Fachbeiträge & Kommentare zu Wertermittlung

Die Mitwirkung in einem Aufsichtsrat ist für den Steuerberater zulässig, soweit sie sich auf die wirtschaftsberatende Tätigkeit beschränkt. Jegliche gewerbliche Tätigkeit muss unterbleiben, genauso wie die Übernahme von Aufgaben, die zur laufenden Geschäftstätigkeit gehören. Der Aufsichtsrat bestellt die Mitglieder des Vorstands (§ 84 AktG)[1] und beruft sie ab.[2] Rechtsgrun...mehr

Die Grundlage für die Bewertung bildet der zukünftige und nachhaltig zu erzielende Jahresertrag, so dass das vereinfachte Ertragswertverfahren eine zukunftsbezogene Wertermittlung zum Gegenstand hat. Da diese zukunftsbezogene Wertermittlung jedoch nur im Wege der Schätzung möglich ist, bietet der in der Vergangenheit tatsächlich erzielte Durchschnittsertrag eine Beurteilungs...mehr

Kommt es zu einer Übertragung von einem Einzelunternehmen, Anteilen an einer Personengesellschaft oder Anteilen an einer Kapitalgesellschaft im Wege einer Erbschaft oder einer Schenkung hat nach § 12 Abs. 2, 5 ErbStG eine Bewertung anhand der Regelungen des BewG zu erfolgen. Nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, 3 BewG hat eine gesonderte (und ggf. einheitliche) Feststellung über ...mehr

Nachstehendes gilt für Fahrräder einschließlich Elektrofahrräder, die verkehrsrechtlich als Fahrrad (keine Kennzeichen-, Versicherungs- oder Führerscheinpflicht) einzuordnen sind. Auch bei der Privatnutzung eines dem Unternehmen zugeordneten Fahrrades bzw. der o. g. Elektrofahrräder durch den Unternehmer ist die ertragsteuerlichen Kürzung des § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 6 EStG (Ans...mehr

A. Steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 ErbStG) I. Allgemeines Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Famili...mehr

Rn. 140 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Von Gesetzes wegen nicht vorgesehen, nichtsdestoweniger von großer praktischer Bedeutung ist die retrograde Ermittlung der AK v Verkaufspreis. Bei Handelswaren mit Inventuraufnahme zum Verkaufspreis werden die AK global um die anzunehmende Handelsspanne gekürzt. Rn. 141 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Werden fertige oder unfertige Erzeugnisse ret...mehr

1. Rechtslage ab 1.1.2009 Rz. 11 Wegweisend für die Bewertung im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung ist der Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006,[8] wonach der Gesetzgeber verpflichtet wurde, die Ermittlung der erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Bereicherung insbesondere durch die Vermeidung verschiedener Bewertungsmethoden für unterschiedliche Vermögensgegenst...mehr

I. Allgemeines 1. Rechtslage ab 1.1.2009 Rz. 11 Wegweisend für die Bewertung im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung ist der Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006,[8] wonach der Gesetzgeber verpflichtet wurde, die Ermittlung der erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Bereicherung insbesondere durch die Vermeidung verschiedener Bewertungsmethoden für unterschiedliche Ve...mehr

I. Allgemeines Rz. 125 Das erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Nettoprinzip sieht vor, dass für die Besteuerung (nur) der Saldo zwischen dem Wert des Vermögensanfalls und dem Wert der mit dem Erwerb verbundenen Erwerbschmälerung als Bereicherung herangezogen wird. Sind Vermögensgegenstände ganz oder teilweise von der Besteuerung ausgenommen, sind die damit in Zusammenhang st...mehr

Rz. 104 Gemäß § 198 BewG kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses i.S.d. §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt...mehr

Rz. 55 Der Bodenwert ist im Ertragswertverfahren und im Sachwertverfahren (siehe Rdn 74) wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (siehe Rdn 25), § 184 Abs. 2 BewG. Dies bedeutet, dass es (unabhängig von der vorhandenen Bebauung) auch hier zu Abweichungen bzw. Anpassungen von Bodenrichtwerten (siehe Rdn 28 ff.) kommen kann. Rz. 56 Der Gebäu...mehr

Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlichen Werte und ...mehr

Rz. 26 Die Bodenrichtwerte werden für jedes Gemeindegebiet von den jeweiligen gem. § 192 BauGB zu bildenden Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt, § 196 BauGB. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen, mithin die tatsächlich bezahlten Kaufpreise für Grundvermögen. Grundlage der Ermittlung der Bodenrichtwerte ist der Entwicklungszustand des Grundstücks i...mehr

Rz. 108 Im standardisierten steuerlichen Bewertungsverfahren (siehe dazu Rdn 21 ff.) ist gem. § 3 BewG bei der Wertermittlung bei mehreren Beteiligten, mithin wenn ein Wirtschaftsgut mehreren Personen zusteht, der Wert im Ganzen zu ermitteln und sodann auf die Beteiligten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu verteilen. Bei einem Erwerb nur eines Miteigentumsanteils an einem ...mehr

I. Allgemeines Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Familienheim; siehe § 6 Rdn 1 ff.), die Steuerb...mehr

