Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 6 Folgende Vollstreckungsmaßnahmen kommen bei Wohngeldrückständen i.d.R. in Betracht:mehr

Rz. 123 Die Zwangsversteigerung (zu Sinn und Zweck der Zwangsversteigerung und zu der Frage, wann die Zwangsversteigerung einer Wohnung beantragt werden sollte, siehe Rdn 10 ff.) kann grundsätzlich nur angeordnet werden, wenn der im Titel genannte Schuldner als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist (zum Fall des Eigentümerwech...mehr

Rz. 191 Der GdWE steht wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen und die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfüllenden Wohngeldforderungen ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu und zwar unabhängig davon, ob bereits im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens Beschlagnahme eingetreten ist.[93] Das Absonderungsrecht kann die GdWE durch Zwangsver...mehr

Rz. 139 Zur Bezeichnung der Haupt- und Zinsforderung sollte im Versteigerungsantrag der Tenor des Titels, aus dem die Versteigerung beantragt werden soll, möglichst wortwörtlich wiedergegeben werden. Der Kapitalbetrag der bereits fällig gewordenen Zinsen muss nicht errechnet werden. Rz. 140 Soll nur wegen eines Teils der Hauptforderung vollstreckt werden, sollte dies im Verst...mehr

Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amts...mehr

Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr

Rz. 201 Die rechtliche Bedeutung eines Eigentümerwechsels vor oder nach Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens hängt davon ab, aus welcher Rangklasse die Zwangsversteigerung betrieben wird bzw. in welche Rangklasse der Anspruch des Gläubigers fällt. 1. Eigentümerwechsel nach Beschlagnahme Rz. 202 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung lediglich ein relatives...mehr

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Rz. 208 Kann die GdWE die Zwangsversteigerung nicht aus einer Grundschuld oder Hypothek betreiben, ist eine Umschreibung des gegen den Voreigentümer erstrittenen Titels nicht möglich. Eine Versteigerung der Wohnung in Rangklasse 5 scheidet aus.mehr

Rz. 205 Betreibt die GdWE die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 und war im Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen, kommt es für die nach ­Eigentumsumschreibung eintretende Rechtslage auf das Rangverhältnis zwischen der Auflassungsvormerkung und der Wohngeldforderungen in Rangklasse 2 an. Eine Auflassungsvormerkung ist der Rangklasse 4 z...mehr

Rz. 155 Das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst zunächst die zwischen Beschlagnahme und Zuschlag fällig werdenden Beträge. Darüber hinaus sind bevorrechtigt "die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren". Dieser Formulierung ist nicht eindeutig zu entnehmen, welcher Zeitpunkt für die Bestimmung der 2-Jahres-Frist maßgeblich ist...mehr

Rz. 199 Wegen Wohngeldforderungen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, kann die GdWE die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 5 betreiben. Die Frist des § 90 InsO ist zu beachten. Erforderlich ist ein Titel gegen den Insolvenzverwalter. Rz. 200 Die Zwangsversteigerung der aus der Insolvenzmasse frei gegebenen Wohnungseigentumseinheit wegen einer vor...mehr

Rz. 207 Da die Zwangsversteigerung grundsätzlich nur angeordnet werden kann, wenn der im Titel genannte Schuldner (noch) als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist, muss der Gläubiger die Möglichkeit der Titelumschreibung nach § 727 ZPO prüfen, wenn die Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist, bevor die Zwangsversteigerung be...mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Re...mehr

Rz. 194 Wegen Wohngeldforderungen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, erlangt die GdWE kein Absonderungsrecht an der Wohnungseigentumseinheit. Die GdWE kann also wegen solcher Forderungen nicht die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreiben.[98] § 49 InsO gilt nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Massegläubiger, sonder...mehr

Rz. 125 Die GbR ist seit dem 1.10.2024 nicht mehr uneingeschränkt (teilrechts)fähig. § 705 Abs. 2 unterscheidet vielmehr die rechtsfähige GbR von der nicht rechtfähigen GbR. Rechtsfähig ist eine GbR nur, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Nur sie hat nach § 713 BGB eignes Gesellschaftsvermögen. Die GbR kann den Gesellsch...mehr

