Erhaltungsrücklage / 11 Steuerliche Bedeutung

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH^[1] zunächst klargestellt, dass das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um eine "anteilige" Erhaltungsrücklage zu mindern ist. Die Grunderwerbsteuer vermindert sich also nicht um einen "ideellen", auf die jeweils ersteigerte Sondereigentumseinheit entfallenden Rücklagenanteil. Entsprechende Grundsätze hat der BFH dann auch für den (freihändigen) Verkauf bestätigt.^[2] Auch beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Sondereigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern.

Die zur Erhaltungsrücklage auf Grundlage des Wirtschaftsplans gezahlten Beiträge sind nicht steuerbar, können also für vermietende Wohnungseigentümer nicht als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Dies kann erst erfolgen, wenn Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen tatsächlich aus der Rücklage finanziert wurden.^[3] Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern dann eine entsprechende Bescheinigung des nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf den Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteils auszustellen.