Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.2.2 Systematik des Ertragswertverfahrens

Rz. 26

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG wurde in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV^[1] (Rz. 19ff.) geregelt.^[2] Das vereinfachte Ertragswertverfahren gehört zu den Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Ertragswerts) von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren (Rz. 16).

Infolgedessen wird in § 252 S. 1 BewG, der Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG, systematisch bestimmt, dass sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks nach § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG ermittelt.

Rz. 27

Erweitert formuliert, ermittelt sich der Grundsteuerwert (typisierte Ertragswert) am Bewertungsstichtag (Feststellungszeitpunkt) im Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG, in dem

• der jährliche Reinertrag des Grundstücks gem. § 253 BewG (ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil) über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Barwert des Reinertrags kapitalisiert und
• der Bodenwert gem. § 257 BewG in einer über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinsten Größenordnung dem Barwert des Reinertrags ergänzend hinzugerechnet wird.

Für die Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (Ertragsanteile für Grund und Boden sowie Gebäude) gem. § 253 BewG und die Abzinsung des Bodenwerts nach § 257 BewG sind jeweils die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der derselbe grundstücksartbezogene Liegenschaftszinssatz (§ 256 BewG) maßgeblich.

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks wird durch Abzug der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG) ermittelt (§ 253 Abs....