1. Allgemeines Rz. 114 Bei der Bewertung von Grundvermögen kommt ein Gutachten immer dann in Betracht, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die im Rahmen der typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt bleiben. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Gutachten nur für die gesamte Immobilie möglich, d.h., ein isolierter Nachweis von Bewertungsgru...mehr

(a) Rohertrag Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Miet...mehr

Rz. 75 Der Gebäudesachwert ermittelt sich aus dem Gebäuderegelherstellungswert abzüglich einer Alterswertminderung, § 190 Abs. 1, 4 BewG. (a) Gebäuderegelherstellungswert Rz. 76 Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, § 190 Abs. 1 S. 2 BewG. Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in...mehr

1. Allgemeines Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlic...mehr

a) Typisierung Rz. 22 Unbebaute Grundstücke sind gem. § 178 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, oder lediglich Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können bzw. in denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, § 178 Abs. 2 S. 2 BewG. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung de...mehr

Rz. 86 Bewertungsrechtliche Sonderfälle sind insbesondere diemehr

Rz. 25 Der Wert unbebauter Grundstücke ermittelt sich gem. § 179 BewG grundsätzlich aus der Multiplikation der Fläche (die sich dem Grundbuch entnehmen lässt) mit dem für das Grundstück einschlägigen Bodenrichtwert.mehr

Rz. 123 Die typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren des Bewertungsrechts sehen grundsätzlich keine Berücksichtigung von Abbruchkosten bei Grundstücken mit nicht mehr benutzbaren Gebäuden vor. Diese können allerdings im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens beim Bodenwert als Freilegungskosten Berücksichtigung finden.[98]mehr

1. Vor Eintritt des Nacherbfalls Rz. 145 Der Erwerb des Nacherbenanwartschaftsrechts stellt keinen steuerpflichtigen Tatbestand dar.[121] Auch dessen Schenkung oder der gegenleistungsfreie Verzicht hierauf löst keine Schenkungsbesteuerung aus, §§ 1 Abs. 2, 10 Abs. 4 ErbStG.[122] Die Ausschlagung des Nacherben vor dem Eintreten des Nacherbfalls gegen Abfindung löst hingegen ei...mehr

1. Rechtsgrundlagen Rz. 103 Sofern – wie in der Praxis regelmäßig der Fall – kein stichtagsnaher Verkauf vorliegt (siehe Rdn 109 f.), kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, der durch den Steuerpflichtigen zu erbringen ist,[67] durch ein Verkehrswertgutachten erbracht werden.[68] Für die Begutachtung gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene...mehr

I. Allgemeines Rz. 102 Bei den Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) handelt es sich um steuerliche Masseverfahren, die anhand von Typisierungen und vereinheitlichten Bewertungsparametern zu Steuerbreiten führen. Die Regelung des § 198 BewG – auch als "Escape-Klausel" bezeichnet – sieht daher im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuer...mehr

(1) Allgemeines Rz. 54 Im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) sind zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, § 182 Abs. 3 BewG. Es handelt sich mithin um typische Renditeobjekte. Im Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) au...mehr

Rz. 34 Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung eingeflossen ist. Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.[26]mehr

(1) Allgemeines Rz. 70 Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,mehr

Rz. 6 Übernimmt der Schenker die vom Beschenkten geschuldete Schenkungsteuer selbst, gilt als Erwerb der Betrag, der sich bei einer Zusammenrechnung der Schenkung mit der für diese errechneten Steuer ergibt, § 10 Abs. 2 ErbStG (siehe § 1 Rdn 224).mehr

Rz. 15 Das bis zum 31.12.2008 geltende Bewertungsrecht wird in der Praxis nur noch in seltenen Fällen eine Rolle spielen. Beispielsweise bei der Berücksichtigung früherer Erwerbe i.S.d. § 14 ErbStG (siehe § 7 Rdn 7) greifen dann noch die alten Bewertungsvorschriften.mehr

a) Allgemeines Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht nach § 193 BewG und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 194 BewG gesondert zu ermitteln, § 192 S. 1 BewG. Diese gesonderte Ermittlung ist der Tatsache geschuldet, dass Erbbaurecht und Eigentum am Grundstück regelmäßi...mehr

I. Allgemeines Rz. 141 Die mit der Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB) einhergehende (streitanfällige) Einschränkung der Dispositionsfreiheit des (Vor-)Erben über den Nachlass kann in bestimmten Fällen empfehlenswert sein. Insbesondere bei der Gestaltung von Bedürftigen- oder Behindertentestamenten hat deren Anordnung erhebliche praktische Bedeutung.[115] Rz. 142 Im Zivil...mehr

1. Allgemeines Rz. 86 Bewertungsrechtliche Sonderfälle sind insbesondere die 2. Bewertung in Erbbaurechtsfällen a) Allgemeines Rz. 87 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind...mehr

