Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 19 Im Erbschafts- und Schenkungsfall ist inländischer Grundbesitz (§ 19 Abs. 1 BewG) mit dem auf den Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG; siehe Rdn 7 ff.) festgestellten Wert anzusetzen, § 12 Abs. 3 ErbStG. Der Grundbesitzwert wird dabei gesondert durch das Lagefinanzamt festgestellt (§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BewG) und dem Erbschaftsteuerfinanzamt mitgeteilt. Es handelt sich ...mehr

Rz. 85 Der sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert ergebende vorläufige Sachwert ist mit einer Wertzahl i.S.d. § 191 BewG zu multiplizieren, § 189 Abs. 3 BewG. Hintergrund ist, dass der vorläufige Sachwert nicht die örtlichen verkehrswertrelevanten Marktfaktoren berücksichtigt und daher von den Gutachterausschüssen ermittelte Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren)...mehr

Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht nach § 193 BewG und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 194 BewG gesondert zu ermitteln, § 192 S. 1 BewG. Diese gesonderte Ermittlung ist der Tatsache geschuldet, dass Erbbaurecht und Eigentum am Grundstück regelmäßig auseinanderf...mehr

Rz. 141 Die mit der Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB) einhergehende (streitanfällige) Einschränkung der Dispositionsfreiheit des (Vor-)Erben über den Nachlass kann in bestimmten Fällen empfehlenswert sein. Insbesondere bei der Gestaltung von Bedürftigen- oder Behindertentestamenten hat deren Anordnung erhebliche praktische Bedeutung.[115] Rz. 142 Im Zivil- und im Erbsc...mehr

Rz. 90 Wie bei der Besteuerung des Erbbaurechts (siehe Rdn 87) ist gem. § 194 Abs. 1 BewG der Wert des Erbbaugrundstücks im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG (siehe Rdn 47 ff.) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Auch hier werden Vergleichsdaten in der Praxis regelmäßig ...mehr

Rz. 36 Im bewertungsrechtlichen Sinne liegt ein Grundstück im Zustand der Bebauung vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig (siehe Rdn 23 f.) sind, § 196 Abs. 1 S. 1 BewG. Der Zustand der Bebauung – in Abgrenzung zum unbebauten Grundstück, § 178 BewG (siehe Rdn 22 ff.) – beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung...mehr

Rz. 153 Auch für Auflagen, die erst mit dem Tod des Beschwerten fällig werden, gilt § 6 Abs. 4 ErbStG, der die Gleichstellung mit der Nacherbschaft anordnet. Sieht eine Auflage im Rahmen eines Berliner Testaments vor, dass ein Abkömmling, der nach dem Erstversterbenden seinen Pflichtteil nicht geltend macht, hierfür nach dem Tod des Letztversterbenden eine Abfindung erhalten...mehr

Rz. 97 Gem. § 197 BewG bleiben Gebäude, Teile von Gebäuden und Anlagen, die wegen der in § 1 ZSKG[64] in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke benutzt werden, bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts außer Betracht. In der Praxis wird diese Regelung in erster Linie...mehr

Rz. 39 Die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in den §§ 180 ff. BewG geregelt. In Abgrenzung zu unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) liegt gem. § 180 Abs. 1 S. 1 BewG ein bebautes Grundstück vor, wenn sich benutzbare Gebäude (siehe Rdn 22 ff.) darauf befinden. Wird ein Gebäude...mehr

Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG) Rz. 42 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Reg...mehr

Rz. 46 Im Sachwertverfahren – als Auffangverfahren – sind zu bewerten (§ 182 Abs. 4 BewG)mehr

Rz. 51 Wenn keine oder nicht ausreichende Vergleichspreise für Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen, können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, § 183 Abs. 2 BewG.[36] Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfa...mehr

Rz. 115 Individuelle Wertminderungsgründe eines Grundstücks bleiben im Rahmen der Bewertung grundsätzlich außer Ansatz, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrunds, Außenanlagen, Lärm-, Rauch- und Staubbelästigungen, Altlasten und Grunddienstbarkeiten.[89] Gleiches gilt für Rechte und Lasten öffentlich-rechtlicher Art, die sich u.a. a...mehr