Rz. 169 Voraussetzung für ein Betreiben der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ist, dass die titulierte Wohngeldforderung[84] 3 % des Einheitswertes der Wohnungseigentumseinheit übersteigt (§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG). Dieser Umstand ist von der Antragstellerin glaubhaft zu machen, in der Regel durch Vorlage des Einheitswertbescheides des Finanzamtes.[85] Die GdWE kann den Einhei...mehr

Rz. 282 Für die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung fällt eine pauschale Gerichtsgebühr von 50 EUR an (Nr. 2210 KVGKG) zuzüglich der Auslagen für die Zustellung des Beschlusses (Nr. 9002 KVGKG). Wird der Antrag vor der Entscheidung zurückgenommen, fällt keine Gebühr an. Die vorgenannte Gebühr fällt auch für jede Entscheidung über einen Beitritt...mehr

Rz. 175 Ein der GdWE nachrangiger Grundbuchgläubiger kann den Verlust seines Rechtes durch Zuschlag (siehe § 52 Abs. 1 ZVG) dadurch verhindern, dass er die bevorrechtigte Forderung der GdWE gemäß § 268 BGB durch Zahlung an die GdWE ablöst. Durch die Zahlung geht die Forderung einschließlich des Vorrechts auf den Ablösenden über (§ 268 Abs. 3 S. 1 BGB, §§ 401, 412 BGB). Rz. 1...mehr

Rz. 184 Ist ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits anhängig, schließt dies nicht aus, dass andere Gläubiger ebenfalls die Zwangsversteigerung beantragen. Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster Anh 28.4: Beitritt zum Zwangsverfahren Der Antrag an das Versteigerungsgericht lautet in diesem Fall "den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren zuzulassen" (§ ...mehr

Rz. 2 Erforderlich ist zunächst eine materiell-rechtlich formfreie Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger (Abs. 1); soweit diese Gläubiger nachrangig sind, ist eine solche Vereinbarung nich...mehr

Rz. 202 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung lediglich ein relatives Veräußerungsverbot i.S.d. §§ 135, 136 BGB bewirkt, kann der Schuldner trotz der Beschlagnahme das Wohnungseigentum veräußern und belasten. Wird die wirksame Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen, muss das Zwangsversteigerungsverfahren zunächst einstweilen eingestellt, ggf. sogar aufg...mehr

Rz. 188 Die Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf die Anordnung der Zwangsversteigerung oder den Fortgang eines Versteigerungsverfahrens hängen davon ab, wann das Insolvenzverfahren und das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wurden und in welche Rangklasse die zu vollstreckende Forderung fällt. 1. Versteigerungsantrag vor Insolvenzeröffnung Rz. 189 Ist die Beschlagnah...mehr

Rz. 196 Für nach Freigabe der Wohnungseigentumseinheit aus der Masse fällig gewordene Wohngeldforderungen gilt das Vollstreckungsverbot der Insolvenzordnung nicht mehr, sodass wegen dieser Forderungen einschränkungslos die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, auch in Rangklasse 2. Erforderlich ist ein Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (nicht gegen d...mehr

Rz. 219 Der betreibende Gläubiger kann als Herr des Verfahrens jederzeit die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Einer Begründung bedarf es hierfür nicht. Das Gericht erlässt daraufhin einen Einstellungsbeschluss (§ 32 ZVG). Betreiben mehrere Gläubiger die Zwangsversteigerung, gilt die Einstellung nur für das Verfahren jenes Gläubigers, der die Ein...mehr

Rz. 198 Die Zwangsversteigerung aus einer bereits vor Insolvenzeröffnung im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek ist auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens möglich. Allerdings benötigt die GdWE dafür einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie ggf. durch Umschreibung (§§ 727, 749 ZPO) eines bereits vorhandenen Titels,[103] dingliche Klage oder...mehr

Rz. 167 Will die GdWE die Zwangsvollstreckung aus Rangklasse 2 heraus betreiben, bedarf es eines vollstreckbaren ­Titels über die bevorrechtigten Wohngeldforderungen. Aus dem Titel sollte hervorgehen, dass es sich um bevorrechtigte Forderungen i.S.d. Rangklasse 2 handelt. Der Titel sollte also gemäß § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG die Art (Wohngeldanspruch nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG) un...mehr

