Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-... mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di... mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V... mehr

Rz. 46 Aus dem Rang der Hypothek kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben, sofern er über einen Duldungstitel verfügt. Hat sich der Grundstückseigentümer bei Bestellung der Hypothek bereits der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (§§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO), kann der Pfändungsgläubiger diese vollstreckbare Urkunde auf sich umschreiben la... mehr

Rz. 148 Rz. 149 Beispiel 1 Der Gläubiger pfändet nur den Anspruch auf Rückgewähr gegenüber dem Grundpfandrecht III/1. Der Gläubiger des Rechts III/2 betreibt die Zwangsversteigerung in das schuldnerische Grundstück. Folge: Na... mehr

Rz. 65 Nach Eintragung des Schuldners als Eigentümer im Grundbuch und Eintragung der Sicherungshypothek für die titulierte Forderung des Gläubigers erfolgt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück im Wege der Immobiliarvollstreckung, durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§ 866 ZPO). Der Gläubiger kann wegen seiner Forderung beide Verfahren als persönlicher Gläubi... mehr

Rz. 147 Die Zwangsvollstreckung in den ideellen Anteil des Schuldners einer nach Bruchteilen bestehenden Gemeinschaft erfolgt grundsätzlich gem. § 864 Abs. 2 ZPO im Wege der Immobiliarvollstreckung: bei Grundstücken durch Eintragung einer Zwangshypothek, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung. Die Zwangsvollstreckung in den ideellen Anteil des Schuldners an ei... mehr

Rz. 127 Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet (§ 27 InsO), sind Einzelzwangsvollstreckungen in das schuldnerische Vermögen unzulässig (§ 89 Abs. 1 InsO). Die Zwangssicherungshypothek kann im Grundbuch nicht mehr eingetragen werden, der Gläubiger muss seine titulierte Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. Hierbei ist nicht entscheidend, dass ... mehr

Rz. 29 Sofern der Gläubiger aus der Arresthypothek die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung in das Grundstück betreiben will, benötigt er einen Duldungstitel (§ 1147 BGB). Zur Erlangung eines Duldungstitels muss er gegen den Eigentümer klagen[17] (kein Verweis in § 932 Abs. 2 auf § 867 Abs. 3 ZPO). Rz. 30 In einer Zwangsversteigerung kann der Gläubiger aus der Arresthypo... mehr

Rz. 93 In der Praxis werden Realkredite nahezu immer durch eine Grundschuld gesichert. Eine Hypothek wird im Vergleich zur Grundschuld nur selten im Grundbuch eingetragen, z.B. zur Sicherung ausgezahlter öffentlicher Mittel oder wenn der Eigentümer das Grundstück und den Hausbau über eine Lebensversicherung finanziert. Die Grundschuld ist ein abstrakt dingliches Recht (§ 119... mehr

Rz. 173 Hat der Schuldner seinen Miteigentumsanteil am Grundstück auf den anderen Miteigentümer in anfechtbarer Weise übertragen (§ 3 AnfG), kann der Gläubiger vom jetzigen Alleineigentümer als Anfechtungsgegner auch ohne vorherige Pfändung und Überweisung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Aufhebung der Gemeinschaft und Auskehr des Erlöses in der Zwangsversteigerung die Du... mehr

Rz. 40 Erlischt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, gilt die grundsätzliche Unübertragbarkeit gem. § 1092 S. 1 BGB nicht mehr. Der Anspruch des Inhabers eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) auf Wertersatz nach § 92 ZVG im Fall der Zwangsversteigerung ist rein schuldrechtl... mehr

Rz. 146 Will der Vollstreckungsgläubiger wegen des dinglichen Anspruchs aus der Rangstelle seiner Zwangssicherungshypothek die Zwangsversteigerung betreiben, muss er einen Duldungstitel vorlegen (§ 1147 BGB; h.M.). Es besteht hierbei kein Unterschied zu einer rechtsgeschäftlich bestellten Hypothek.[195] Rz. 147 Den dinglichen Titel muss der Gläubiger nach der Regelung in § 86... mehr

Abramenko/Riecke/Schmid, Kommentar zum WEG, 6. Aufl., 2024 Arnold/Meyer-Stolte/Rellermeyer/Hintzen/Georg, Rechtspflegergesetz, Kommentar, 9. Aufl., 2022 zitiert: Arnold/Meyer-Stolte/Bearbeiter Anders/Gehle, Kommentar zur ZPO, 84. Aufl., 2026 zitiert: Anders/Gehle/Bearbeiter Bergschneider, Familienvermögensrecht, 3. Aufl., 2016 Böhringer, Besonderheiten des Liegenschaftsrechts in d... mehr

Rz. 67 Die gepfändete Reallast wird dem Gläubiger zur Einziehung oder an Zahlungs statt überwiesen. Der Pfändungsgläubiger hat das Recht, wegen rückständiger Einzelleistungen aus dem Rang der Reallast heraus die Zwangsversteigerung in das Grundstück zu betreiben. Nach h.M. muss er sich jedoch einen Duldungstitel besorgen.[52] mehr

