der 3-jährigen Verjährung ...mehr

Wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ein Nachlass real geteilt und erhält ein Miterbe wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er für dieses "Mehr" an seine Miterben eine Abfindung, liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang vor.[1] In Höhe der Abfindungszahlung entstehen Anschaffungskosten. Das gilt auch, soweit sich die Erbengemei...mehr

Nach dem Grundsatz, dass schuldrechtliche Verpflichtungen nur zwischen den Vertragsparteien wirken, würde der vom Nießbraucher mit dem Mieter geschlossene Mietvertrag nach Beendigung des Nießbrauchs nicht gegenüber dem Eigentümer wirken und den Mieter nicht mehr zum Besitz berechtigen. § 1056 Abs. 1 BGB bestimmt daher, dass das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs n...mehr

Bruchteilsgemeinschafter haben nach § 749 BGB einen Aufhebungsanspruch, der im Weg der Leistungsklage gegen den/die anderen Teilhaber geltend zu machen ist. Das Verfahren ist nicht unkompliziert. Es sind nacheinander verschiedene Sachverhaltsalternativen zu prüfen, was je nachdem in einer Versteigerung unter den Gemeinschaftern oder nach den Vorschriften über den Pfandverkau...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Oftmals stehen den Eheleuten untereinander erhebliche Ausgleichsforderungen zu. Sie können aus laufenden Unterhaltszahlungen, die nicht entrichtet werden oder insbesondere aus Zugewinnausgleichsansprüchen resultieren. Auch sind Nutzungsentschädigungsforderungen wegen der alleinigen Nutzung der Immobilie denkbar. Sofern der Verpflichtete vor dem Verkauf des Hauses diese Anspr...mehr

Seit etwa 2025 beschäftigen Teilungsversteigerungen wieder verstärkt die Gerichte. Der rasante Anstieg der Zinsen ab 2023 hat zu einer zumindest vorläufigen Abkühlung des Immobilienbooms geführt. Finanzierungen, die vielfach mit günstigen Zinsen von sogar unter 1 Prozent "auf Kante genäht" waren, werden bei einer anstehenden neuen Finanzierung den Eheleuten wirtschaftliche P...mehr

Im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastete Grundstücke eignen sich in der Regel nicht für eine Teilungsversteigerung. Das hängt damit zusammen, dass bei einer Teilungsversteigerung alle eingetragenen Rechte von einem Erwerber mit übernommen werden müssen. Zusätzlich müssen noch die Kosten des Verfahrens durch ein Bargebot abgedeckt sein. Der Betreiber des Verfahrens agier...mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Rz. 46 Aus dem Rang der Hypothek kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben, sofern er über einen Duldungstitel verfügt. Hat sich der Grundstückseigentümer bei Bestellung der Hypothek bereits der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (§§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO), kann der Pfändungsgläubiger diese vollstreckbare Urkunde auf sich umschreiben la...mehr

Rz. 148 Rz. 149 Beispiel 1 Der Gläubiger pfändet nur den Anspruch auf Rückgewähr gegenüber dem Grundpfandrecht III/1. Der Gläubiger des Rechts III/2 betreibt die Zwangsversteigerung in das schuldnerische Grundstück. Folge: Na...mehr

Rz. 65 Nach Eintragung des Schuldners als Eigentümer im Grundbuch und Eintragung der Sicherungshypothek für die titulierte Forderung des Gläubigers erfolgt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück im Wege der Immobiliarvollstreckung, durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§ 866 ZPO). Der Gläubiger kann wegen seiner Forderung beide Verfahren als persönlicher Gläubi...mehr

Rz. 147 Die Zwangsvollstreckung in den ideellen Anteil des Schuldners einer nach Bruchteilen bestehenden Gemeinschaft erfolgt grundsätzlich gem. § 864 Abs. 2 ZPO im Wege der Immobiliarvollstreckung: bei Grundstücken durch Eintragung einer Zwangshypothek, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung. Die Zwangsvollstreckung in den ideellen Anteil des Schuldners an ei...mehr

Rz. 127 Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet (§ 27 InsO), sind Einzelzwangsvollstreckungen in das schuldnerische Vermögen unzulässig (§ 89 Abs. 1 InsO). Die Zwangssicherungshypothek kann im Grundbuch nicht mehr eingetragen werden, der Gläubiger muss seine titulierte Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. Hierbei ist nicht entscheidend, dass ...mehr

