Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Rz. 3 Die Pfändung der Früchte auf dem Halm ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits im Weg der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen beschlagnahmt worden ist.[1] In Betracht kommt hierbei die Anordnung der Zwangsversteigerung[2] oder die Zwangsverwaltung.[3] Die Beschlagnahme in das unbewegliche Vermögen erstreckt sich nämlich auch auf die Früchte auf dem ...mehr

Wer im Fall eines Eigentümerwechsels zur Zahlung auf Grundlage einer beschlossenen Sonderumlage verpflichtet ist, richtet sich grundsätzlich nach der Fälligkeit der zu entrichtenden Beiträge und nicht nach dem Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sonderumlage.[1] Praxis-Beispiel Zahlungspflicht bei Eigentümerwechsel Beschlussfassung über die Sonderumlage am 15.10.2024, Fäll...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH[1] zunächst klargestellt, dass das Meis...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch ...mehr

Wie bereits erwähnt, stellt die Erhaltungsrücklage einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG dar. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage haben. Sie haben auch keinen "ideellen" Anteil an der Rücklage. Letztlich haben Wohnungseigentümer ganz allgemein keine unmittelbaren, ...mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG n...mehr

Bei allen steuerpflichtigen Lieferungen von Grundstücken – d. h. Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) fallen – geht die Umsatzsteuerschuld nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG auf den unternehmerischen Leistungsempfänger (bzw. die juristische Person) über. Hierzu gehören auch die Bestellung von Erbbaurechten und die Übertragung von Erbbaurechten, die Übertragung vo...mehr

Rz. 51 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG unterliegt das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren der GrESt. Es wird also nicht der Übergang des Eigentums aufgrund des Zuschlags,[1] sondern das Meistgebot zur Steuer herangezogen. Dieses Gebot entspricht hinsichtlich seiner Wirkungen dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts.[2] Mit dem Meistgebot erlangt der...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte es einen Entziehungsgrund dar, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums überstieg, länger als 3 Monate in Zahlungsverzug befunden hatte.[1] § 17 WEG enthält als Entziehungsgrund nicht mehr das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs, wie dies noch in § 18 Abs. 2 Nr...mehr

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Umsatzsteuer fällt nur an, wenn auf die Steuerfreiheit wirksam verzichtet wird. Das Reverse-Charge-Verfahren ist also nur bei Umsätzen anzuwenden, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen und auf die Steuerbefreiung verzichtet wird. Der Verzicht auf die Steuerfreih...mehr

Das Verfahren der Teilungsversteigerung entspricht überwiegend demjenigen der "normalen" Zwangsversteigerung, weicht jedoch in einigen Punkten deutlich ab.[1] 6.1 Geringstes Gebot Deckungs- und Übernahmegrundsatz Auch bei der Teilungsversteigerung gilt der Deckungs- und Übernahmegrundsatz. So sind nach § 182 Abs. 1 ZVG bei der Feststellung des geringsten Gebots die den Anteil d...mehr

Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen. Klageerhebung Unterbleibt die Veräußerung, kann er nach entsprechender Klageerhebung zur Veräußerung der Eigentumswohnung verurteilt werden. Da die Ausübung des Entziehungsrechts gemäß § 17 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, ...mehr

Vorgehen bei Entziehung des Wohnungseigentumsmehr

Abgrenzung Neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken regelt das ZVG auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters [1] und eines Erben [2] sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (allgemein "Teilungsversteigerung" genannt). Auch ein Zusammentreffen von Teilungs- und Forderungsver...mehr

Interessenabwägung In Ausnahmefällen ist auf Antrag eines Miteigentümers das Verfahren einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint.[1] Praktisch bedeutsamer ist die Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 3 und 4 ZVG: Danach kann das Verfahren auf Antrag bis zu 5(!) Jahre eingestellt werden, sofern durch die Ve...mehr

Miteigentum Die Ehefrau, die das Teilungsversteigerungsverfahren bislang erfolglos betrieben hat, kann vom Ex-Ehemann die Zustimmung zur Teillöschung der in bestimmter Höhe nicht mehr valutierenden Grundschuld verlangen, um so die Voraussetzung für eine Teilungsversteigerung zu schaffen.[1] Diese scheitert anderenfalls daran, dass die Grundschuld ins geringste Gebot fällt und...mehr

