Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlichen Werte und ...mehr

Rz. 26 Die Bodenrichtwerte werden für jedes Gemeindegebiet von den jeweiligen gem. § 192 BauGB zu bildenden Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt, § 196 BauGB. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen, mithin die tatsächlich bezahlten Kaufpreise für Grundvermögen. Grundlage der Ermittlung der Bodenrichtwerte ist der Entwicklungszustand des Grundstücks i...mehr

1. Allgemeines Rz. 114 Bei der Bewertung von Grundvermögen kommt ein Gutachten immer dann in Betracht, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die im Rahmen der typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt bleiben. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Gutachten nur für die gesamte Immobilie möglich, d.h., ein isolierter Nachweis von Bewertungsgru...mehr

aa) Typisierung Rz. 39 Die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in den §§ 180 ff. BewG geregelt. In Abgrenzung zu unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) liegt gem. § 180 Abs. 1 S. 1 BewG ein bebautes Grundstück vor, wenn sich benutzbare Gebäude (siehe Rdn 22 ff.) darauf befinden. W...mehr

(1) Allgemeines Rz. 47 Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, § 182 Abs. 2, Abs. 4 Nr. 1 BewG. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren kann ein zeitnah erzielter Kauf...mehr

I. Allgemeines Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Familienheim; siehe § 6 Rdn 1 ff.), die Steuerb...mehr

Rz. 113 Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG; siehe Rdn 36 ff.) ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig.[87]mehr

Rz. 123 Die typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren des Bewertungsrechts sehen grundsätzlich keine Berücksichtigung von Abbruchkosten bei Grundstücken mit nicht mehr benutzbaren Gebäuden vor. Diese können allerdings im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens beim Bodenwert als Freilegungskosten Berücksichtigung finden.[98]mehr

(a) Rohertrag Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Miet...mehr

Rz. 75 Der Gebäudesachwert ermittelt sich aus dem Gebäuderegelherstellungswert abzüglich einer Alterswertminderung, § 190 Abs. 1, 4 BewG. (a) Gebäuderegelherstellungswert Rz. 76 Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, § 190 Abs. 1 S. 2 BewG. Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in...mehr

1. Allgemeines Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlic...mehr

a) Typisierung Rz. 22 Unbebaute Grundstücke sind gem. § 178 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, oder lediglich Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können bzw. in denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, § 178 Abs. 2 S. 2 BewG. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung de...mehr

Rz. 86 Bewertungsrechtliche Sonderfälle sind insbesondere diemehr

Rz. 25 Der Wert unbebauter Grundstücke ermittelt sich gem. § 179 BewG grundsätzlich aus der Multiplikation der Fläche (die sich dem Grundbuch entnehmen lässt) mit dem für das Grundstück einschlägigen Bodenrichtwert.mehr

1. Vor Eintritt des Nacherbfalls Rz. 145 Der Erwerb des Nacherbenanwartschaftsrechts stellt keinen steuerpflichtigen Tatbestand dar.[121] Auch dessen Schenkung oder der gegenleistungsfreie Verzicht hierauf löst keine Schenkungsbesteuerung aus, §§ 1 Abs. 2, 10 Abs. 4 ErbStG.[122] Die Ausschlagung des Nacherben vor dem Eintreten des Nacherbfalls gegen Abfindung löst hingegen ei...mehr

Rz. 34 Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung eingeflossen ist. Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.[26]mehr

1. Rechtsgrundlagen Rz. 103 Sofern – wie in der Praxis regelmäßig der Fall – kein stichtagsnaher Verkauf vorliegt (siehe Rdn 109 f.), kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, der durch den Steuerpflichtigen zu erbringen ist,[67] durch ein Verkehrswertgutachten erbracht werden.[68] Für die Begutachtung gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene...mehr

I. Allgemeines Rz. 102 Bei den Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) handelt es sich um steuerliche Masseverfahren, die anhand von Typisierungen und vereinheitlichten Bewertungsparametern zu Steuerbreiten führen. Die Regelung des § 198 BewG – auch als "Escape-Klausel" bezeichnet – sieht daher im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuer...mehr

(1) Allgemeines Rz. 54 Im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sind zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, § 182 Abs. 3 BewG. Es handelt sich mithin um typische Renditeobjekte. Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) au...mehr

Rz. 6 Übernimmt der Schenker die vom Beschenkten geschuldete Schenkungsteuer selbst, gilt als Erwerb der Betrag, der sich bei einer Zusammenrechnung der Schenkung mit der für diese errechneten Steuer ergibt, § 10 Abs. 2 ErbStG (siehe § 1 Rdn 224).mehr