Rz. 106 Die Kosten für das Gutachten trägt stets der Steuerpflichtige, also auch in dem Fall, in dem der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (erst) im finanzgerichtlichen Verfahren gelingt. Bei einer Grundstücksschenkung sind die Kosten im vollen Umfang abzugsfähig, wenn sie im Rahmen der Verpflichtung zur Abgabe der Schenkungsteuererklärung bzw. Feststellungserklärung an...mehr

Rz. 47 Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, § 182 Abs. 2, Abs. 4 Nr. 1 BewG. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren kann ein zeitnah erzielter Kaufpreis (siehe Rd...mehr

Rz. 118 Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens bleiben Besonderheiten, wie privatrechtliche und öffentlich-rechtliche wertbeeinflussende Belastungen, unberücksichtigt. Öffentlich-rechtliche Lasten ergeben sich u.a. aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Landschafts- und Gewässerschutzrecht.[92] Privatrechtliche Rechte und Lasten sind...mehr

Rz. 120 Im Ertragswertverfahren bieten mehrere wertbildende Faktoren Anknüpfungspunkte für die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dies kann den Rohertrag des Objektes in Fällen signifikanter Abweichung von der aktuell üblichen Miete gegenüber den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen betreffen oder die Bewirtschaftungskosten, deren Ansatz nach Erfahrungssätzen erfolg...mehr

Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für...mehr

Rz. 74 Der Bodenwert ist im Sachwertverfahren und im Ertragswertverfahren (siehe Rdn 55) wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (siehe Rdn 25), § 189 Abs. 2 BewG. Dies bedeutet, dass es (unabhängig von der vorhandenen Bebauung) auch hier zu Abweichungen bzw. Anpassungen von Bodenrichtwerten (siehe Rdn 28 ff.) kommen kann.mehr

Rz. 21 Die Legaldefinition zum Grundvermögen findet sich in § 176 Abs. 1 BewG. Demnach gehören zum Grundvermögen soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Verm...mehr

Rz. 22 Unbebaute Grundstücke sind gem. § 178 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, oder lediglich Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können bzw. in denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, § 178 Abs. 2 S. 2 BewG. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichts...mehr

Rz. 125 Das erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Nettoprinzip sieht vor, dass für die Besteuerung (nur) der Saldo zwischen dem Wert des Vermögensanfalls und dem Wert der mit dem Erwerb verbundenen Erwerbschmälerung als Bereicherung herangezogen wird. Sind Vermögensgegenstände ganz oder teilweise von der Besteuerung ausgenommen, sind die damit in Zusammenhang stehenden Schuld...mehr

Rz. 139 Bei gemischten Schenkungen sowie Schenkungen unter einer Auflage ermittelt sich der Wert der Bereicherung, indem von dem nach § 12 ErbStG zu ermittelnden Steuerwert der Leistung des Schenkers die Gegenleistungen des Beschenkten und die von ihm übernommenen Leistungs-, Nutzungs- und Duldungsauflagen mit ihrem nach § 12 ErbStG ermittelten Wert abgezogen werden (siehe §...mehr

Rz. 17 Anders als bei Berechnung des Pflichtteilsanspruchs bzw. der Bewertung der Nachlassgestände in diesem Zusammenhang (siehe dazu § 3 Rdn 60), bleibt eine latente Einkommensteuer, mithin eine zukünftige Steuerbelastung, bei den Wertfeststellungen für Zwecke der Erbschaftsteuer unberücksichtigt, da eine entsprechende mehrfache Steuerbelastung laut BFH[9] insbesondere verf...mehr

Rz. 84 Mit dem Jahressteuergesetz 2022[57] neu eingeführt wurde ein sog. Regionalfaktor, § 190 Abs. 5 BewG, der den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigen soll. Anzuwenden sind die Regionalfaktoren, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Regionalfakt...mehr

Rz. 143 Der Vorerbe wird – die zivilrechtlichen Verfügungsbeschränkungen bleiben gem. § 9 Abs. 2 S. 3 BewG unberücksichtigt – als Vollerbe behandelt und besteuert, § 6 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Allerdings wird er durch die Erbschaftbesteuerung des Erwerbs wirtschaftlich nicht belastet, da er die durch die Vorerbschaft veranlasste Steuer aus den Mitteln der Vorer...mehr

