Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Ein Wohnungsmietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu den angemieteten Wohnräumen auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Etwas anderes kann nur im Fall einer entsprechenden besonderen Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag gelten. Hinweis Auch Warteliste gibt keinen Anspruch Selbst eine vom Vermieter verwaltungsintern ...mehr

Die Rechtskraft eines Urteils, mit der die Räumungsklage des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung abgewiesen wurde, steht einer Entscheidung über eine neue Klage nach einer neuen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung, auf die sich der Vermieter in dem neuen Prozess stützt, vor der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozess...mehr

Ein Verzicht des Vermieters auf bestimmte Kündigungsgründe, z. B. auf das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf gem. § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als 1 Jahr gelten soll.[1] Das Schriftformerfordernis erfasst auch eine vertragliche Auswechslung des Mietgegenstands und gilt daher auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues M...mehr

Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund ist gegeben, wenn ein volljähriges Kind des Vermieters, das noch bei seinen Eltern wohnt, zwecks Gründung eines eigenen Hausstands in die vermietete Wohnung einziehen will.[1] Insofern steht einer Kündigung wegen Eigenbedarfs auch nicht entgegen, dass das Kind unverheiratet ist und mit einem Partner in lediglich eheähnlicher Leben...mehr

Strittig ist, ob im Zuge der Änderung der Vertragsbedingungen auch eine Änderung des Mietgegenstands durch Gerichtsentscheid zulässig ist (z. B. Herausgabe bestimmter Räume). Überwiegend wird dies bejaht.[1] Zulässig sind jedenfalls Änderungen, die den Kern des Mietverhältnisses nicht berühren. Praxis-Beispiel Zulässige Vertragsänderungen Übernahme von Nebenpflichten, geringfü...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Ausgenommen vom Anwendungsbereich der Sozialklausel sind gem. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB folgende Mietverhältnisse: Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Aber: Die Vermietung eines Zimmers oder Apartments in einem Studentenwohnheim für länger als ein Semester stellt keine Vermietung zu "vorübergehendem Gebrauch" dar, unabhängig davon, ob das Zimmer bzw. Apa...mehr

Ferner hat der Mieter keine Ansprüche für Investitionen in das Mietobjekt, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags den schlechten Zustand der Räumlichkeiten kannte und dementsprechend eine erkennbar geringe Miete vereinbart wurde. Investitionen sind in einem solchen Fall nicht notwendig, da sie nicht dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen ode...mehr

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gehört zu den Unterlagen, die der Mieter einsehen kann, auch die Jahresabrechnung des Verwalters für die vermietete Wohnung einschließlich der zugehörigen Anlagen, nicht aber die beim Verwalter befindlichen Rechnungen.[1] Das Recht auf Einsichtnahme besteht auch dann, wenn die Jahresabrechnung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft be...mehr

Bei Gleichwertigkeit der Interessen muss die Abwägung zugunsten des Eigentümers ausfallen, da der verfassungsgemäß garantierte Schutz des Eigentums ausgehöhlt werden würde, wollte man der Sozialpflichtigkeit eine größere Bedeutung als dem Eigentumsrecht einräumen.[1] Einer Abwägung bedarf es nicht, wenn zugleich ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fri...mehr

Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.[1] Stehen auf der Mieterseite mehrere Mieter und steht die Gegenforderung nur einem der Mieter zu, so ist nur dieser Mieter zur Aufrechnung befugt.[2] Richtet sich dessen Aufrechnung gegen den Mietanspruch des Vermieters, so hat dies zur Folge, dass die Erfüllungswirkung allen Mietern gegenüber eintritt.[3] S...mehr

Mit der Beendigung des Mietvertrags entfällt die Rechtsgrundlage für eine vertraglich vereinbarte Aufrechnungsbeschränkung. Hinweis Vorenthaltung der Mietsache Gleichwohl gelten die vertraglichen Bestimmungen auch für die Dauer der Vorenthaltung. Dies beruht auf der Erwägung, dass der Mieter während der Zeit der Vorenthaltung nicht besser stehen soll, als er während der Vertra...mehr

Eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer war bis zum Ablauf des 31.12.1995 ausgeschlossen (§ 38 Abs. 1 SchuldRAnpG) Bis zum Ablauf des 31.12.2000 konnte der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nur kündigen, wenn er das auf dem Grundstück stehende Gebäude zu Wohnzwecken für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und d...mehr

Überblick Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum e...mehr

Wichtig Personenwechsel ist grundsätzlich unzulässig Ein Auswechseln von Kündigungsgründen hinsichtlich der Person, deretwegen Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist grundsätzlich unzulässig.[1] Praxis-Beispiel Wechsel von Sohn auf Tochter Dies bedeutet, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Sohn nicht nachträglich auf einen Eigenbedarf für die Tochter gestützt werden k...mehr

Die Gerichte müssen außerdem prüfen, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt erfüllen kann, d. h. geeignet ist, den geltend gemachten Bedarf zu decken.[1] Daran kann es z. B. fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist. Auch dies darf allerdings nicht dazu führen, dass dem Eigentümer der Eigennutzungswunsch "ausgered...mehr

