Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 69 Der Vermieter ist für die Schuldhaftigkeit der durch den Wohnungsmieter begangenen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) beweispflichtig (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501; entgegen BGH, Urteil v. 13.4. 2016, VIII ZR 39/15, ZMR 2016, 523). Rz. 69a Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. ...mehr

Rz. 28a Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Dem Mieter soll Klarheit über seine Rech...mehr

Rz. 78 Auch der Begriff der Angemessenheit ist in § 573 nicht definiert. Für seine Ausfüllung gelten dieselben Grundsätze wie zum Merkmal des "Benötigens" zur Eigenbedarfskündigung. Es kommt daher entscheidend auf die Planung des Vermieters an. Das Gericht darf seine Vorstellung von wirtschaftlichen Gegebenheiten dabei nicht an die Stelle derjenigen des Vermieters setzen. Vo...mehr

Rz. 89 Der als Generalklausel ausgestaltete Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 ist von gleichem Gewicht wie die ein berechtigtes Interesse ausformulierenden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2. Hinweis Berechtigtes Interesse Daraus folgt, dass ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 Satz 1 nur angenommen werden kann, wenn das geltend gemachte Interesse eb...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Konservierungsinteresse Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einve...mehr

Rz. 9 Der (Haupt-)Vermieter oder neue Zwischenmieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis mit dem Untermieter (= Dritten) ein. Ist mit der Wohnung zugleich eine auf dem Gelände liegende Garage von dem (Zwischen-)Vermieter an den Mieter vermietet worden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 179/05, GE 2007, 290; weitergehend AG Gelsenkir...mehr

In aller Regel ist der Mieter mietvertraglich nicht berechtigt, die in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten baulichen Maßnahmen eigenmächtig durchzuführen. Er benötigt vielmehr die Erlaubnis seines Vermieters hierzu, was § 554 BGB Abs. 1 Satz 1 zum Ausdruck bringt: "... dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt. ..." Strebt der Mieter also eine baulic...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 13 Ferner gelten die §§ 566a–566e entsprechend. Daher sind Vorausverfügungen des bisherigen Vertragspartners über die Miete unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam (vgl. dazu § 566a Rn. 2 ff.) Vereinbarungen zwischen dem ausgeschiedenen Hauptvermieter und dem Untermieter ( = Drittem) – insbesondere über die Entrichtung der Miete – bleiben nur in gewissem Umfang wirksam...mehr

Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat und sein Veränderungsinteresse überwiegt, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseig...mehr

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Allerdings ist den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen, ob der Vermieter seine Zustimmung zu einer privilegierten Maßnahme von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprüngl...mehr

Rz. 15 Jede zum Nachteil des Untermieters (= Dritten) abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 565 Abs. 3). Weder kann der (Haupt-)Vermieter mit dem Zwischenmieter noch kann dieser mit dem Untermieter (= Dritten) vereinbaren, dass im Fall der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses der (Haupt-)Vermieter nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis eintritt...mehr

Begriff Die Vermietungsbefugnis der Wohnungseigentümer ergibt sich direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 21 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ersetzt jedoch nicht die Erlaubnis selbst und verleiht dem Mieter nicht von vornherein die Befugnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt auch aus dem Zweck des § 540 Abs. 1, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Nutzer neben seinem Vertragspartner aufg...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es wohnungseigentumsrechtlich um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und damit die Verwaltung) als Standschafter für die Wohnungseigentümer als Vermieter vorgehen kann. Mieter der Wohnungseigentümer und § 9a Abs. 2 WEG Grundsätzlich muss jeder Wohnungseigentümer als Vermieter seinen Anteil an der Miete einklagen. Dazu wäre er abe...mehr

Rz. 6 Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses tritt der (Haupt-)Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Untermieter (= Dritten) ein. Hierfür kommt jeder Beendigungsgrund in Betracht, also sowohl die Kündigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses, Zeitablauf, Eintritt einer auflösenden Bedingung ...mehr