Rz. 29 Sofern der Gläubiger aus der Arresthypothek die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung in das Grundstück betreiben will, benötigt er einen Duldungstitel (§ 1147 BGB). Zur Erlangung eines Duldungstitels muss er gegen den Eigentümer klagen[17] (kein Verweis in § 932 Abs. 2 auf § 867 Abs. 3 ZPO). Rz. 30 In einer Zwangsversteigerung kann der Gläubiger aus der Arresthypo...mehr

Rz. 93 In der Praxis werden Realkredite nahezu immer durch eine Grundschuld gesichert. Eine Hypothek wird im Vergleich zur Grundschuld nur selten im Grundbuch eingetragen, z.B. zur Sicherung ausgezahlter öffentlicher Mittel oder wenn der Eigentümer das Grundstück und den Hausbau über eine Lebensversicherung finanziert. Die Grundschuld ist ein abstrakt dingliches Recht (§ 119...mehr

Rz. 173 Hat der Schuldner seinen Miteigentumsanteil am Grundstück auf den anderen Miteigentümer in anfechtbarer Weise übertragen (§ 3 AnfG), kann der Gläubiger vom jetzigen Alleineigentümer als Anfechtungsgegner auch ohne vorherige Pfändung und Überweisung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Aufhebung der Gemeinschaft und Auskehr des Erlöses in der Zwangsversteigerung die Du...mehr

Rz. 40 Erlischt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, gilt die grundsätzliche Unübertragbarkeit gem. § 1092 S. 1 BGB nicht mehr. Der Anspruch des Inhabers eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) auf Wertersatz nach § 92 ZVG im Fall der Zwangsversteigerung ist rein schuldrechtl...mehr

Rz. 146 Will der Vollstreckungsgläubiger wegen des dinglichen Anspruchs aus der Rangstelle seiner Zwangssicherungshypothek die Zwangsversteigerung betreiben, muss er einen Duldungstitel vorlegen (§ 1147 BGB; h.M.). Es besteht hierbei kein Unterschied zu einer rechtsgeschäftlich bestellten Hypothek.[195] Rz. 147 Den dinglichen Titel muss der Gläubiger nach der Regelung in § 86...mehr

Abramenko/Riecke/Schmid, Kommentar zum WEG, 6. Aufl., 2024 Arnold/Meyer-Stolte/Rellermeyer/Hintzen/Georg, Rechtspflegergesetz, Kommentar, 9. Aufl., 2022 zitiert: Arnold/Meyer-Stolte/Bearbeiter Anders/Gehle, Kommentar zur ZPO, 84. Aufl., 2026 zitiert: Anders/Gehle/Bearbeiter Bergschneider, Familienvermögensrecht, 3. Aufl., 2016 Böhringer, Besonderheiten des Liegenschaftsrechts in d...mehr

Rz. 97 Hinweis Mit Wirkung zum 22.12.2022 ist die Verordnung über Formulare für die Zwangsvollstreckung (Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung – ZVFV) vom 16.12.2022 eingeführt worden (BGBl I 2022, 2368); zuletzt geändert durch Art. 1 der VO vom 17.6.2024 (BGBl 2024 I Nr. 203). Der Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses ist gem. § 1 ZVFV verbindlich...mehr

Rz. 67 Die gepfändete Reallast wird dem Gläubiger zur Einziehung oder an Zahlungs statt überwiesen. Der Pfändungsgläubiger hat das Recht, wegen rückständiger Einzelleistungen aus dem Rang der Reallast heraus die Zwangsversteigerung in das Grundstück zu betreiben. Nach h.M. muss er sich jedoch einen Duldungstitel besorgen.[52]mehr

Die Zwangsvollstreckung in Vermögensrechte, die sich aus dem Grundbuch ergeben bzw. sich auf das Grundstück beziehen, wird nur selten in Anspruch genommen. Der Grund liegt möglicherweise in den praktischen und rechtlichen Problemen, die aus der Verzahnung des allgemeinen Zwangsvollstreckungsrechts mit Fragen des materiellen und formellen Grundbuchrechts und nicht zuletzt mit...mehr

Rz. 55 Auch die Überweisung der gepfändeten Grundschuld vollzieht sich nach den Vorschriften über die Überweisung einer Hypothekenforderung (§§ 836, 837 ZPO). Die Überweisung wird wirksam mit Aushändigung des Überweisungsbeschlusses an den Gläubiger. Nur wenn die Überweisung an Zahlungs statt erfolgt und es sich um ein briefloses Recht handelt, ist die Eintragung der Überwei...mehr