Ehegattengrundstück Bei der Versteigerung eines Ehegattengrundstücks stellt sich spätestens bei der Erlösverteilung die Frage, inwieweit sich der andere Teilhaber im Rahmen der Teilungsversteigerung auf ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Aufrechnung berufen kann. Die wechselvolle Rechtsprechung des BGH [1] hat nunmehr eine klare Linie entwickelt, wie folgender Fall verdeutlic...mehr

Aufteilung des Erlöses Nach Rechtskraft des Zuschlags im Anschluss an einen Versteigerungstermin setzt das Versteigerungsgericht auch in der Teilungsversteigerung einen nichtöffentlichen Verteilungstermin von Amts wegen an.[1] In diesem Termin muss der Ersteher das bare Meistgebot und die Zinsen aus dem Bargebot[2] sowie die Gebühren für den Zuschlag bezahlen.[3] Die Aufteilun...mehr

1. Gesetzliche Grundlagen Berechnen sich die Gebühren in einem gerichtlichen Verfahren nicht nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Streitwert, setzt das Gericht des Rechtszuges – das war für das Rechtsbeschwerdeverfahren hier der BGH – den Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit auf Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG durch Beschluss selbstständig fest. Dieser Antrag...mehr

Der Gegenstandswert für die anwaltliche Vertretung eines Beteiligten im Teilungsversteigerungsverfahren bestimmt sich gem. § 26 RVG, da auch eine Teilungsversteigerung eine Zwangsversteigerung im Sinne dieser Vorschrift ist. Bei der Bestimmung des Gegenstandswertes ist auf den Anteil der Beteiligten an dem Gegenstand der Versteigerung abzustellen. Bei einer Erbengemeinschaft ...mehr

Als Eigentümer eines Grundstücks war die Beteiligte zu 2 als Miteigentümerin eingetragen. Als Eigentümerinnen eines weiteren Miteigentumsanteils sind die Beteiligten zu 1 und 2 in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Auf Antrag der Beteiligten zu 1 ordnete das AG Wiesbaden – Versteigerungsgericht – die Zwangsversteigerung des Grundstücks zur Aufhebung der Gemeinschaft...mehr

Rn. 381 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 113), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; BFH BStBl II 2019, 170; BFH BStBl II 2020, 545; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626; H 6.2 EStH 2023). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Niedersachsen EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626):mehr

Rn. 347 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für Wirtschaftsgebäude gilt folgender AfA-Prozentsatz (die Reduktion des AfA-Prozentsatzes beruht auf dem StSenkG (v 23.10.2000, BGBl I 2000, 1433):mehr

Rn. 466j Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Nach § 9a EStDV Fall 1 ist das Jahr der Anschaffung das Jahr der Lieferung. "Anschaffung" meint den Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtswirksamen obligatorischen (= schuldrechtlichen) Vertrages (s Rn 347 Fn 2). "Rechtswirksam abgeschlossen" ist der schuldrechtliche Vertrag, wenn sich deren Parteien nicht mehr einseitig davon lösen können...mehr

Rn. 141 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 § 6b EStG setzt voraus, dass bestimmte WG des AV (begünstige Veräußerungsobjekte) veräußert werden. Rn. 142 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Bei "Veräußerungen" handelt es sich zwar um einen bürgerlich-rechtlichen Begriff, der jedoch nach Maßgabe der allg gültigen bilanzsteuerrechtlichen Kriterien auszulegen ist. Veräußerungen iSd § 6b EStG sind d...mehr

Rn. 434 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 § 7 Abs 5 S 1 Nr 1 EStG bezog sich auf Gebäude iSd § 7 Abs 4 S 1 Nr 1 EStG, dh auf sog Wirtschaftsgebäude. Gemeint waren aufgrund dessen: Gebäude(-teile), die zu einem BV gehören und nicht Wohnzwecken dienen, falls der Bauantrag vor dem 01.01.1994 gestellt wurde. Ferner verlangte § 7 Abs 5 S 1 Nr 1 EStG als weitere Voraussetzung, dassmehr

Im Aufsatzteil befasst sich Burhoff (S. 529 ff.) mit der Frage, wann in Straf- und Bußgeldsachen dieselbe Angelegenheit und wann verschiedene Angelegenheiten vorliegen. Chevalier und Kramer (S. 537 f.) behandeln in einem weiteren Beitrag die Frage, wie die Kostenentscheidung bei einem Freispruch hinsichtlich der Kosten der Nebenklage zu tenorieren ist. Volpert (S. 539 ff.) bel...mehr