Rz. 97 Hinweis Mit Wirkung zum 22.12.2022 ist die Verordnung über Formulare für die Zwangsvollstreckung (Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung – ZVFV) vom 16.12.2022 eingeführt worden (BGBl I 2022, 2368); zuletzt geändert durch Art. 1 der VO vom 17.6.2024 (BGBl 2024 I Nr. 203). Der Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses ist gem. § 1 ZVFV verbindlich... mehr

Die Zwangsvollstreckung in Vermögensrechte, die sich aus dem Grundbuch ergeben bzw. sich auf das Grundstück beziehen, wird nur selten in Anspruch genommen. Der Grund liegt möglicherweise in den praktischen und rechtlichen Problemen, die aus der Verzahnung des allgemeinen Zwangsvollstreckungsrechts mit Fragen des materiellen und formellen Grundbuchrechts und nicht zuletzt mit... mehr

Rz. 55 Auch die Überweisung der gepfändeten Grundschuld vollzieht sich nach den Vorschriften über die Überweisung einer Hypothekenforderung (§§ 836, 837 ZPO). Die Überweisung wird wirksam mit Aushändigung des Überweisungsbeschlusses an den Gläubiger. Nur wenn die Überweisung an Zahlungs statt erfolgt und es sich um ein briefloses Recht handelt, ist die Eintragung der Überwei... mehr

Rz. 63 Die Verwertung der Eigentümergrundschuld erfolgt wie bei einer Fremdgrundschuld durch Überweisungsbeschluss zur Einziehung (§§ 837, 835 ZPO). Auch eine Überweisung an Zahlungs statt ist zulässig. Der Pfändungsgläubiger wird in diesem Fall kraft Gesetzes Inhaber der Grundschuld, die Eigentümergrundschuld wandelt sich in eine Fremdgrundschuld um. Rz. 64 Ist die Grundschu... mehr

Rz. 101 Eine rein grundbuchrechtlich zu beachtende Vorschrift ist § 39 GBO, der Titelschuldner muss vor der Eintragung bereits im Grundbuch als Betroffener voreingetragen sein. Sofern dies nicht der Fall ist, muss das Grundbuch zuvor berichtigt werden. Hierzu hat der Gläubiger ein mittelbares Antragsrecht (§ 14 GBO). Die zur Berichtigung erforderlichen Urkunden muss der Gläu... mehr

Rz. 153 Leben die Ehegatten gem. Art. 234 § 4 Abs. 2 EGBGB im Güterstand der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft des FG-DDR, sind für die Zwangsvollstreckung in Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums und Vermögens die Vorschriften über die Gütergemeinschaft anzuwenden, § 744a ZPO. Bis zum Ablauf von zwei Jahren nach Wirksamwerden des Beitritts konnten die Eheleute geg... mehr

Rz. 108 Der Pfändung nur eines einzelnen der drei möglichen Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschuld ist abzuraten.[93] Rz. 109 Hat der Gläubiger z.B. nur den Rückübertragungsanspruch gepfändet, kann er die übrigen Ansprüche nicht mehr geltend machen (Verzicht oder Aufhebung). Auch der Drittschuldner kann in diesem Fall den Anspruch nur durch Rückübertragung erfüllen, die bei... mehr

Rz. 87 Vereinigen sich die Miterbenanteile durch Übertragung in der Hand nur eines einzigen Erben, ist die Erbengemeinschaft aufgehoben, die Erbanteile sind untergegangen. Eine Teilungsversteigerung kommt somit gegen den einzelnen – nunmehr Alleineigentümer – nicht mehr in Betracht. Hat der Schuldner allerdings seinen Miterbenanteil dem einzigen anderen Miterben anfechtbar ü... mehr

Rz. 6 Zum Belastungsgegenstand, Rechtsschutzinteresse, Zeitpunkt des Antragseinganges, Inhalt des Antrags und Antragsrücknahme kann auf die Ausführungen in § 5 Rdn 6 ff. verwiesen werden. Rz. 7 Die Zwangsvollstreckung in ein für diplomatische Zwecke genutztes Grundstück eines fremden Staates ist ohne Zustimmung des fremden Staates unzulässig, sofern es im Zeitpunkt des Beginn... mehr

Rz. 147 Die Verwertung bzw. Durchsetzung der Rückgewähransprüche werden jedoch nicht in der Zwangsversteigerung vom Vollstreckungsgericht geprüft, diese sind ggf. klageweise durchzusetzen. Der Gläubiger kann jedoch im Verteilungstermin Widerspruch erheben und seinen Anspruch im Wege der Widerspruchsklage durchsetzen.[119] Nach Ansicht des BGH kann ein Widerspruch durchaus au... mehr

Rz. 160 Mit Wirksamwerden der Pfändung des schuldrechtlichen Aufhebungsanspruchs entsteht kein Pfandrecht am Miteigentumsanteil des Schuldners. Es tritt keine Änderung am Miteigentumsanteil des Vollstreckungsschuldners ein.[142] Rz. 161 Der Miteigentumsanteil ist nicht gepfändet, da die Vollstreckung hier nur im Wege der Immobiliarvollstreckung erfolgen kann. Eine Eintragung ... mehr

