Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

a) Verkündung Rz. 241 Ist ein wirksames Meistgebot vorhanden und liegen keine Versagungsgründe vor, erteilt das Gericht dem Meistbietenden den Zuschlag durch Beschluss (§ 81 ZVG). Die Verkündung des Zuschlagsbeschlusses geschieht unmittelbar in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Verkündungstermin, der nicht länger als eine Woche nach dem Versteigeru...mehr

(1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer ergebenden Verpflichtungen ein. (2) Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem Dau...mehr

Rz. 254 Gegen den Teilungsplan gibt es grundsätzlich zwei Rechtsmittel, den Widerspruch und die sofortige Beschwerde. a) Widerspruch Rz. 255 Bei materiellrechtlichen Beanstandungen, dass der Teilungsplan aufgrund eines besseren Rechts sachlich unrichtig sei, ist der Widerspruch gegeben (§ 115 Abs. 2 ZVG). Er dient also der Klärung der Frage, wie weit ein Gläubiger ein Recht au...mehr

a) Rangklasse 2 aa) Vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Wohngeldforderungen Rz. 191 Der GdWE steht wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen und die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfüllenden Wohngeldforderungen ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu und zwar unabhängig davon, ob bereits im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens Beschlag...mehr

Rz. 283 Für die Erteilung des Zuschlags fällt eine 0,5 Gebühr an (Nr. 2214 KVGKG) berechnet i.d.R. nach dem Bargebot zzgl. des Wertes der bestehen gebliebenen Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Diese Gebühr trägt der Ersteher (§ 26 Abs. 2 GKG), wird also nicht gem. § 109 ZVG dem Erlös entnommen.mehr

1. Form und allgemeiner Inhalt Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgerich...mehr

Rz. 212 Der Schuldner kann binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens für höchstens sechs Monate stellen (§ 30a ZVG). Der Antrag ist begründet, wennmehr

1. Geringstes Gebot/Mindestbargebot Rz. 230 Bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 ohne gleichzeitig laufendes Zwangsverwaltungsverfahren umfasst das geringste Gebot (§ 44 ZVG) lediglich die Verfahrenskosten. Ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig, fallen in das geringste Gebot weiterhin etwaige Auslagen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung un...mehr

Rz. 241 Ist ein wirksames Meistgebot vorhanden und liegen keine Versagungsgründe vor, erteilt das Gericht dem Meistbietenden den Zuschlag durch Beschluss (§ 81 ZVG). Die Verkündung des Zuschlagsbeschlusses geschieht unmittelbar in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Verkündungstermin, der nicht länger als eine Woche nach dem Versteigerungstermin lie...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 197 Veräußert der Insolvenzverwalter die Wohnungseigentumseinheit freihändig an einen Dritten, können gegen den Dritten keine Ansprüche wegen der Wohngeldrückstände geltend gemacht werden, gleich aus welchem Zeitraum die Wohngeldrückstände stammen.[101] Das Absonderungsrecht setzt sich aber am Veräußerungserlös fort.[102]mehr

Rz. 270 Nach erfolgtem Zuschlag aber vor Durchführung und Abschluss des Verteilungsverfahrens kann die GdWE den Anspruch des ehemaligen Grundschuldinhabers/Eigentümers auf Befriedigung aus dem Erlös pfänden.[129] Die Pfändung wird mit Zustellung an den ehemaligen Eigentümer/Schuldner wirksam. Der Pfändungsbeschluss ist dem Gericht im Verteilungstermin vorzulegen. Rz. 271 Nach...mehr

Rz. 255 Ist die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung angeordnet, so richtet sich der Anspruch auf Zahlung der nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Wohngeldbeiträge auch gegen den Zwangsverwalter. Das Wohngeld kann daneben weiter gegen den Eigentümer[635] und gegen den gemäß §§ 35, 80 InsO an seine Stelle getretenen Insolvenzverwalter[636] gerichtlich gelt...mehr

Rz. 10 Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vereinbarten Anspruchs nach § 11 Abs. 1 S. 3 (siehe Rdn 5), eines Anspruchs aus § 242 (siehe Rdn 8) oder eines vertraglich begründeten Anspruchs (siehe Rdn 9) aufzuheben, bedarf es nach § 4 Abs. 1, 2 einer Einigung aller Wohnungseigentümer über die Aufhebung der Sondereigentumsrechte und der Eintragung der Rechtsän...mehr