Rz. 124 Bei Erbbaurechten kann es bei Vorliegen regionaler Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte und für Erbbaugrundstücke sinnvoll sein, einen gutachterlichen Verkehrswertnachweis einzuholen. Ein solcher kommt ferner bei Besonderheiten der Regelungen im Erbbaurechtsvertrag in Betracht, z.B. bei fehlenden Wertsicherungsklauseln beim Erbbauzins.mehr

aa) Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale Rz. 28 Wenn das zu bewertende Grundstück bezüglich seiner lagetypischen Merkmale vom "Standardbodenrichtwertgrundstück" (Bodenrichtwertgrundstück) der einschlägigen Richtwertzone abweicht, kann es zu einer Anpassung des der Bewertung zugrunde zu legenden Bodenrichtwerts kommen. Eine solche Anpassung kann gerade bei großen Grundstücke...mehr

aa) Typisierung Rz. 39 Die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in den §§ 180 ff. BewG geregelt. In Abgrenzung zu unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) liegt gem. § 180 Abs. 1 S. 1 BewG ein bebautes Grundstück vor, wenn sich benutzbare Gebäude (siehe Rdn 22 ff.) darauf befinden. W...mehr

(1) Allgemeines Rz. 47 Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, § 182 Abs. 2, Abs. 4 Nr. 1 BewG. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren kann ein zeitnah erzielter Kauf...mehr

Rz. 113 Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG; siehe Rdn 36 ff.) ist der Verkehrswertnachweis für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulässig.[87]mehr

Rz. 7 Für die Wertermittlung im Erb- und im Schenkungsfall (d.h. für die Bewertung von Aktiva und Passive) ist gem. § 11 ErbStG grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer i.S.d. § 9 ErbStG (siehe § 9 Rdn 1 ff.) maßgebend. Die Erbschaftsteuer entsteht bei Erwerben von Todes wegen grundsätzlich mit dem Tode des Erblassers, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, die Schenkungsteue...mehr

Rz. 119 Im Zusammenhang mit dem Verkehrswertnachweis sind im Sachwertverfahren insbesondere die Alterswertminderung (siehe Rdn 81 f.) sowie die Marktanpassung (siehe Rdn 85) interessant. Nach § 190 Abs. 4 S. 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Bauschäden, Insta...mehr

Rz. 68 Um den eigentlichen Gebäudewert bzw. Gebäudeertragswert zu errechnen, ist gem. § 185 Abs. 3 S. 1 BewG der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, § 185 Abs. 3 S. 2 BewG. Je höher der anzuwendende Liege...mehr

Rz. 11 Wegweisend für die Bewertung im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung ist der Beschluss des BVerfG vom 7.11.2006,[8] wonach der Gesetzgeber verpflichtet wurde, die Ermittlung der erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Bereicherung insbesondere durch die Vermeidung verschiedener Bewertungsmethoden für unterschiedliche Vermögensgegenstände auf eine einheitlich...mehr

Rz. 5 Steuererstattungsansprüche des Erblassers aus dem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr), in den der Todeszeitpunkt des Erblassers fällt, sind bei der Ermittlung der Bereicherung zu berücksichtigen, auch wenn sie rechtlich erst nach dem Tod des Erblassers – erst mit Ablauf dieses Kalenderjahres, in das der Todeszeitpunkt fällt, § 25 Abs. 1 EStG – entstanden sind, § 10 Abs...mehr

Rz. 61 Im Hinblick auf § 185 Abs. 1 S. 2 BewG sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 187 BewG abzuziehen. Dabei handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, soweit sie im Rahmen des Mietverhältniss...mehr

Rz. 70 Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,mehr

Rz. 16 Sofern § 12 ErbStG i.V.m. dem BewG keine besonderen Regelungen bzw. Bewertungsverfahren vorsieht, gilt für die Bewertung der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG. Dies gilt für bewegliche Sachen, wie z.B. Hausrat, Kleidungsstücke, Kraftfahrzeuge, elektronische Geräte, Kunstgegenstände, Münzen, Edelmetalle oder Edelsteine. Wertpapiere sind grundsätzlich mit dem am Stichtag für...mehr

Rz. 140 Nicht abzugsfähig sind sachlogisch Schulden und Lasten, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung in Deutschland unterliegen, § 10 Abs. 6 S. 1 ErbStG. Bei beschränkter Steuerpflicht unterfällt (nur) das Inlandsvermögen i.S.d. § 121 BewG der Erbschafts- bzw. Schenkungsbesteuerung, § 2 Abs. 1 Nr. 3, § 19 Abs...mehr

Rz. 137 Ein geltend gemachter Pflichtteilsanspruch ist beim Erben gem. § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG erwerbsmindernd abziehbar (siehe § 3 Rdn 130). Gem. § 10 Abs. 6a S. 3 ErbStG [111] sind Schulden, die nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einzelnen Vermögensgegenständen des Erwerbs stehen, anteilig allen Vermögensgegenständen des Erwerbs zuzurechnen. Bei dem Pflichtteilsans...mehr

Rz. 114 Bei der Bewertung von Grundvermögen kommt ein Gutachten immer dann in Betracht, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die im Rahmen der typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt bleiben. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Gutachten nur für die gesamte Immobilie möglich, d.h., ein isolierter Nachweis von Bewertungsgrundlagen (z.B. ...mehr