Überblick Bauliche Veränderungen der Mietsache (z. B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Verm...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

Auch ein Nießbrauchsberechtigter, der z. B. das Eigentum an der Immobilie seinen Kindern übertragen, sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vorbehalten hat, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären; er muss nicht zugleich Eigentümer der Immobilie sein.[1]mehr

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dazu muss der Mieter nach Auffassung des LG Berlin insbesondere in Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel, in denen deshalb eine Mietpreisbremse gilt, lediglich vortragen, dass er aufgrund seiner stark b...mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB) und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung beru...mehr

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB. Praxis-Beispiel Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeit...mehr

Außerordentlich bedeutet, dass durch die Kündigung auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer vorzeitig beendet werden kann. Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann und mit Zugang beim Vermieter wirksam wird, und der außerordentlichen befristeten Kündigung unter Einhaltung der gesetzli...mehr

Bei einer Kündigung nach dem misslungenen Versuch einer Mieterhöhung können von den Gerichten besonders strenge Anforderungen an den vom Vermieter zu führenden Beweis des Kündigungsgrunds gestellt werden. Dies jedenfalls dann, wenn die Gründe für den Eigenbedarf bereits vor der Mieterhöhung bestanden haben und Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf besteht.[1] Wichtig Meinungs...mehr

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Achtung Neue Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung....mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH umfasst der Begriff der Familienangehörigen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB alle Personen, denen das Prozessrecht (§ 383 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, § 52 Abs. 2 Nr. 2 StPO) ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt. Ein bestimmter Grad der Verwandtschaft oder eine besondere persönliche Bindung ist nicht erforderlich.[1] Danach zählen...mehr

Angehörige seines Haushalts sind Personen, die der Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung auf Dauer in seiner Wohnung aufgenommen hat. Dazu zählen jedenfalls der Lebenspartner bzw. -gefährte, dessen Kinder und Pflegekinder sowie Hilfspersonen. Hinweis Entsprechende Anwendung des § 18 WoFG auf das Mietrecht? Nach § 18 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sind Haushaltsangehörige d...mehr

Rz. 9 § 102a i. V. m. § 118 Abs. 4 Satz 1 und 2 normieren Rückforderungsansprüche des Sozialhilfeträgers, die entweder die unter Vorbehalt stehende Leistung, z. B. als Zahlungsempfänger einer Lastschrift oder eines Dauerauftrags, ganz oder teilweise empfangen oder über den Betrag verfügt haben. Ein solcher Anspruch ist nachrangig gegenüber dem Anspruch gegen das Geldinstitut...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge einer angespannten Wohnungslage gestützt werden, die auch zum Erlass von Verordnungen (z. B. über eine Mietpreisbremse) geführt hat, die diesem Umstand Rechnung tragen. Eine festgestellte bzw. in solchen Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein Indiz für e...mehr

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Hinweis Verträge von bestimmter Dauer Das Kündigungsrecht gilt nur bei Verträgen von bestimmter Dauer über 30 Jahre, nicht aber für Mietverhältnisse von unbestimmter D...mehr

Achtung Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.[1] 3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermiet...mehr

Definition Studentenwohnheim Ein "Studentenwohnheim" liegt nur vor, wenn das Gebäude vom Eigentümer dem studentischen Wohnen gewidmet und nach baulicher Anlage und Ausstattung auch geeignet ist, Studenten mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Dies setzt voraus, dass die Mietverträge mit den Studenten zeitlich begrenzt sind, um eine möglichst große Zahl von Bewerbern in de...mehr

Voraussetzung für den Widerspruch des Mieters ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Hinweis Personenmehrheit Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite ist ausreichend, dass der Härtegrund bei einer Person vorliegt. Praxis-Beispiel Familienangehörige des Mieters Zur Fam...mehr

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB). Nachträglich entstanden sind nur solche Gründe, die vor Abgabe der Kündigung nicht vorgetragen werden konnten, weil sie erst danach entstanden sind. Die Gewichtung der Gründ...mehr

In den neuen Bundesländern galt für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke der besondere Kündigungsschutz des § 23 SchuldRAnpG nur bis 31.12.1999.[1] Seit 1.1.2000 kann der Eigentümer Grundstücke, die vom Nutzer mit einer Garage bebaut worden sind, nach den allgemeinen Vorschriften (3-monatige Kündigungsfrist) kündigen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Zur Er...mehr

Vorübergehende Vermietung Ein "vorübergehender Gebrauch" im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar oder von einer Bedingung abhängig sein, deren Eintritt in naher Zukunft gewiss ist. Daher ist ein Wohnraum nu...mehr

Das Lagern von Gegenständen in Garagen, die zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet wurden, ist nicht nur vertragswidrig, sondern kann auch gegen – regional unterschiedliche – Brandschutzvorschriften bzw. deren Ausführungsbestimmungen verstoßen. Praxis-Beispiel Brandschutzregelung in Bayern In Bayern dürfen in Kleingaragen (bis 100 qm Nutzfläche) nur bis zu 20 l Benzin und...mehr