Rz. 88 Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG (siehe Rdn 47 ff.) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen, § 193 Abs. 1 BewG. Entsprechende Vergleichsdaten werden in Praxis regelmäßig nicht zur Verfügung stehen, da es sich bei den Vergleichsobjekte...mehr

Rz. 35 Sofern für Rohbauland und Bauerwartungsland zulässigerweise gem. § 196 BauGB keine Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen ermittelt worden sind, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, § 179 S. 4 ErbStG. Es können dabei Prozentsätze zum vergleichbaren Bauland herangezogen werden: Bauerwartungsland kann mit 25 %, Bruttorohbauland mit 5...mehr

Rz. 150 § 6 Abs. 4 ErbStG stellt ein Nachvermächtnis und ein beim Tod des Beschwerten fälliges Vermächtnis steuerlich der Nacherbschaft gleich. Zivilrechtlich liegt ein Nachvermächtnis vor, wenn ein Erblasser einen vermachten Gegenstand von einem nach dem Anfall des Vermächtnisses eintretenden bestimmten Zeitpunkt oder Ereignis einem Dritten zuwendet, § 2191 Abs. 1 BGB. Der D...mehr

Rz. 93 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden im steuerlichen Sinne liegt dann vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grunds und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude steuerlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude Scheinbestandteil i.S.d. § 95 BGB ist.[62] Sofern dem Nutzungsberechtigten des Gebäudes für den Fall der ...mehr

Rz. 145 Der Erwerb des Nacherbenanwartschaftsrechts stellt keinen steuerpflichtigen Tatbestand dar.[121] Auch dessen Schenkung oder der gegenleistungsfreie Verzicht hierauf löst keine Schenkungsbesteuerung aus, §§ 1 Abs. 2, 10 Abs. 4 ErbStG.[122] Die Ausschlagung des Nacherben vor dem Eintreten des Nacherbfalls gegen Abfindung löst hingegen eine Steuerpflicht aus, § 3 Abs. 2...mehr

Rz. 154 Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG gilt die Herausgabe von Vermögen durch den Vorerben an den Nacherben mit Rücksicht auf die angeordnete Nacherbschaft vor Eintritt des Erbfalls als steuerpflichtige Schenkung unter Lebenden. Entsprechend der Regelung des § 6 Abs. 2 ErbStG im Nacherbfall stellt die Herausgabe eine Schenkung des Vorerben an den Nacherben dar. Allerdings ist...mehr

Rz. 98 Gemäß § 12 Abs. 7 ErbStG ist ausländischer Grundbesitz nach § 31 BewG zu bewerten. Danach ist der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG (siehe Rdn 11 ff.) zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde zu legen. § 12 Abs. 7 ErbStG hat nur Bedeutung, soweit der ausländische Grundbesitz nicht durch ein Doppelbesteuerungsabkommen (siehe § 18 Rdn 14 ff.) von der deutschen Erbschaftsteuer ausg...mehr

Rz. 103 Sofern – wie in der Praxis regelmäßig der Fall – kein stichtagsnaher Verkauf vorliegt (siehe Rdn 109 f.), kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, der durch den Steuerpflichtigen zu erbringen ist,[67] durch ein Verkehrswertgutachten erbracht werden.[68] Für die Begutachtung gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, mit...mehr

Rz. 40 Die Wahl des einschlägigen Bewertungsverfahrens gem. § 182 BewG erfolgt in Abhängigkeit von der Grundstücksart i.S.d. § 181 BewG. Bei den Bewertungsverfahren handelt es sich um das (1) Vergleichswertverfahren Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren s...mehr

Rz. 102 Bei den Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) handelt es sich um steuerliche Masseverfahren, die anhand von Typisierungen und vereinheitlichten Bewertungsparametern zu Steuerbreiten führen. Die Regelung des § 198 BewG – auch als "Escape-Klausel" bezeichnet – sieht daher im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung die Möglic...mehr