Über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Er schuldet der GdWE Hausgeld. Sollte die GdWE gegen den Wohnungseigentümer eine Hausgeldklage führen? Nein. Die GdWE kann und muss sich am Insolvenzverfahren beteiligen. Die offenen Forderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Für die nac...mehr

Was für Möglichkeiten hat die Gemeinschaft, wenn der Hausgeldschuldner auch nach entsprechender gerichtlicher Verpflichtung nicht zahlt? Die Gemeinschaft hat die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Hausgeldschuldner einzuleiten. Es besteht neben der herkömmlichen Zwangsvollstreckung auch die Möglichkeit, die Zwangsverwaltung über das Wohnungseigentum zu bea...mehr

Zinsen und Nebenkosten Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Verwaltung versprochene Sondervergütungen im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterschei...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 472 Wird gegen ein für vorläufig vollstreckbares Urteil Berufung eingelegt, so kann das Berufungsgericht unter den weiteren Voraussetzungen des § 707 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf Antrag anordnen, dass die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt wird oder nur gegen Sicherheitsleistung stattfindet. Bei der Entscheidung über einen solchen Ei...mehr

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Rz. 53 § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG gilt nur für stpfl. Grundstücksumsätze, die unter das GrEStG fallen. Zu den Umsätzen, die unter das GrEStG fallen (grunderwerbsteuerbare Umsätze), gehören insbes. die Umsätze von unbebauten und bebauten Grundstücken. Hierzu gehören aber auch[1] die Bestellung von Erbbaurechten und die Übertragung von Erbbaurechten gegen Einmalzahlung oder regelm...mehr

Rz. 51 Für stpfl. Lieferungen von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren geht bereits seit 1.1.2002 die Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger über (§ 13b Abs. 1 S. 1 Nr. 3 UStG a. F.). Durch diese Regelung sollte sichergestellt werden, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG (§ 9 Ab...mehr

Rz. 26 Hinweis Haftungsausschluss möglich Grundsätzlich ist die Vereinbarung eines Haftungsausschlusses (anders als beim Minderungsrecht (vgl. § 536 Abs. 4) zulässig. Achtung Unwirksame Formularklausel Allerdings sind die gesetzlichen Schranken für die Wirksamkeit von Formularklauseln zu beachten. Gemäß § 309 Nr. 7 ist es nur zulässig, die verschuldensunabhängige Haftung des Ve...mehr

Rz. 4 Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Ve...mehr

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruf...mehr

Kauf und Verkauf von Grundstücken Die Zeilen 34 bis 44 betreffen Grundstücke, die innerhalb von 10 Jahren (Datum der Kaufverträge maßgebend!) angeschafft und veräußert wurden. Dies kann auch für geerbte oder geschenkte Grundstücke infrage kommen. Dabei ist entscheidend, wann der Erblasser oder Schenker das Grundstück erworben hat. Wurde das gesamte Grundstück bis zum Verkauf b...mehr

Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41 Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungs...mehr

Sollten Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung erfolglos bleiben, kann gegen den betreffenden Wohnungseigentümer entweder das Mahnverfahren oder sogleich ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht anhängig gemacht werden. Liegt sodann ein entsprechender Titel, also ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vor, kann die Eigentümergemeinsc...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

I. Schuldner = Eigentümer Rz. 123 Die Zwangsversteigerung (zu Sinn und Zweck der Zwangsversteigerung und zu der Frage, wann die Zwangsversteigerung einer Wohnung beantragt werden sollte, siehe Rdn 10 ff.) kann grundsätzlich nur angeordnet werden, wenn der im Titel genannte Schuldner als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist (zu...mehr

Rz. 66 Im Fall der Zwangsversteigerung ist der Zuschlag nach §§ 79 ff. ZVG nur zu erteilen, wenn die Veräußerungszustimmung vorliegt. Ergeht der Zuschlag ohne die erforderliche Zustimmung, heilt der rechtskräftige staatliche Hoheitsakt das Fehlen der Zustimmung und der Ersteher wird ohne die erforderliche Zustimmung Eigentümer.[214]mehr

I. Allgemeines Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnr...mehr

Gesetzestext (1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentensc...mehr