• 2020 Auswirkungen des SolZ 2021 auf die steuerliche Belastung von gewerblichen und nicht gewerblichen Einzelunternehmen/§ 15 EStG/SolZ 2021 Die Erhöhung der Freigrenze beim Solidaritätszuschlag von derzeit 972 EUR auf 16956 EUR (SolZ 2021) führt zu einer steuerlichen Entlastung von Personenunternehmen gegenüber Kapitalgesellschaften. Steuerliche Belastungsunterschiede ergeb...mehr

• 2021 Erweiterte Grundstückskürzung / Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen / § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Eine auch nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die Anwendung der erweiterten Kürzung aus. Geltung hat dies auch dann, wenn es sich bei den Betriebsvorrichtungen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt. Fraglich ist, wie im Fall der Ver...mehr

• 2020 Hinzurechnungen in der Betriebsprüfungspraxis / § 8 Nr. 1 GewStG Fragen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 GewStG spielen im Rahmen von Betriebsprüfungen eine große Rolle. Bei Entgelten i.S.v. § 8 Nr. 1 Buchst. a GewStG geht es zumeist um die Frage, ob Gebühren oder sonstige Aufwendungen als Gegenleistung für die Überlassung des Fremdkapitals anzusehe...mehr

• 2020 Steuerfreiheit von Bildungsleistungen / Vereinbarkeit mit dem Unionsrecht / § 4 Nr. 21 Buchst. a UStG Die Regelung in § 4 Nr. 21 Buchst. a Doppelbuchst. bb UStG ist mit dem Unionsrecht nicht vereinbar. § 4 Nr. 21 Buchst. a Doppelbuchst. bb UStG verlangt eine Bescheinigung der zuständige Landesbehörde, wonach auf einen Beruf oder eine vor einer juristischen Person des ö...mehr

• 2020 Übertragung einer Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch/Verteilung größeren Erhaltungsaufwands/Tod des Nießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraums/§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG Wird ein Grundstück im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen, erzielt der Vorbehaltsnießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der ...mehr

• 2021 Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Grundstücksveräußerungen / Vorsorgliche Option bei Geschäftsveräußerungen im Ganzen / Widerruf der Option / § 9 UStG Bei Grundstücksumsätzen i.S.d. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG nur im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn zivilrechtlich die fehl...mehr

• 2020 Doppelbesteuerung von Renten / Verfassungsmäßigkeit / § 22 EStG Nach den Vorgaben des BVerfG darf die Rentenbesteuerung nicht zu einer Doppelbesteuerung führen. Dagegen dürfte die Rentenbesteuerung mathematisch nachweisbar verstoßen. Dies ergibt sich allein schon daraus, dass die Renteneinkommen ab einem Rentenbeginn im Jahr 2040 in voller Höhe der Besteuerung unterlie...mehr

• 2021 Option zur Körperschaftsbesteuerung / § 1a KStG Nach § 1a Abs. 2 S. 2 KStG sind aufgrund der Option §§ 1 und 25 UmwStG entsprechend anzuwenden. In diesem Zusammenhang wird die Auffassung vertreten, dass bei im Drittland ansässigen Gesellschaftern ein Formwechsel zu steuerlichen Buch- oder Zwischenwerten im Hinblick auf die fehlenden persönlichen Anwendungsvoraussetzung...mehr

• 2020 BMF v. 20.11.2019, BStBl I 2019, 1291/Unentgeltliche Übertragung von Mitunternehmeranteilen/Zweifelsfragen/§ 6 Abs. 3 EStG/§ 6 Abs. 5 EStG Das BMF-Schreiben v. 20.11.2019 (BMF, Schreiben v. 20.11.2019, IV C 6 - S 2241/15/10003, BStBl 2019 I S. 1291) äußert sich zu Zweifelsfragen hinsichtlich der unentgeltlichen Übertragung von Mitunternehmeranteilen i.S.v. § 6 Abs. 3 E...mehr

• 2020 Begriff der neuen Wohnung/Zweifelsfragen/§ 7b EStG Fraglich ist, wie der Begriff der neuen Wohnung i.S.v. § 7b EStG zu verstehen ist. Gefördert wird die Schaffung neuer Wohnungen sowohl im Rahmen einer Neubaumaßnahme als auch im Rahmen von bestehenden Gebäuden. Die neue Wohnung muss zusätzlich und erstmals geschaffen werden. Die Verlegung oder Erweiterung von Wohnraum ...mehr

An den eingebrachten Sachen des Mieters können mehrere Pfandrechte bestehen, die nach § 1209 BGB und § 804 Abs. 3 ZPO zueinander in einem Rangverhältnis stehen, das nach dem Zeitpunkt des Entstehens des Pfandrechts zu beurteilen ist. Hat der Vermieter nicht Besitz an der Sache erlangt, kann er einer Pfändung nicht widersprechen, nur nach § 805 ZPO auf vorzugsweise Befriedigu...mehr