Rz. 29 Die Sicherungshypothek für die titulierte Forderung des Gläubigers entsteht kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs (§ 848 Abs. 2 S. 2 ZPO). Sie wird auf Antrag des Sequesters oder des Gläubigers im Grundbuch eingetragen.[29] Rz. 30 Da es sich bei der Pfändung des Eigentumverschaffungsanspruchs nicht um eine Form der Immobiliarvollstreckung handelt, unterliegt die Sich... mehr

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Rz. 72 Auf das Erbbaurecht finden die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften Anwendung (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG). Das Erbbaurecht als solches kann daher nicht gepfändet werden. Die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht erfolgt im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung durch Eintragung einer Zwangshypothek, Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§ 866 Abs. 1 ZPO). Rz... mehr

Rz. 6 Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung eine der drei Möglichkeiten der Immobiliarzwangsvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO). Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen die in § 864 ZPO aufgeführten Vollstreckungsobjekte. Im Einzelnen kann die Zwangssicherungshypothek daher eingetragen wer... mehr

Rz. 71 Nach der Überweisung zur Einziehung kann der Gläubiger im eigenen Namen den Anspruch des Schuldners auf Auseinandersetzung gegenüber den Miterben verlangen und durchsetzen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Dem Auseinandersetzungsanspruch des schuldnerischen Miterben kann entgegenstehen: mehr

Rz. 23 Steht dem Antrag auf Eintragung ein Hindernis entgegen, muss das Grundbuchgericht wie folgt unterscheiden: Handelt es sich um ein vollstreckungsrechtliches Hindernis, kann das Grundbuchgericht eine nicht rangwahrende Zwischenverfügung nach § 139 ZPO erlassen, der Gläubiger muss dann dafür Sorge tragen, dass das Hindernis innerhalb der Monatsfrist nach § 929 Abs. 2 ZPO ... mehr

Rz. 9 Grundsätzlich muss auch bei der Eintragung der Zwangssicherungshypothek das Rechtsschutzinteresse des Gläubigers bejaht werden, auch wenn es sich nur um eine Sicherungsmaßnahme und keinen Akt der Verwertung handelt. Das Grundbuchgericht ist nicht wegen der Eintragung einer Auflassungsvormerkung an der Eintragung einer nachrangigen Sicherungshypothek gehindert. Eine vor... mehr

Rz. 91 2007 wurde das WEG erstmals umfassend geändert (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 18.4.2007 – WEGuaÄndG). Durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom ... mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung gru... mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Recht... mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ... mehr

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Rn. 24 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Als Erwerb ist jedes Rechtsgeschäft anzusehen, das eine AG/KGaA/SE dauerhaft oder vorübergehend zum Inhaber oder Mitinhaber der Aktie macht oder einen schuldrechtlichen Titel für einen solchen Erwerb schafft (vgl. Hüffer-AktG (2025), § 71, Rn. 4). Rn. 25 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Darunter fällt die Abtretung nach den §§ 398ff., 413 BGB sowie d... mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ... mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ... mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ... mehr

Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch ... mehr

6.1 Allgemeines Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde d... mehr

Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde den Antrag auf Z... mehr

Rz. 52 Die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt durch gerichtlichen Versteigerungsbeschluss. Voraussetzung ist hierfür neben der Ordnungsmäßigkeit des Antrags die Voreintragung des Vollstreckungsschuldners im Grundbuch sowie das Vorliegen einer Vollstreckungsbestätigung.[1] Die Vollstreckungsvoraussetzungen hat das Gericht nicht zu prüfen. Das Gericht prüft nur die form... mehr

Rz. 63 Durch die Zwangsverwaltung soll der Gläubiger aus den Erträgen des Vollstreckungsgegenstands befriedigt werden. Diese Vollstreckungsform ist also für den Vollstreckungsschuldner weniger einschneidend, da der Vollstreckungsgegenstand in seinem Vermögen verbleibt. Auf die Zwangsverwaltung finden nach § 146 ZVG die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung ... mehr

Rz. 1 Vorgängerbestimmung des § 322 AO war zu Zeiten der RAO im Wesentlichen § 372 RAO.[1] Ergänzende Regelungen zur Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen finden sich in Abschn. 45ff. VollstrA.[2] § 322 AO regelt das Verfahren für die Vollstreckung einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen. Die Vorschrift enthält jedoch nur einige Besonderheiten speziell für das ... mehr

Rz. 23 Für die Vollstreckung in Schiffe, Schiffsbauwerke, Schwimmdocks und Luftfahrzeuge kommen nur zwei Vollstreckungsmittel in Betracht: Schiffshypothek bzw. Registerpfandrecht: Sie dienen wie die Sicherungshypothek der Rangsicherung der Forderung, ohne zugleich dem Vollstreckungsgläubiger Befriedigung zu geben. Zwangsversteigerung [1]: Sie dient der Befriedigung des Vollstre... mehr

Rz. 50 Für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Dieses ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 2 ZVG trifft eine Regelung für die Zuständigkeit mehrerer Amtsgerichte.[1] mehr