Wie so häufig im Wohnraummietrecht, verbietet auch § 554 Abs. 2 BGB Vereinbarungen, die zulasten des Mieters von § 554 Abs. 1 BGB abweichen. Unwirksam ist daher jede Vereinbarung, die den Anspruch des Mieters ausschließt oder beschränkt. Die Gesetzesbegründung nennt 2 Beispiele für Verstöße gegen § 554 Abs. 2 BGB. Danach wird gegen die Vorschrift verstoßen, wenn durch vertra...mehr

Rz. 1 In § 565 ist der bis zum 1.9.2001 geltende § 549a mit dem Bestandschutz des Untermieterverhältnisses bei gewerblicher Weitervermietung mit bloßen sprachlichen und redaktionellen Änderungen übernommen worden. Der bis zum 1.9.2001 geltende § 549a war durch Art. 4 Nr. 2 des 4. MietRÄndG v. 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) eingefügt worden, trat jedoch rückwirkend bereits zum 1...mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein vermietender Wohnungseigentümer grundsätzlich für Schäden, die sein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinsch...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorg...mehr

Rz. 8 Schließt der (Haupt-)Vermieter mit dem (neuen oder alten) Zwischenmieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt wiederum der Zwischenmieter anstelle des (Haupt-)Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zum Untermieter (= Dritten) ein (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 32). Auch dieser Eintritt geschieht im Wege des...mehr

Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Tätigkeit auf Einnahmenerzielung gerichtet Anders als im Einkommensteuerrecht ist umsatzsteuerlich eine "Einkünfteerzielungsabsicht" grundsätzlich nicht erforderlich. Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn ist jede selbstständig handelnde wirtschaftliche Einheit, die dauerhaft Leistungen gegen Entgelt erbringt. Entscheidend ist also nicht die Bezeichnung oder Größe der Tätigk...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. § 15 WEG verpflichtet also insbesondere den Mieter eines Wohnungseigentümers unmittelbar, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht sowohl gegen...mehr

Eine X-GmbH vermietet einer B zum Betreiben einer Anlage des betreuten Wohnens und/oder als Wohnraum für Senioren-/Demenzwohngemeinschaften 2 Gebäude, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind (es sind 2 Mietverträge für die gesamte Anlage). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht für die Wohnungseigentümer, deren Wohnungen vermietet sind, gegen B vor, da diese Miete sc...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Sehen also Altverträge verbreitet noch eine Umlage nach Wohnfläche vor, gilt...mehr

Fallgruppe I: Das Grundstück gehört nur einem Ehegatten, dieser hat den Bauauftrag erteilt Praxis-Beispiel Einzelner Ehegatte ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks Ehegatte A ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks. Er erteilt einen Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes. Von den beauftragten Bau- und Handwerksbetrieben erhält A Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis. Es ...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Die Regelung wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) eingeführt, das am 1.12.2020 in Kraft getreten ist. ...mehr

Vom Mieter ausgehende Störungen können auch direkt gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nac...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechende Bestimmungen aufgenommen werden. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die jeweilige Zweckbestimmung der vermieteten Sondereigentumseinheit zu werfen. Ist etwa nach den Bestimmungen der...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Rz. 2 Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des ...mehr

Rz. 1 Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht auch bei dem ausgezogenen Mieter zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149); es reicht aus, wenn es nur bei den in der Wohnung verbleibenden Mietern vorliegt (BGH, Beschluss v. 7.10.2025, VI...mehr

Es kann ganz unterschiedliche Konstellationen geben, in denen eine verdeckte Einlage angenommen wird. Dies kann die Zuwendung von Vermögenswerten sein, für die ein niedrigerer Ansatz als der Verkehrswert erfolgt. Ggf. wird gar nicht erkannt, dass ein Gegenstand eingelegt wird, sodass keine Aktivierung erfolgt. Die Rechtsfolgen können gravierend sein, wobei diese jeweils geso...mehr