Rz. 45 Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifami...mehr

Rz. 48 Die Vergleichspreise werden in erster Linie aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen ermittelt, also den tatsächlichen Kaufpreisen von Grundstücken, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke), § 183 Abs. 1 BewG. Rz. 49 Besonderheiten, insbesondere di...mehr

Rz. 28 Wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich seiner lagetypischen Merkmale vom "Standardbodenrichtwertgrundstück" (Bodenrichtwertgrundstück) der einschlägigen Richtwertzone abweicht, kann es zu einer Anpassung des der Bewertung zugrunde zu legenden Bodenrichtwerts kommen. Eine solche Anpassung kann gerade bei großen Grundstücken und/oder in hochwertigen Richtwertzonen ...mehr

Rz. 105 Das Gutachten – auch wenn der Steuerpflichtige einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeschaltet hat – ist für die Finanzverwaltung nicht bindend, sondern unterliegt der freien Beweiswürdigung des zuständigen Finanzamts und nachfolgend der Finanzgerichtsbarkeit. Diese dürfen und müssen das Gutachten zunächst auf Plausibilität und dann inhaltl...mehr

Rz. 53 Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens sind das Vergleichspreisverfahren gemäß § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren gemäß § 183 Abs. 2 BewG gleichrangig nebeneinanderstehende Verfahren, wobei es im pflichtgemäßen Ermessen der Finanzbehörde steht, sich für eines der beiden Verfahren zu entscheiden.[37] Liegen neben Vergleichsfaktoren auch ordnungsgemäße ...mehr

Rz. 117 Die Bewertung bebauter Grundstücke des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt in Abhängigkeit der Grundstücksart nach dem dann einschlägigen Bewertungsverfahren, vgl. § 182 BewG (siehe Rdn 40). Die Typisierungen und Pauschalierungen in diesen Verfahren geben an diversen Stellen Anlass zur Prüfung der Erfolgsaussichten eines Verkehrswertg...mehr

Rz. 33 Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet.[25] Für das baulich nicht oder nur eingeschränkt nutzbare Hinterland ist sodann ein Bewertungsabschlag vorzunehmen. Gleiches gilt bei eingeschränkter Bebaubarkeit w...mehr

Rz. 54 Im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sind zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, § 182 Abs. 3 BewG. Es handelt sich mithin um typische Renditeobjekte. Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von...mehr

Rz. 126 Nicht abzugsfähig sind Schulden und Lasten, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht oder nur teilweise der Erbschaft- oder Schenkungsbesteuerung unterliegen, § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG. Dies gilt etwa für den Erwerb eines gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG steuerbefreiten Familienheims (siehe § 6 Rdn 1 ff.) oder von zu Woh...mehr

Rz. 81 Vom Gebäuderegelherstellungswert ist gem. § 190 Abs. 4 S. 1 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen, da das Gesetz beim Herstellungswert von einem neu errichteten Gebäude ausgeht. Die Alterswertminderung wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt,[54] § 19...mehr

Rz. 29 In der Praxis kommt es – gerade in Ballungszentren – im Rahmen der Bewertung regelmäßig zu Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen einer abweichenden Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks von der des (für die Bodenrichtwertzone durchschnittlichen) Bodenrichtwertgrundstücks. Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollge...mehr

Rz. 146 Anders als im Zivilrecht – hier wird der Nacherbe Erbe des Erblassers und nicht etwa des Vorerben (§ 2100 BGB) – sieht das Erbschaftsteuerrecht vor, dass beim Eintritt der Nacherbfolge diejenigen, auf die das Vermögen übergeht, den Erwerb als vom Vorerben stammend zu versteuern haben, § 6 Abs. 2 S. 1 ErbStG. Entsprechend greift etwa für die Bestimmung des Freibetrags...mehr

Rz. 109 Ein nach dem Erb- oder Schenkungsfall durchgeführter Verkauf des zu bewertenden Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts i.S.d. § 198 BewG (zugunsten des Steuerpflichtigen) dienen.[78] Veräußerungsnebenkosten, sofern vom Verkäufer (anteilig) getragen (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Makler...mehr

Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Familienheim; siehe § 6 Rdn 1 ff.), die Steuerbefreiung für z...mehr