Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Umsatzsteuer fällt nur an, wenn auf die Steuerfreiheit wirksam verzichtet wird. Das Reverse-Charge-Verfahren ist also nur bei Umsätzen anzuwenden, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen und auf die Steuerbefreiung verzichtet wird. Der Verzicht auf die Steuerfreih...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte es einen Entziehungsgrund dar, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums überstieg, länger als 3 Monate in Zahlungsverzug befunden hatte.[1] § 17 WEG enthält als Entziehungsgrund nicht mehr das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs, wie dies noch in § 18 Abs. 2 Nr...mehr

Vorgehen bei Entziehung des Wohnungseigentumsmehr

Das Verfahren der Teilungsversteigerung entspricht überwiegend demjenigen der "normalen" Zwangsversteigerung, weicht jedoch in einigen Punkten deutlich ab.[1] 6.1 Geringstes Gebot Deckungs- und Übernahmegrundsatz Auch bei der Teilungsversteigerung gilt der Deckungs- und Übernahmegrundsatz. So sind nach § 182 Abs. 1 ZVG bei der Feststellung des geringsten Gebots die den Anteil d...mehr

Abgrenzung Neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken regelt das ZVG auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters [1] und eines Erben [2] sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (allgemein "Teilungsversteigerung" genannt). Auch ein Zusammentreffen von Teilungs- und Forderungsver...mehr

Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen. Klageerhebung Unterbleibt die Veräußerung, kann er nach entsprechender Klageerhebung zur Veräußerung der Eigentumswohnung verurteilt werden. Da die Ausübung des Entziehungsrechts gemäß § 17 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, ...mehr

Interessenabwägung In Ausnahmefällen ist auf Antrag eines Miteigentümers das Verfahren einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint.[1] Praktisch bedeutsamer ist die Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 3 und 4 ZVG: Danach kann das Verfahren auf Antrag bis zu 5(!) Jahre eingestellt werden, sofern durch die Ve...mehr

Miteigentum Die Ehefrau, die das Teilungsversteigerungsverfahren bislang erfolglos betrieben hat, kann vom Ex-Ehemann die Zustimmung zur Teillöschung der in bestimmter Höhe nicht mehr valutierenden Grundschuld verlangen, um so die Voraussetzung für eine Teilungsversteigerung zu schaffen.[1] Diese scheitert anderenfalls daran, dass die Grundschuld ins geringste Gebot fällt und...mehr

Aufteilung des Erlöses Nach Rechtskraft des Zuschlags im Anschluss an einen Versteigerungstermin setzt das Versteigerungsgericht auch in der Teilungsversteigerung einen nichtöffentlichen Verteilungstermin von Amts wegen an.[1] In diesem Termin muss der Ersteher das bare Meistgebot und die Zinsen aus dem Bargebot[2] sowie die Gebühren für den Zuschlag bezahlen.[3] Die Aufteilun...mehr

Ehegattengrundstück Bei der Versteigerung eines Ehegattengrundstücks stellt sich spätestens bei der Erlösverteilung die Frage, inwieweit sich der andere Teilhaber im Rahmen der Teilungsversteigerung auf ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Aufrechnung berufen kann. Die wechselvolle Rechtsprechung des BGH [1] hat nunmehr eine klare Linie entwickelt, wie folgender Fall verdeutlic...mehr

1. Gesetzliche Grundlagen Berechnen sich die Gebühren in einem gerichtlichen Verfahren nicht nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Streitwert, setzt das Gericht des Rechtszuges – das war für das Rechtsbeschwerdeverfahren hier der BGH – den Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit auf Antrag gem. § 33 Abs. 1 RVG durch Beschluss selbstständig fest. Dieser Antrag...mehr

Der Gegenstandswert für die anwaltliche Vertretung eines Beteiligten im Teilungsversteigerungsverfahren bestimmt sich gem. § 26 RVG, da auch eine Teilungsversteigerung eine Zwangsversteigerung im Sinne dieser Vorschrift ist. Bei der Bestimmung des Gegenstandswertes ist auf den Anteil der Beteiligten an dem Gegenstand der Versteigerung abzustellen. Bei einer Erbengemeinschaft ...mehr

Als Eigentümer eines Grundstücks war die Beteiligte zu 2 als Miteigentümerin eingetragen. Als Eigentümerinnen eines weiteren Miteigentumsanteils sind die Beteiligten zu 1 und 2 in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Auf Antrag der Beteiligten zu 1 ordnete das AG Wiesbaden – Versteigerungsgericht – die Zwangsversteigerung des Grundstücks zur Aufhebung der Gemeinschaft...mehr

Rn. 141 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 § 6b EStG setzt voraus, dass bestimmte WG des AV (begünstige Veräußerungsobjekte) veräußert werden. Rn. 142 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Bei "Veräußerungen" handelt es sich zwar um einen bürgerlich-rechtlichen Begriff, der jedoch nach Maßgabe der allg gültigen bilanzsteuerrechtlichen Kriterien auszulegen ist. Veräußerungen iSd § 6b EStG sind d...mehr