Rz. 172 Verfügt die GdWE über – dem Grunde nach – bevorrechtigte Wohngeldforderungen in Höhe von mehr als 5 % des Verkehrswertes und löst der Schuldner vor dem Zuschlag die bevorrechtigte Forderung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes ab, muss die GdWE den Versteigerungsantrag insoweit zurücknehmen, wie das Verfahren bislang in Rangklasse 2 betrieben wurde. Zugleich kann die G...mehr

Rz. 210 Der BGH[113] hat der bislang h.M.,[114] wonach die in Rangklasse 2 fallenden Wohngeldforderungen eine dingliche Last des Wohnungseigentums darstellen, die auch eine Zwangsversteigerung gegen einen etwaigen neuen Eigentümer ermögliche, eine Absage erteilt.[115] Ein Erwerber haftet danach weder persönlich noch dinglich für Wohngeldrückstände des Veräußerers. Die Veräuß...mehr

a) Änderung des ZVG zum 1.7.2007, praktische Auswirkungen Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten bel...mehr

Rz. 166 In Rangklasse 2 (siehe Rdn 147 ff.) betreibende Gläubigerin ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtfähiger Verband, denn diese ist Inhaberin der Wohngeldforderungen (§ 9a Abs. 3 WEG). Hat der Verwalter die Wohngeldforderungen der GdWE als Verfahrensstandschafter titulieren lassen, kann auch der Verwalter die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ...mehr

Rz. 203 In der Regel erfolgt ein Eigentümerwechsel aufgrund einer zuvor im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. War vor Beantragung der Zwangsversteigerung bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen und erfolgte der Eigentümerwechsel später aufgrund der vorher eingetragenen Auflassungsvormerkung, gilt der Erwerber gemäß § 883 BGB als vor der Beschlagnahme einge...mehr

1. Teilungsplan Rz. 249 Nach erteiltem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, in dem der Teilungsplan aufgestellt wird. Der Teilungsplan bestimmt, wie der Ertrag der Versteigerung (Teilungsmasse) auf die einzelnen Forderungen der Berechtigten verteilt werden soll. Die Teilungsmasse besteht aus dem Bargebot und den 4 % Zinsen, welche der Ersteher für die Zeit v...mehr

Rz. 265 Ist der Schuldner selbst Inhaber der Grundschuld, kann die GdWE aus dem Titel, aus dem sie die Zwangsversteigerung betreibt, oder aus einem anderen Titel die Grundschuld pfänden. Dies ist auch während des Versteigerungsverfahrens möglich, solange der Zuschlag noch nicht erteilt ist. Rz. 266 Die Pfändung erfolgt gemäß §§ 830, 857 Abs. 6 ZPO durch Pfändungsbeschluss und...mehr

Rz. 222 Erfüllt der Schuldner die titulierte Forderung, muss der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG). Das Gericht hebt sodann das Verfahren – für diesen Schuldner – auf. Die Beschlagnahmewirkungen entfallen mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an den Schuldner. Rz. 223 Die Befriedigung des Gläubigers ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem...mehr

Rz. 1 Bleibt ein Wohnungseigentümer das geschuldete Wohngeld wegen Zahlungsunfähigkeit schuldig, stellt die Vollstreckung in das Wohnungseigentum regelmäßig die einzig sinnvolle Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar. Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG) verpflichtet, die titulierte Wohngeldforderung der Gemeinschaft so schnell, so effektiv ...mehr

Rz. 263 Im Regelfall ist die zu versteigernde Wohnungseigentumseinheit mit einer oder mehreren Grundschulden belastet. Fallen die Wohngeldforderungen der GdWE ausschließlich in Rangklasse 2, wird die GdWE vollständig aus dem Versteigerungserlös befriedigt, bevor eine Zuteilung an den Grundpfandgläubiger erfolgt. In dieser Konstellation sind die Grundpfandrechte für die GdWE ...mehr

Rz. 14 Haben nicht alle im Range vorgehenden oder gleichstehenden Gläubiger der Vereinbarung nach § 39 zugestimmt, so kann das Dauerwohnrecht nur dann im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufgenommen werden, wenn dadurch das Recht des Gläubigers, der nicht zugestimmt hat, nicht beeinträchtigt wird. Dieses ist nur dann der Fall, wenn die Zwangsversteigerung von ei...mehr

