Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 153 Auch für Auflagen, die erst mit dem Tod des Beschwerten fällig werden, gilt § 6 Abs. 4 ErbStG, der die Gleichstellung mit der Nacherbschaft anordnet. Sieht eine Auflage im Rahmen eines Berliner Testaments vor, dass ein Abkömmling, der nach dem Erstversterbenden seinen Pflichtteil nicht geltend macht, hierfür nach dem Tod des Letztversterbenden eine Abfindung erhalten...mehr

Rz. 90 Wie bei der Besteuerung des Erbbaurechts (siehe Rdn 87) ist gem. § 194 Abs. 1 BewG der Wert des Erbbaugrundstücks im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG (siehe Rdn 47 ff.) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Auch hier werden Vergleichsdaten in der Praxis regelmäßig ...mehr

Rz. 36 Im bewertungsrechtlichen Sinne liegt ein Grundstück im Zustand der Bebauung vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig (siehe Rdn 23 f.) sind, § 196 Abs. 1 S. 1 BewG. Der Zustand der Bebauung – in Abgrenzung zum unbebauten Grundstück, § 178 BewG (siehe Rdn 22 ff.) – beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung...mehr

Rz. 97 Gem. § 197 BewG bleiben Gebäude, Teile von Gebäuden und Anlagen, die wegen der in § 1 ZSKG[64] in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke benutzt werden, bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts außer Betracht. In der Praxis wird diese Regelung in erster Linie...mehr

Rz. 39 Die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in den §§ 180 ff. BewG geregelt. In Abgrenzung zu unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) liegt gem. § 180 Abs. 1 S. 1 BewG ein bebautes Grundstück vor, wenn sich benutzbare Gebäude (siehe Rdn 22 ff.) darauf befinden. Wird ein Gebäude...mehr

Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG) Rz. 42 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Reg...mehr

Rz. 106 Die Kosten für das Gutachten trägt stets der Steuerpflichtige, also auch in dem Fall, in dem der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (erst) im finanzgerichtlichen Verfahren gelingt. Bei einer Grundstücksschenkung sind die Kosten im vollen Umfang abzugsfähig, wenn sie im Rahmen der Verpflichtung zur Abgabe der Schenkungsteuererklärung bzw. Feststellungserklärung an...mehr

Rz. 46 Im Sachwertverfahren – als Auffangverfahren – sind zu bewerten (§ 182 Abs. 4 BewG)mehr

Rz. 51 Wenn keine oder nicht ausreichende Vergleichspreise für Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen, können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, § 183 Abs. 2 BewG.[36] Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfa...mehr

Rz. 115 Individuelle Wertminderungsgründe eines Grundstücks bleiben im Rahmen der Bewertung grundsätzlich außer Ansatz, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrunds, Außenanlagen, Lärm-, Rauch- und Staubbelästigungen, Altlasten und Grunddienstbarkeiten.[89] Gleiches gilt für Rechte und Lasten öffentlich-rechtlicher Art, die sich u.a. a...mehr

Rz. 47 Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, § 182 Abs. 2, Abs. 4 Nr. 1 BewG. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren kann ein zeitnah erzielter Kaufpreis (siehe Rd...mehr

Rz. 118 Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens bleiben Besonderheiten, wie privatrechtliche und öffentlich-rechtliche wertbeeinflussende Belastungen, unberücksichtigt. Öffentlich-rechtliche Lasten ergeben sich u.a. aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Landschafts- und Gewässerschutzrecht.[92] Privatrechtliche Rechte und Lasten sind...mehr

Rz. 120 Im Ertragswertverfahren bieten mehrere wertbildende Faktoren Anknüpfungspunkte für die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann den Rohertrag des Objektes in Fällen signifikanter Abweichung von der aktuell üblichen Miete gegenüber den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen betreffen oder die Bewirtschaftungskosten, deren Ansatz nach Erfahrungssätzen erfolg...mehr

Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für...mehr

Rz. 74 Der Bodenwert ist im Sachwertverfahren und im Ertragswertverfahren (siehe Rdn 55) wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (siehe Rdn 25), § 189 Abs. 2 BewG. Dies bedeutet, dass es (unabhängig von der vorhandenen Bebauung) auch hier zu Abweichungen bzw. Anpassungen von Bodenrichtwerten (siehe Rdn 28 ff.) kommen kann.mehr