Im Aufsatzteil befasst sich Burhoff (S. 529 ff.) mit der Frage, wann in Straf- und Bußgeldsachen dieselbe Angelegenheit und wann verschiedene Angelegenheiten vorliegen. Chevalier und Kramer (S. 537 f.) behandeln in einem weiteren Beitrag die Frage, wie die Kostenentscheidung bei einem Freispruch hinsichtlich der Kosten der Nebenklage zu tenorieren ist. Volpert (S. 539 ff.) bel...mehr

Rn. 381 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 113), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; BFH BStBl II 2019, 170; BFH BStBl II 2020, 545; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626; H 6.2 EStH 2023). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Niedersachsen EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626):mehr

Rn. 347 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für Wirtschaftsgebäude gilt folgender AfA-Prozentsatz (die Reduktion des AfA-Prozentsatzes beruht auf dem StSenkG (v 23.10.2000, BGBl I 2000, 1433):mehr

Rn. 466j Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Nach § 9a EStDV Fall 1 ist das Jahr der Anschaffung das Jahr der Lieferung. "Anschaffung" meint den Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtswirksamen obligatorischen (= schuldrechtlichen) Vertrages (s Rn 347 Fn 2). "Rechtswirksam abgeschlossen" ist der schuldrechtliche Vertrag, wenn sich deren Parteien nicht mehr einseitig davon lösen können...mehr

Rn. 434 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 § 7 Abs 5 S 1 Nr 1 EStG bezog sich auf Gebäude iSd § 7 Abs 4 S 1 Nr 1 EStG, dh auf sog Wirtschaftsgebäude. Gemeint waren aufgrund dessen: Gebäude(-teile), die zu einem BV gehören und nicht Wohnzwecken dienen, falls der Bauantrag vor dem 01.01.1994 gestellt wurde. Ferner verlangte § 7 Abs 5 S 1 Nr 1 EStG als weitere Voraussetzung, dassmehr

Über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Er schuldet der GdWE Hausgeld. Sollte die GdWE gegen den Wohnungseigentümer eine Hausgeldklage führen? Nein. Die GdWE kann und muss sich am Insolvenzverfahren beteiligen. Die offenen Forderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Für die nac...mehr

Was für Möglichkeiten hat die Gemeinschaft, wenn der Hausgeldschuldner auch nach entsprechender gerichtlicher Verpflichtung nicht zahlt? Die Gemeinschaft hat die Möglichkeit, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Hausgeldschuldner einzuleiten. Es besteht neben der herkömmlichen Zwangsvollstreckung auch die Möglichkeit, die Zwangsverwaltung über das Wohnungseigentum zu bea...mehr

Zinsen und Nebenkosten Ist ein Wohnungseigentümer als säumiger Hausgeldschuldner verpflichtet, die Kosten eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeschalteten Rechtsanwalts oder die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Verwaltung versprochene Sondervergütungen im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso zu zahlen? Im Ergebnis ja, aber es ist zu unterschei...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 358 Urteile wegen Räumung der Mietsache, wegen Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses gemäß §§ 574 bis 574b BGB sind gemäß § 708 Nr. 7 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären; dies gilt auch für Pachtverhältnisse (OLG Celle, Teilurteil v. 16.5.2023, 2 U 37/23, BeckRS 2023, 12898). Die Zwangsvollstreckung darf nur durchgeführt werden, wenn ...mehr

Rz. 472 Wird gegen ein für vorläufig vollstreckbares Urteil Berufung eingelegt, so kann das Berufungsgericht unter den weiteren Voraussetzungen des § 707 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf Antrag anordnen, dass die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt wird oder nur gegen Sicherheitsleistung stattfindet. Bei der Entscheidung über einen solchen Ei...mehr

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Rz. 53 § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG gilt nur für stpfl. Grundstücksumsätze, die unter das GrEStG fallen. Zu den Umsätzen, die unter das GrEStG fallen (grunderwerbsteuerbare Umsätze), gehören insbes. die Umsätze von unbebauten und bebauten Grundstücken. Hierzu gehören aber auch[1] die Bestellung von Erbbaurechten und die Übertragung von Erbbaurechten gegen Einmalzahlung oder regelm...mehr

Rz. 51 Für stpfl. Lieferungen von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren geht bereits seit 1.1.2002 die Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger über (§ 13b Abs. 1 S. 1 Nr. 3 UStG a. F.). Durch diese Regelung sollte sichergestellt werden, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG (§ 9 Ab...mehr

Rz. 26 Hinweis Haftungsausschluss möglich Grundsätzlich ist die Vereinbarung eines Haftungsausschlusses (anders als beim Minderungsrecht (vgl. § 536 Abs. 4) zulässig. Achtung Unwirksame Formularklausel Allerdings sind die gesetzlichen Schranken für die Wirksamkeit von Formularklauseln zu beachten. Gemäß § 309 Nr. 7 ist es nur zulässig, die verschuldensunabhängige Haftung des Ve...mehr