Rz. 124 Bei Erbbaurechten kann es bei Vorliegen regionaler Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte und für Erbbaugrundstücke sinnvoll sein, einen gutachterlichen Verkehrswertnachweis einzuholen. Ein solcher kommt ferner bei Besonderheiten der Regelungen im Erbbaurechtsvertrag in Betracht, z.B. bei fehlenden Wertsicherungsklauseln beim Erbbauzins.mehr

aa) Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale Rz. 28 Wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich seiner lagetypischen Merkmale vom "Standardbodenrichtwertgrundstück" (Bodenrichtwertgrundstück) der einschlägigen Richtwertzone abweicht, kann es zu einer Anpassung des der Bewertung zugrunde zu legenden Bodenrichtwerts kommen. Eine solche Anpassung kann gerade bei großen Grundstücke...mehr

(1) Allgemeines Rz. 70 Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,mehr

Rz. 15 Das bis zum 31.12.2008 geltende Bewertungsrecht wird in der Praxis nur noch in seltenen Fällen eine Rolle spielen. Beispielsweise bei der Berücksichtigung früherer Erwerbe i.S.d. § 14 ErbStG (siehe § 7 Rdn 7) greifen dann noch die alten Bewertungsvorschriften.mehr

I. Allgemeines Rz. 141 Die mit der Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB) einhergehende (streitanfällige) Einschränkung der Dispositionsfreiheit des (Vor-)Erben über den Nachlass kann in bestimmten Fällen empfehlenswert sein. Insbesondere bei der Gestaltung von Bedürftigen- oder Behindertentestamenten hat deren Anordnung erhebliche praktische Bedeutung.[115] Rz. 142 Im Zivil...mehr

a) Allgemeines Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht nach § 193 BewG und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 194 BewG gesondert zu ermitteln, § 192 S. 1 BewG. Diese gesonderte Ermittlung ist der Tatsache geschuldet, dass Erbbaurecht und Eigentum am Grundstück regelmäßi...mehr

1. Allgemeines Rz. 86 Bewertungsrechtliche Sonderfälle sind insbesondere die 2. Bewertung in Erbbaurechtsfällen a) Allgemeines Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind...mehr

Rz. 7 Für die Wertermittlung im Erb- und im Schenkungsfall (d.h. für die Bewertung von Aktiva und Passive) ist gem. § 11 ErbStG grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer i.S.d. § 9 ErbStG (siehe § 9 Rdn 1 ff.) maßgebend. Die Erbschaftsteuer entsteht bei Erwerben von Todes wegen grundsätzlich mit dem Tode des Erblassers, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, die Schenkungsteue...mehr

Rz. 93 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden im steuerlichen Sinne liegt dann vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grunds und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude steuerlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude Scheinbestandteil i.S.d. § 95 BGB ist.[62] Sofern dem Nutzungsberechtigten des Gebäudes für den Fall der ...mehr

Rz. 98 Gemäß § 12 Abs. 7 ErbStG ist ausländischer Grundbesitz nach § 31 BewG zu bewerten. Danach ist der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG (siehe Rdn 11 ff.) zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde zu legen. § 12 Abs. 7 ErbStG hat nur Bedeutung, soweit der ausländische Grundbesitz nicht durch ein Doppelbesteuerungsabkommen (siehe § 18 Rdn 14 ff.) von der deutschen Erbschaftsteuer ausg...mehr

Rz. 103 Sofern – wie in der Praxis regelmäßig der Fall – kein stichtagsnaher Verkauf vorliegt (siehe Rdn 109 f.), kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, der durch den Steuerpflichtigen zu erbringen ist,[67] durch ein Verkehrswertgutachten erbracht werden.[68] Für die Begutachtung gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, mit...mehr

Rz. 40 Die Wahl des einschlägigen Bewertungsverfahrens gem. § 182 BewG erfolgt in Abhängigkeit von der Grundstücksart i.S.d. § 181 BewG. Bei den Bewertungsverfahren handelt es sich um das (1) Vergleichswertverfahren Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren s...mehr

Rz. 102 Bei den Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) handelt es sich um steuerliche Masseverfahren, die anhand von Typisierungen und vereinheitlichten Bewertungsparametern zu Steuerbreiten führen. Die Regelung des § 198 BewG – auch als "Escape-Klausel" bezeichnet – sieht daher im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung die Möglic...mehr

Rz. 105 Das Gutachten – auch wenn der Steuerpflichtige einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeschaltet hat – ist für die Finanzverwaltung nicht bindend, sondern unterliegt der freien Beweiswürdigung des zuständigen Finanzamts und nachfolgend der Finanzgerichtsbarkeit. Diese dürfen und müssen das Gutachten zunächst auf Plausibilität und dann inhaltl...mehr

Rz. 45 Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifami...mehr

Rz. 48 Die Vergleichspreise werden in erster Linie aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen ermittelt, also den tatsächlichen Kaufpreisen von Grundstücken, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke), § 183 Abs. 1 BewG. Rz. 49 Besonderheiten, insbesondere di...mehr