Rz. 125 Das erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Nettoprinzip sieht vor, dass für die Besteuerung (nur) der Saldo zwischen dem Wert des Vermögensanfalls und dem Wert der mit dem Erwerb verbundenen Erwerbschmälerung als Bereicherung herangezogen wird. Sind Vermögensgegenstände ganz oder teilweise von der Besteuerung ausgenommen, sind die damit in Zusammenhang stehenden Schuld...mehr

Rz. 139 Bei gemischten Schenkungen sowie Schenkungen unter einer Auflage ermittelt sich der Wert der Bereicherung, indem von dem nach § 12 ErbStG zu ermittelnden Steuerwert der Leistung des Schenkers die Gegenleistungen des Beschenkten und die von ihm übernommenen Leistungs-, Nutzungs- und Duldungsauflagen mit ihrem nach § 12 ErbStG ermittelten Wert abgezogen werden (siehe §...mehr

Rz. 17 Anders als bei Berechnung des Pflichtteilsanspruchs bzw. der Bewertung der Nachlassgestände in diesem Zusammenhang (siehe dazu § 3 Rdn 60), bleibt eine latente Einkommensteuer, mithin eine zukünftige Steuerbelastung, bei den Wertfeststellungen für Zwecke der Erbschaftsteuer unberücksichtigt, da eine entsprechende mehrfache Steuerbelastung laut BFH[9] insbesondere verf...mehr

Rz. 21 Die Legaldefinition zum Grundvermögen findet sich in § 176 Abs. 1 BewG. Demnach gehören zum Grundvermögen soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Verm...mehr

Rz. 22 Unbebaute Grundstücke sind gem. § 178 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, oder lediglich Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können bzw. in denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, § 178 Abs. 2 S. 2 BewG. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichts...mehr

Rz. 84 Mit dem Jahressteuergesetz 2022[57] neu eingeführt wurde ein sog. Regionalfaktor, § 190 Abs. 5 BewG, der den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigen soll. Anzuwenden sind die Regionalfaktoren, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Regionalfakt...mehr

Rz. 28 Wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich seiner lagetypischen Merkmale vom "Standardbodenrichtwertgrundstück" (Bodenrichtwertgrundstück) der einschlägigen Richtwertzone abweicht, kann es zu einer Anpassung des der Bewertung zugrunde zu legenden Bodenrichtwerts kommen. Eine solche Anpassung kann gerade bei großen Grundstücken und/oder in hochwertigen Richtwertzonen ...mehr

Rz. 143 Der Vorerbe wird – die zivilrechtlichen Verfügungsbeschränkungen bleiben gem. § 9 Abs. 2 S. 3 BewG unberücksichtigt – als Vollerbe behandelt und besteuert, § 6 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Allerdings wird er durch die Erbschaftbesteuerung des Erwerbs wirtschaftlich nicht belastet, da er die durch die Vorerbschaft veranlasste Steuer aus den Mitteln der Vorer...mehr

Rz. 150 § 6 Abs. 4 ErbStG stellt ein Nachvermächtnis und ein beim Tod des Beschwerten fälliges Vermächtnis steuerlich der Nacherbschaft gleich. Zivilrechtlich liegt ein Nachvermächtnis vor, wenn ein Erblasser einen vermachten Gegenstand von einem nach dem Anfall des Vermächtnisses eintretenden bestimmten Zeitpunkt oder Ereignis einem Dritten zuwendet, § 2191 Abs. 1 BGB. Der D...mehr

Rz. 88 Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG (siehe Rdn 47 ff.) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen, § 193 Abs. 1 BewG. Entsprechende Vergleichsdaten werden in Praxis regelmäßig nicht zur Verfügung stehen, da es sich bei den Vergleichsobjekte...mehr

Rz. 33 Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet.[25] Für das baulich nicht oder nur eingeschränkt nutzbare Hinterland ist sodann ein Bewertungsabschlag vorzunehmen. Gleiches gilt bei eingeschränkter Bebaubarkeit w...mehr

Rz. 145 Der Erwerb des Nacherbenanwartschaftsrechts stellt keinen steuerpflichtigen Tatbestand dar.[121] Auch dessen Schenkung oder der gegenleistungsfreie Verzicht hierauf löst keine Schenkungsbesteuerung aus, §§ 1 Abs. 2, 10 Abs. 4 ErbStG.[122] Die Ausschlagung des Nacherben vor dem Eintreten des Nacherbfalls gegen Abfindung löst hingegen eine Steuerpflicht aus, § 3 Abs. 2...mehr