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruf...mehr

Kauf und Verkauf von Grundstücken Die Zeilen 34 bis 44 betreffen Grundstücke, die innerhalb von 10 Jahren (Datum der Kaufverträge maßgebend!) angeschafft und veräußert wurden. Dies kann auch für geerbte oder geschenkte Grundstücke infrage kommen. Dabei ist entscheidend, wann der Erblasser oder Schenker das Grundstück erworben hat. Wurde das gesamte Grundstück bis zum Verkauf b...mehr

Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41 Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungs...mehr

Sollten Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung erfolglos bleiben, kann gegen den betreffenden Wohnungseigentümer entweder das Mahnverfahren oder sogleich ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht anhängig gemacht werden. Liegt sodann ein entsprechender Titel, also ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vor, kann die Eigentümergemeinsc...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

I. Schuldner = Eigentümer Rz. 123 Die Zwangsversteigerung (zu Sinn und Zweck der Zwangsversteigerung und zu der Frage, wann die Zwangsversteigerung einer Wohnung beantragt werden sollte, siehe Rdn 10 ff.) kann grundsätzlich nur angeordnet werden, wenn der im Titel genannte Schuldner als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist (zu...mehr

Rz. 66 Im Fall der Zwangsversteigerung ist der Zuschlag nach §§ 79 ff. ZVG nur zu erteilen, wenn die Veräußerungszustimmung vorliegt. Ergeht der Zuschlag ohne die erforderliche Zustimmung, heilt der rechtskräftige staatliche Hoheitsakt das Fehlen der Zustimmung und der Ersteher wird ohne die erforderliche Zustimmung Eigentümer.[214]mehr

I. Allgemeines Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnr...mehr

Gesetzestext (1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentensc...mehr

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 6 Folgende Vollstreckungsmaßnahmen kommen bei Wohngeldrückständen i.d.R. in Betracht:mehr

Rz. 123 Die Zwangsversteigerung (zu Sinn und Zweck der Zwangsversteigerung und zu der Frage, wann die Zwangsversteigerung einer Wohnung beantragt werden sollte, siehe Rdn 10 ff.) kann grundsätzlich nur angeordnet werden, wenn der im Titel genannte Schuldner als Eigentümer der zu versteigernden Wohnungseigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist (zum Fall des Eigentümerwech...mehr

Rz. 139 Zur Bezeichnung der Haupt- und Zinsforderung sollte im Versteigerungsantrag der Tenor des Titels, aus dem die Versteigerung beantragt werden soll, möglichst wortwörtlich wiedergegeben werden. Der Kapitalbetrag der bereits fällig gewordenen Zinsen muss nicht errechnet werden. Rz. 140 Soll nur wegen eines Teils der Hauptforderung vollstreckt werden, sollte dies im Verst...mehr

Rz. 191 Der GdWE steht wegen der vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen und die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfüllenden Wohngeldforderungen ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO zu und zwar unabhängig davon, ob bereits im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens Beschlagnahme eingetreten ist.[93] Das Absonderungsrecht kann die GdWE durch Zwangsver...mehr

Rz. 199 Wegen Wohngeldforderungen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, kann die GdWE die Zwangsversteigerung aus Rangklasse 5 betreiben. Die Frist des § 90 InsO ist zu beachten. Erforderlich ist ein Titel gegen den Insolvenzverwalter. Rz. 200 Die Zwangsversteigerung der aus der Insolvenzmasse frei gegebenen Wohnungseigentumseinheit wegen einer vor...mehr

Rz. 201 Die rechtliche Bedeutung eines Eigentümerwechsels vor oder nach Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens hängt davon ab, aus welcher Rangklasse die Zwangsversteigerung betrieben wird bzw. in welche Rangklasse der Anspruch des Gläubigers fällt. 1. Eigentümerwechsel nach Beschlagnahme Rz. 202 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung lediglich ein relatives...mehr

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Rz. 208 Kann die GdWE die Zwangsversteigerung nicht aus einer Grundschuld oder Hypothek betreiben, ist eine Umschreibung des gegen den Voreigentümer erstrittenen Titels nicht möglich. Eine Versteigerung der Wohnung in Rangklasse 5 scheidet aus.mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Re...mehr

Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amts...mehr

Rz. 147 In Zwangsversteigerungsverfahren nach der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung des ZVG blieb die Immobiliarvollstreckung wegen rückständiger Wohngeldbeiträge in das Wohnungseigentum des Schuldners häufig erfolglos, wenn das Wohnungseigentum des Schuldners bis zur Höhe des Verkehrswertes mit Grundpfandrechten belastet war. Da eine Zwangsversteigerung wegen Wohngeldansp...mehr