Rz. 204 Betreibt der Vollstreckungsgläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren hingegen aus Rangklasse 4 auf Basis eines vor der Auflassungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechts, kann das Versteigerungsverfahren gegen den neuen Eigentümer fortgesetzt werden. Eine Umschreibung des Titels ist nicht erforderlich, wenn die Beschlagnahme vor der Eintragung des neuen Eigentüme...mehr

Rz. 228 Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet nicht kraft Gesetzes für Wohngeldrückstände des Voreigentümers.[596] Dies gilt für den rechtsgeschäftlichen Erwerb und erst recht für den originären Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.[597] Insoweit gilt die Fälligkeitstheorie, so dass der jeweilige Eigentümer für die Beiträge haftet, die während seine...mehr

Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewandten Normen des ZVG eine grö...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 277 Es widerspricht nicht in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung, bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen abzusehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit ihm zu treffen.[672] Es widerspricht nicht dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gleichzeitig gegen zahlungsfähige Wohnungsei...mehr

Rz. 230 Bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 ohne gleichzeitig laufendes Zwangsverwaltungsverfahren umfasst das geringste Gebot (§ 44 ZVG) lediglich die Verfahrenskosten. Ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig, fallen in das geringste Gebot weiterhin etwaige Auslagen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungs...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür aber nur eine ungesicherte Posit...mehr

Rz. 154 In Rangklasse 2 fallen ferner "Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer" gegen den Vollstreckungsschuldner. Solche Ansprüche sind sehr selten. Sie bestehen jedenfalls nicht, wenn ein Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der GdWE gegenüber Dritten – im Wege der Notgeschäftsführung – über seinen Haftungsanteil nach § 9a Abs. 4 WEG hinaus tilgt, etwa um eine ...mehr

Rz. 227 Das Gericht hat vor dem Versteigerungstermin den Verkehrswert des beschlagnahmten Wohnungseigentums zu ermitteln und festzusetzen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Für die Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen, sofern die Ermittlung nicht auf anderem, leichterem Wege möglich ist. Rz. 228 Der Verkehrswert ist aus Sicht der GdWE vor ...mehr

Rz. 233 Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot (also das bare Meistgebot zusammen mit der Summe etwaiger bestehenbleibender Rechte) nicht mindestens die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts beträgt (§ 85a Abs. 1 ZVG). Rz. 234 Ausnahme: Die Versagung des Zuschlags findet nur dann nicht statt, wennmehr

Rz. 162 Das Vorrecht ist begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts der Wohnungseigentumseinheit, ohne dass es auf die Höhe des erzielten Versteigerungserlöses ankommt. Der Verkehrswert wird gemäß § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. Die GdWE kann den Gerichtsbeschluss über die Festsetzung des Geschäftswerts...mehr

Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ...mehr

Rz. 3 Erlischt das Dauerwohnrecht durch Zeitablauf, durch Aufgabe oder Aufhebung oder durch Nichtbestehenbleiben in der Zwangsversteigerung (§ 91 ZVG), so erlischt – im Gegensatz zur Vermietung und Verpachtung durch einen Nießbraucher (§ 1056 BGB) oder Erbbauberechtigten (§ 30 ErbbauRG) – das Miet- und Pachtverhältnis. Rz. 4 Der Eigentümer hat gegen den nicht mehr zum Besitz ...mehr

Rz. 247 Der für den Gläubiger tätige Rechtsanwalt erhält für die Teilnahme am Versteigerungstermin eine 0,4 Verfahrensgebühr (Nr. 3312 VVRVG). Der Gegenstandswert bestimmt sich nach der zu vollstreckenden Forderung (§ 26 RVG). Finden mehrere Versteigerungstermine statt, erhält der Rechtsanwalt die Gebühr nur einmal. Rz. 248 Vertritt ein Rechtsanwalt einen Beteiligten im Besch...mehr

Rz. 242 Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des beschlagnahmten Wohnungseigentums, es sei denn, der Zuschlagsbeschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 ZVG). Wird der Zuschlag gleich einem anderen erteilt, verliert der erste Ersteher sein Eigentum rückwirkend mit Wirkung vom ersten Zuschlag.[118] Mit dem Zuschlag erlöschen auch alle im Grundb...mehr

Rz. 249 Nach erteiltem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, in dem der Teilungsplan aufgestellt wird. Der Teilungsplan bestimmt, wie der Ertrag der Versteigerung (Teilungsmasse) auf die einzelnen Forderungen der Berechtigten verteilt werden soll. Die Teilungsmasse besteht aus dem Bargebot und den 4 % Zinsen, welche der Ersteher für die Zeit vom Zuschlag bis...mehr