Rz. 154 Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG gilt die Herausgabe von Vermögen durch den Vorerben an den Nacherben mit Rücksicht auf die angeordnete Nacherbschaft vor Eintritt des Erbfalls als steuerpflichtige Schenkung unter Lebenden. Entsprechend der Regelung des § 6 Abs. 2 ErbStG im Nacherbfall stellt die Herausgabe eine Schenkung des Vorerben an den Nacherben dar. Allerdings ist...mehr

Rz. 35 Sofern für Rohbauland und Bauerwartungsland zulässigerweise gem. § 196 BauGB keine Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen ermittelt worden sind, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, § 179 S. 4 ErbStG. Es können dabei Prozentsätze zum vergleichbaren Bauland herangezogen werden: Bauerwartungsland kann mit 25 %, Bruttorohbauland mit 5...mehr

Rz. 126 Nicht abzugsfähig sind Schulden und Lasten, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht oder nur teilweise der Erbschaft- oder Schenkungsbesteuerung unterliegen, § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG. Dies gilt etwa für den Erwerb eines gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG steuerbefreiten Familienheims (siehe § 6 Rdn 1 ff.) oder von zu Woh...mehr

Rz. 81 Vom Gebäuderegelherstellungswert ist gem. § 190 Abs. 4 S. 1 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen, da das Gesetz beim Herstellungswert von einem neu errichteten Gebäude ausgeht. Die Alterswertminderung wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt,[54] § 19...mehr

Rz. 146 Anders als im Zivilrecht – hier wird der Nacherbe Erbe des Erblassers und nicht etwa des Vorerben (§ 2100 BGB) – sieht das Erbschaftsteuerrecht vor, dass beim Eintritt der Nacherbfolge diejenigen, auf die das Vermögen übergeht, den Erwerb als vom Vorerben stammend zu versteuern haben, § 6 Abs. 2 S. 1 ErbStG. Entsprechend greift etwa für die Bestimmung des Freibetrags...mehr

Rz. 29 In der Praxis kommt es – gerade in Ballungszentren – im Rahmen der Bewertung regelmäßig zu Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen einer abweichenden Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des (für die Bodenrichtwertzone durchschnittlichen) Bodenrichtwertgrundstücks. Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollge...mehr

Rz. 109 Ein nach dem Erb- oder Schenkungsfall durchgeführter Verkauf des zu bewertenden Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts i.S.d. § 198 BewG (zugunsten des Steuerpflichtigen) dienen.[78] Veräußerungsnebenkosten, sofern vom Verkäufer (anteilig) getragen (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Makler...mehr

Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Familienheim; siehe § 6 Rdn 1 ff.), die Steuerbefreiung für z...mehr

Rz. 133 Schulden und Lasten, die nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einzelnen Vermögensgegenständen des Erwerbs stehen, sind anteilig allen Vermögensgegenständen des Erwerbs zuzurechnen, § 10 Abs. 6a S. 3 ErbStG.[109] Das gilt für Pflichtteilsansprüche (siehe Rdn 137) und andere allgemeine Nachlassverbindlichkeiten (z.B. Konsumentendarlehen oder die Pflicht des Erben...mehr

Rz. 63 Der Reinertrag (= Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten), vermindert um die Bodenwertverzinsung, ergibt den Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 BewG. Diese Reduzierung des Reinertrags um die Verzinsung des Bodenwerts ist der Tatsache geschuldet, dass das in den Grund und Boden investierte Kapital nicht anderweitig genutzt werden kann und daher (im wirtschaftlich...mehr

Rz. 76 Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, § 190 Abs. 1 S. 2 BewG. Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in der Anlage 24 zum BewG enthalten, § 190 Abs. 1 S. 3 BewG. Es gelten also nicht die tatsächlichen Herstellungskosten des Gebäudes, sondern typisierte Werte. Maßgeblich f...mehr

Rn. 238 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 Wird ein WG zugewendet, das unmittelbar vor seiner Zuwendung einem BV entnommen worden ist, bemisst sich nach § 10b Abs 3 S 2 EStG idF EhrenamtsstärkungsG ab dem VZ 2013 die Zuwendungshöhe nach dem Wert, der bei der Entnahme angesetzt wurde, zuzüglich der USt, die auf die Entnahme nach § 3 Abs 1b UStG entfällt. Als USt-Bemessungsgrundlage is...mehr

Rz. 1 Der Entstehungszeitpunkt der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ist grundsätzlich maßgeblich fürmehr