Rz. 53 Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens sind das Vergleichspreisverfahren gemäß § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren gemäß § 183 Abs. 2 BewG gleichrangig nebeneinanderstehende Verfahren, wobei es im pflichtgemäßen Ermessen der Finanzbehörde steht, sich für eines der beiden Verfahren zu entscheiden.[37] Liegen neben Vergleichsfaktoren auch ordnungsgemäße ...mehr

Rz. 114 Bei der Bewertung von Grundvermögen kommt ein Gutachten immer dann in Betracht, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die im Rahmen der typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt bleiben. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Gutachten nur für die gesamte Immobilie möglich, d.h., ein isolierter Nachweis von Bewertungsgrundlagen (z.B. ...mehr

Rz. 117 Die Bewertung bebauter Grundstücke des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt in Abhängigkeit der Grundstücksart nach dem dann einschlägigen Bewertungsverfahren, vgl. § 182 BewG (siehe Rdn 40). Die Typisierungen und Pauschalierungen in diesen Verfahren geben an diversen Stellen Anlass zur Prüfung der Erfolgsaussichten eines Verkehrswertg...mehr

Rz. 54 Im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sind zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, § 182 Abs. 3 BewG. Es handelt sich mithin um typische Renditeobjekte. Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe von...mehr

Rz. 5 Steuererstattungsansprüche des Erblassers aus dem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr), in den der Todeszeitpunkt des Erblassers fällt, sind bei der Ermittlung der Bereicherung zu berücksichtigen, auch wenn sie rechtlich erst nach dem Tod des Erblassers – erst mit Ablauf dieses Kalenderjahres, in das der Todeszeitpunkt fällt, § 25 Abs. 1 EStG – entstanden sind, § 10 Abs...mehr

Rz. 119 Im Zusammenhang mit dem Verkehrswertnachweis sind im Sachwertverfahren insbesondere die Alterswertminderung (siehe Rdn 81 f.) sowie die Marktanpassung (siehe Rdn 85) interessant. Nach § 190 Abs. 4 S. 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Bauschäden, Insta...mehr

Rz. 68 Um den eigentlichen Gebäudewert bzw. Gebäudeertragswert zu errechnen, ist gem. § 185 Abs. 3 S. 1 BewG der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, § 185 Abs. 3 S. 2 BewG. Je höher der anzuwendende Liege...mehr

Rz. 11 Wegweisend für die Bewertung im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung ist der Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006,[8] wonach der Gesetzgeber verpflichtet wurde, die Ermittlung der erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Bereicherung insbesondere durch die Vermeidung verschiedener Bewertungsmethoden für unterschiedliche Vermögensgegenstände auf eine einheitlich...mehr

Rz. 61 Im Hinblick auf § 185 Abs. 1 S. 2 BewG sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 187 BewG abzuziehen. Dabei handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, soweit sie im Rahmen des Mietverhältniss...mehr

Rz. 70 Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,mehr

Rz. 137 Ein geltend gemachter Pflichtteilsanspruch ist beim Erben gem. § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG erwerbsmindernd abziehbar (siehe § 3 Rdn 130). Gem. § 10 Abs. 6a S. 3 ErbStG [111] sind Schulden, die nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einzelnen Vermögensgegenständen des Erwerbs stehen, anteilig allen Vermögensgegenständen des Erwerbs zuzurechnen. Bei dem Pflichtteilsans...mehr

Rz. 16 Sofern § 12 ErbStG i.V.m. dem BewG keine besonderen Regelungen bzw. Bewertungsverfahren vorsieht, gilt für die Bewertung der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG. Dies gilt für bewegliche Sachen, wie z.B. Hausrat, Kleidungsstücke, Kraftfahrzeuge, elektronische Geräte, Kunstgegenstände, Münzen, Edelmetalle oder Edelsteine. Wertpapiere sind grundsätzlich mit dem am Stichtag für...mehr

Rz. 140 Nicht abzugsfähig sind sachlogisch Schulden und Lasten, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung in Deutschland unterliegen, § 10 Abs. 6 S. 1 ErbStG. Bei beschränkter Steuerpflicht unterfällt (nur) das Inlandsvermögen i.S.d. § 121 BewG der Erbschafts- bzw. Schenkungsbesteuerung, § 2 Abs. 1 Nr. 3, § 19 Abs...mehr

Rz. 141 Die mit der Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB) einhergehende (streitanfällige) Einschränkung der Dispositionsfreiheit des (Vor-)Erben über den Nachlass kann in bestimmten Fällen empfehlenswert sein. Insbesondere bei der Gestaltung von Bedürftigen- oder Behindertentestamenten hat deren Anordnung erhebliche praktische Bedeutung.[115] Rz. 142 Im Zivil- und im Erbsc...mehr