Rz. 29 Die Eintragung einer Zwangshypothek ist grundsätzlich nur möglich, wenn der im Titel bzw. der Klausel genannte Schuldner als Eigentümer in Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist (§ 39 GBO). Rz. 30 Gemäß § 40 GBO bedarf es dieser Voreintragung nicht, wenn die Vollstreckung sich materiell gegen den Erben des eingetragenen Eigentümers richtet und der Titel geg...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

Rz. 57 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber.[189] Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen[190] (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfän...mehr

Rz. 279 Die Gebühren des Gerichts für das Versteigerungsverfahren berechnen sich wie folgt:mehr

Rz. 42 Verletzt nur ein Bruchteilseigentümer einer Eigentumswohnung seine Pflichten gegenüber Miteigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kann das Eigentum nach Rechtsprechung des BGH auch demjenigen Miteigentümer entzogen werden, der sich nichts zuschulden kommen lässt.[81] Die Frage war umstritten. Teilweise wurde vertreten, dass die Entziehung anders nicht durchge...mehr

Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnrecht als bedin...mehr

Rz. 2 Nach dieser Bestimmung sind die für Mietforderungen geltenden Vorschriften auf den Entgeltanspruch grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. Daraus folgt, dass vorbehaltlich einer Ausnahme nach § 40 Abs. 1 S. 1 jede Zahlung des Dauerwohnberechtigten an den Grundstückseigentümer einschließlich einer Vorauszahlung sowie seine sonstige Verfügungen über die Entgeltforder...mehr

Rz. 234 Durch einen Schuldbeitritt können Veräußerer und Erwerber eine Mithaftung des Erwerbers begründen. Außerdem kann der Veräußerer seinen Freistellungsanspruch gegen den Erwerber an die übrigen Wohnungseigentümer abtreten, so dass diese den Erwerber unmittelbar in Anspruch nehmen können.[605] Beim Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung beginnt die Beitragspflicht des Er...mehr

Rz. 284 Die der GdWE durch das Zwangsversteigerungsverfahren entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten werden im Teilungsplan berücksichtigt (siehe Rdn 249) und fließen – soweit die Teilungsmasse reicht – an die GdWE zurück. Solange die GdWE aber noch nicht befriedigt ist, kann sie während oder nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens die entstandenen (notwendi...mehr

Rz. 138 Der Gläubiger muss dem Vollstreckungsgericht eine zustellungsfähige Anschrift des Schuldners mitteilen. Zustellungsfähig ist eine Anschrift, wenn dort Schriftstücke wirksam amtlich zugestellt werden können. Dazu gehört in erster Linie die Wohn- oder Geschäftsanschrift, aber auch eine Postfachadresse.[63] Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt die Bestellung eine...mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums...mehr

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht ­erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältni...mehr

Rz. 231 Um zu verhindern, dass der Meistbietende das Bargebot nicht leistet und es deshalb zur Wiederversteigerung kommen muss, was für die GdWE weiteren Zeitverlust (und damit häufig auch weiteren Forderungsausfall) bedeuten würde, kann die GdWE bzw. deren Vertreter im Versteigerungstermin von jedem Bieter Sicherheitsleistung verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Die Sicherheitsleistu...mehr

Rz. 2 Im Rückblick haben sich diese Erwartungen nicht erfüllt. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht spielten selbst unmittelbar nach dem Kriege nicht die ihnen zugedachte Rolle und haben mit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der Weiterentwicklung des Mietrechts etwa durch die Einschränkung des Kündigungsrechtes gem. § 57c ZVG a.F. weiter an Bedeutung verloren. Die m...mehr

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Rz. 10 § 33 Abs. 4 WEG ermöglicht dingliche Regelungen und Umfang der Nutzungen, zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, zur Tragung von Lasten, zur Versicherung des Gebäudes und zur Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer zu. Mit Ausnahme der Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer ­handelt es sich um dieselben Regelungsmöglichkei...mehr

Rz. 237 Liegt das Meistgebot unterhalb von 70 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn ein Beteiligter dies beantragt, der bei einem (fiktiven) Gebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös in voller Höhe seines Anspruchs erwarten könnte, die er bei dem abgegebenen Gebot nicht oder nicht in dieser...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht ausübt, nach § 23 Abs. 1 ZVG relativ unwirksam.[95] Die früher bis zur Eigent...mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten...mehr

Rz. 100 Eine einstweilige Einstellung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann nicht erfolgen. Diese auf die Zwangsversteigerung zugeschnittene Norm findet in der Zwangsverwaltung keine Anwendung.[45] Rz. 101 Der Schuldner kann eine Einstellung des Verfahrens nur unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO erreichen.mehr