Rz. 206 Zum erbschaftsteuerpflichtigen Erwerb von Todes wegen (durch Erbe, Vermächtnis etc.) können Nachlassgegenstände gehören, durch deren weitere Verwendung durch den Erwerber eine diesen betreffende Einkommensteuer ausgelöst wird. In Betracht kommen Nachlassgegenstände, die zu einem Betriebsvermögen gehören, und Anteile (als wesentliche Beteiligungen) an Kapitalgesellsch...mehr

Rn. 231 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 § 10b Abs 3 EStG stellt klar, vgl BFH v 22.19.1971, VI R 310/69, BStBl II 1972, 55, dass als Zuwendungen iSd § 10b EStG auch die Zuwendung von WG gilt (Sachzuwendungen), mit Ausnahme von Nutzungen und Leistungen. Zum Begriff des WG s §§ 4, 5 Rn 599 (Hoffmann). Als Sachzuwendungen kommen neben Sachen iSd § 90 BGB auch nicht körperliche Objek...mehr

Rn. 136 Stand: EL 180 – ET: 04/2025 Für Spenden, die dem Empfänger nach dem 31.12.2016 zufließen (§ 84 Abs 2c EStDV) gilt § 50 EStDV idF des Gesetzes zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens (BGBl I 2016, 1679). Zuwendungen iSd § 10b EStG dürfen nach § 50 Abs 1 EStDV nur dann als Sonderausgaben abgezogen werden, wenn sie durch eine vom Empfänger unter Berücksichtigung des...mehr

Wenn keine Fremdbelege vorhanden sind oder gar nicht vorhanden sein können, weil es sich um einen Vorgang handelt, an dem kein Fremder beteiligt war, ist ein Eigenbeleg zu erstellen. Hierbei handelt es sich um Belege, die im eigenen Unternehmen ausgestellt werden. Es spielt keine Rolle, ob dies vom Unternehmer, Mitarbeiter oder Steuerberater erfolgt. Eigenbelege sind Origina...mehr

Oberster Wertmaßstab ist der gemeine Wert, das ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Verkaufspreis.[1] Für bestimmte Vermögensgruppen konkretisiert § 12 Abs. 2 – 7 ErbStG die Wertermittlung, verweist dazu aber ebenfalls auf die allgemeinen und besonderen Bewertungsvorschriften des BewG.mehr

Rz. 49 Als Verfahren der Wertermittlung kommen zum einen progressive und retrograde Methoden (z. B. bei der Ermittlung des beizulegenden Wertes[1] von Erzeugnissen oder Waren[2]) in Betracht. Während bei der progressiven Methode von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausgehend der gegenüber den erwarteten Verkaufserlösen entstehende Deckungsfehlbetrag ermittelt wird, ...mehr

Rz. 58 Allgemeines Unter Bewertungsmethode, einschließlich der Abschreibungsmethoden,[1] im Sinne des Gesetzes ist jedes planmäßige, definierte Verfahren zur Ermittlung eines Wertansatzes zu verstehen.[2] Der Begriff "Bewertungsmethode" umfasst 2 Bereiche, die beide der Angabepflicht unterliegen: Zunächst einmal geht es um die im Gesetz ausdrücklich genannten Bewertungswahlrech...mehr

Oberster Wertmaßstab ist der gemeine Wert, das ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Verkaufspreis (§ 12 Abs. 1 ErbStG i. V. m. § 9 BewG). Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Für bestimmte Vermögensgruppen konkretisiert § 12 Abs. 2 bis 7 ErbStG die Wertermittlung, verweist dazu aber ebenfalls auf die allgemeinen und besonderen ...mehr

Nachlassverbindlichkeiten sind abzugsfähig, soweit sie eine wirtschaftliche Belastung darstellen (§ 10 Abs. 5 ErbStG). Nicht abzugsfähig sind Verbindlichkeiten, die bereits im Steuerwert eines Vermögensgegenstands berücksichtigt sind, z. B. Schulden eines Gewerbebetriebs. Der Schuldenabzug ist eingeschränkt (§ 10 Abs. 6, 6a, 6b ErbStG [1]; R E 10.10 ErbStR 2019; H E 10.10 Erb...mehr

Ziel der Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist, den tatsächlichen gemeinen Wert (Verkehrswert) des Grundstücks zu ermitteln. Dieser gemeine Wert soll durch die typisierenden Bewertungsvorschriften abgebildet werden. Durch diese typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich jedoch nicht vermeiden, dass die ermittelten Werte in besonders gelagerten Fäll...mehr