Rz. 63 Die Verwertung der Eigentümergrundschuld erfolgt wie bei einer Fremdgrundschuld durch Überweisungsbeschluss zur Einziehung (§§ 837, 835 ZPO). Auch eine Überweisung an Zahlungs statt ist zulässig. Der Pfändungsgläubiger wird in diesem Fall kraft Gesetzes Inhaber der Grundschuld, die Eigentümergrundschuld wandelt sich in eine Fremdgrundschuld um. Rz. 64 Ist die Grundschu...mehr

Rz. 101 Eine rein grundbuchrechtlich zu beachtende Vorschrift ist § 39 GBO, der Titelschuldner muss vor der Eintragung bereits im Grundbuch als Betroffener voreingetragen sein. Sofern dies nicht der Fall ist, muss das Grundbuch zuvor berichtigt werden. Hierzu hat der Gläubiger ein mittelbares Antragsrecht (§ 14 GBO). Die zur Berichtigung erforderlichen Urkunden muss der Gläu...mehr

Rz. 153 Leben die Ehegatten gem. Art. 234 § 4 Abs. 2 EGBGB im Güterstand der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft des FG-DDR, sind für die Zwangsvollstreckung in Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums und Vermögens die Vorschriften über die Gütergemeinschaft anzuwenden, § 744a ZPO. Bis zum Ablauf von zwei Jahren nach Wirksamwerden des Beitritts konnten die Eheleute geg...mehr

Rz. 108 Der Pfändung nur eines einzelnen der drei möglichen Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschuld ist abzuraten.[93] Rz. 109 Hat der Gläubiger z.B. nur den Rückübertragungsanspruch gepfändet, kann er die übrigen Ansprüche nicht mehr geltend machen (Verzicht oder Aufhebung). Auch der Drittschuldner kann in diesem Fall den Anspruch nur durch Rückübertragung erfüllen, die bei...mehr

Rz. 87 Vereinigen sich die Miterbenanteile durch Übertragung in der Hand nur eines einzigen Erben, ist die Erbengemeinschaft aufgehoben, die Erbanteile sind untergegangen. Eine Teilungsversteigerung kommt somit gegen den einzelnen – nunmehr Alleineigentümer – nicht mehr in Betracht. Hat der Schuldner allerdings seinen Miterbenanteil dem einzigen anderen Miterben anfechtbar ü...mehr

Rz. 6 Zum Belastungsgegenstand, Rechtsschutzinteresse, Zeitpunkt des Antragseinganges, Inhalt des Antrags und Antragsrücknahme kann auf die Ausführungen in § 5 Rdn 6 ff. verwiesen werden. Rz. 7 Die Zwangsvollstreckung in ein für diplomatische Zwecke genutztes Grundstück eines fremden Staates ist ohne Zustimmung des fremden Staates unzulässig, sofern es im Zeitpunkt des Beginn...mehr

Rz. 147 Die Verwertung bzw. Durchsetzung der Rückgewähransprüche werden jedoch nicht in der Zwangsversteigerung vom Vollstreckungsgericht geprüft, diese sind ggf. klageweise durchzusetzen. Der Gläubiger kann jedoch im Verteilungstermin Widerspruch erheben und seinen Anspruch im Wege der Widerspruchsklage durchsetzen.[119] Nach Ansicht des BGH kann ein Widerspruch durchaus au...mehr

Rz. 160 Mit Wirksamwerden der Pfändung des schuldrechtlichen Aufhebungsanspruchs entsteht kein Pfandrecht am Miteigentumsanteil des Schuldners. Es tritt keine Änderung am Miteigentumsanteil des Vollstreckungsschuldners ein.[142] Rz. 161 Der Miteigentumsanteil ist nicht gepfändet, da die Vollstreckung hier nur im Wege der Immobiliarvollstreckung erfolgen kann. Eine Eintragung ...mehr

Rz. 29 Die Sicherungshypothek für die titulierte Forderung des Gläubigers entsteht kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs (§ 848 Abs. 2 S. 2 ZPO). Sie wird auf Antrag des Sequesters oder des Gläubigers im Grundbuch eingetragen.[29] Rz. 30 Da es sich bei der Pfändung des Eigentumverschaffungsanspruchs nicht um eine Form der Immobiliarvollstreckung handelt, unterliegt die Sich...mehr