Rn 69 Nach der Erfüllung der Antragsforderung muss der Gläubiger weiterhin ein rechtliches Interesse an der Verfahrenseröffnung haben. Ebenso wie bei der Glaubhaftmachung des Eröffnungsgrundes lässt die Regelung des § 14 Abs. 1 Satz 2 auch das rechtliche Interesse unberührt.[291] Dies folgt bereits aus der Formulierung: "Der Antrag wird nicht allein dadurch unzulässig, dass ...mehr

Rz. 186 [Autor/Stand] Auch das HmbGrStG sieht in § 4 Abs. 4 HmbGrStG eine ermäßigte Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vor. Aus sozialen Gründen soll – abweichend von § 15 Abs. 2 und 3 GrStG – eine Erweiterung der Grundsteuerbegünstigung auf sämtliche Mieter geförderten Wohnraums in der Freien und Hansestadt Hamburg erfolgen. Dies geschieht in § 4 Abs. 4 Satz 1...mehr

In die Bemessung eines transitorischen Rechnungsabgrenzungspostens sind nur solche Ausgaben und Einnahmen einzubeziehen, die zugleich Aufwand oder Ertrag darstellen. Die Umsatzsteuer bleibt daher grundsätzlich unberücksichtigt, da sie erfolgsneutral ist. Vorsteuer: Vorsteuerbeträge sind regelmäßig nicht Bestandteil eines Rechnungsabgrenzungspostens, da sie keinen Aufwand dars...mehr

Zur Bemessungsgrundlage gehört alles, was der leistende Unternehmer für die von ihm ausgeführte Leistung erhält oder erhalten soll.[1] Grundsätzlich zählen auch die Nebenkosten mit zur Bemessungsgrundlage, die das Schicksal der Hauptleistung teilen (s. o.). Hat der Unternehmer zulässigerweise zur Steuerpflicht der Umsätze nach § 9 UStG optiert, müssen auch die abgerechneten ...mehr

Die Vorsteuerabzugsberechtigung ergibt sich immer nach den geplanten Umsätzen des Unternehmers zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs. Damit muss der Vermieter zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs bei der Anschaffung oder der Herstellung eines Gebäudes entscheiden, für welche Ausgangsumsätze (steuerfrei oder steuerpflichtig) er dieses Gebäude verwenden will. In diesem Verhältnis hat...mehr

Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Voraussetzung ist bei einer Vermi...mehr

Bei der Vermietung beweglicher körperlicher Gegenstände kommen insbesondere Maschinen, Bürogeräte und Beförderungsmittel in Betracht. Vermieter dieser Gegenstände sind grds. Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG unabhängig von der Rechtsform, in der die Tätigkeit ausgeübt wird. Voraussetzung für eine Vermietungsleistung (sonstige Leistung) ist, dass der leistende Unternehmer dem L...mehr

Erbringt der Unternehmer seine Leistung an einen Nichtunternehmer, ist er nicht verpflichtet, dem Leistungsempfänger eine ordnungsgemäße Rechnung oder einen Mietvertrag auszustellen, der den Anforderungen des § 14 Abs. 4 UStG entspricht. Praxis-Tipp Rechnung an Nichtunternehmer nicht zwingend Bei Vermietungsleistungen liegt nach Auffassung der Finanzverwaltung auch keine "Leis...mehr

Von entscheidender Bedeutung bei der Vermietung von im Inland belegenen Grundstücken ist die Frage der Steuerpflicht. Nach § 4 Nr. 12 UStG werden die folgenden Umsätze steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Gr...mehr

Führt der Vermieter nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietungsumsätze aus, hat er keinen Vorsteuerabzug für die damit im Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen. Es sind zwar sämtliche bezogenen Leistungen (sowohl aus der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes als auch aus den laufenden Betriebskosten) seinem Unternehmen zuzuordnen, sodass sich der Vorsteuerabzug grds...mehr