Rz. 209 Ist zugunsten der GdWE eine Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen, der keine Auflassungsvormerkung zugunsten des neuen Eigentümers vorgeht, kann die GdWE aus dieser Zwangshypothek (in Rangklasse 4) die Zwangsversteigerung betreiben. Zuvor muss sie allerdings den gegen den Voreigentümer erstrittenen Titel, auf dessen Basis die Zwangshypothek eingetragen wurde, gemäß...mehr

Rz. 133 Lautet der Titel gegen den Erblasser und hatte der Gläubiger bereits eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme gegen den Erblasser durchgeführt, z.B. eine Kontenpfändung, kann die Zwangsversteigerung des zum Nachlass gehörenden Wohnungseigentums ohne vorherige Umschreibung des Titels auf den Erben angeordnet werden (§ 779 Abs. 1 ZPO). Die Annahme der Erbschaft ist dafür nach...mehr

Rz. 250 Eine Anmeldung von Ansprüchen durch die GdWE ist in diesem Verfahrensstadium i.d.R. nur noch wegen der Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung (§ 10 Abs. 2 ZVG) erforderlich. Hierzu gehören die der GdWE durch das Zwangsversteigerungsverfahren entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.[119] Keine Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung sind die durch die Titulierun...mehr

Rz. 189 Ist die Beschlagnahme der Wohnungseigentumseinheit infolge eines Zwangsversteigerungsantrags der GdWE bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten, hat die GdWE ein Absonderungsrecht erlangt. Die Insolvenzeröffnung hat daher auf das Versteigerungsverfahren keinen Einfluss. Das Versteigerungsverfahren wird ohne Titelumschreibung gegen den Insolvenzverwalt...mehr

Rz. 1 Da das Dauerwohnrecht als Belastung des Grundstücks im Rangverhältnis des § 879 BGB zu anderen eingetragenen Rechten steht, fällt es nicht in das geringste Gebot, wenn ein im Rang vorgehender oder im Rang gleichstehender Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es erlischt dann durch Zuschlag (§ 91 ZVG). Der Dauerwohnberechtigte hat damit eine schl...mehr

Rz. 352 Die Vollstreckung eines Leistungsurteils richtet sich nach den §§ 704 ff. ZP und den Regelungen des ZVG (§ 869 ZPO). Rz. 353 Neben der Vollstreckung in das bewegliche Vermögen der GdWE kommt ein Zugriff auf das unbewegliche Vermögen, d.h. das Gemeinschaftseigentum, durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsv...mehr

Rz. 24 Aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel kann zum Zwecke der Eintragung einer Zwangshypothek nur Rz. 25 Die Art der Sicherheit bestimmt § 108 ZPO. Dem Grundbuchamt ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, dass die Sicherheit geleistet wurde. Der Gläubig...mehr

Rz. 361 Die Vollstreckung von Geldforderungen (Hausgelder usw.) richtet sich nach den §§ 802a–882i ZPO. Rz. 362 Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen erfolgt durch Pfändung (§ 803 ZPO); in körperliche Sachen durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO), in Forderungen durch das Vollstreckungsgericht (§§ 828 ff. ZPO). Rz. 363 Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche ...mehr

Rz. 262 Mit der sofortigen Beschwerde ist vorzugehen, wenn gerügt werden soll, dass der Teilungsplan nicht nach den gesetzlichen Form- und Verfahrensvorschriften aufgestellt sei.[126] Die zweiwöchige Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Aufteilungsplans.[127]mehr

Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

a) Pfändung der Grundschuld vor Zuschlag Rz. 265 Ist der Schuldner selbst Inhaber der Grundschuld, kann die GdWE aus dem Titel, aus dem sie die Zwangsversteigerung betreibt, oder aus einem anderen Titel die Grundschuld pfänden. Dies ist auch während des Versteigerungsverfahrens möglich, solange der Zuschlag noch nicht erteilt ist. Rz. 266 Die Pfändung erfolgt gemäß §§ 830, 857...mehr