Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen. 6.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1...mehr

Nach § 559e Abs. 4 BGB sind insbesondere § 559 Abs. 4 und 5 BGB auf die Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar. Insofern gelten auch im Falle der Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB diese Maßstäbe[1] für die Annahme eines Härtefalls, der eine Mieterhöhung ausschließt.mehr

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerb...mehr

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern. Hinweis Keine Einzelrechnung Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich. Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis ver...mehr

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird.mehr

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit de...mehr

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen: 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Repa...mehr

6.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich der Umlageschlüssel ergeben. Allgemein verständliche Schlüssel (z. B. nach der Anzahl der Wohnungen, nach dem Verhältnis der Wohnflächen) bedürfen keiner weiteren Erläuterung. Ebenso muss sich aus der Erhöhungserklärung nicht ergeben, warum der Vermieter den betreffenden Schlüssel ausgewählt hat.mehr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristis...mehr

Die Belege sind nicht Bestandteil der Erhöhungserklärung. Hinweis Einsichtnahme in Belege Jedoch hat der Mieter das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung.mehr

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind keine Modernisierungskosten. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 3 Satz 2 BGB).mehr

Hierzu zählen: Abschreibungen für Bauteile Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern Finanzierungskosten Kosten der Rechnungsprüfung Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung Verwaltungskosten.mehr

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der He...mehr

Die Regelung des § 559 Abs. 3a BGB sieht absolute Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen vor. Danach wird bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag begrenzt. Bei der Bestimmung des zu berücksichtigenden maximalen Erhöhungsbetrags wird zum einen nach der Höhe der Ausgan...mehr

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, ist der Betrag der Zinsermäßigung von den Modernisierungskosten abzuziehen. Die ansatzfähigen Modernisierungskosten verringern sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Hinweis Ermitteln der Zinsermäßigung Dieser wird errech...mehr

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ...mehr

Eine besondere Kappungsgrenze ist in § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB vorgesehen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen. Hinweis Heizungsanlage In diesem...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänd...mehr

Wesentlich ist, dass die Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss.[1] Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen. Wichtig Erwerber vertraglich verpflichten Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrags hierzu verpflicht...mehr

Zum anderen entfällt nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB die Härteprüfung, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Praktische Relevanz hat diese Ausnahmeregelung lediglich in den Fällen, in denen der Vermieter wegen seiner Eigentümerstellung aufgrund von gesetzlichen Regelungen zur Vornahme von Mo...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage in einem Gebäude betreffen, wobei die Heizungsanlage die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt. Hinweis Mieterhöhung aufgrund weiterer Modern...mehr

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden. Wichtig Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere tren...mehr

Die Kappungsgrenze des § 559e Abs. 3 BGB sieht für Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme betreffen, eine zulässige Mieterhöhung von maximal 0,50 EUR/qm Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren vor. Die Regelung des § 559 Abs. 3 Satz 3 BGB sieht für solche Modernisierungsmaßnahmen dieselbe Kappungsgrenze vor....mehr

Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1] Hinsichtlich des allgemein üblichen Zustands kommt es nicht auf einen wünschenswerten Standard, sonder...mehr

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben. Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden B...mehr

Hinsichtlich der Geltendmachung einer heizunganlagenbedingten Mieterhöhung hat der Vermieter ein Wahlrecht.[1] Er kann hierbei nach § 559e BGB vorgehen oder die Mieterhöhung auf § 559 BGB stützen. In beiden Fällen gilt eine Kappungsgrenze von maximal 0,50 EUR/qm Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.[2] Allerdings besteht bei § 559 BGB nicht die Möglichkeit, die abzuziehenden Er...mehr

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 ...mehr

Der Vermieter kann nach § 559e Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die in Anspruch genommenen Drittmittel müssen jedoch in Abzug gebracht werden. Damit knüpft das Gesetz zur Ermittlung des Erhöhungsbetrags zum einen an die tatsächlich für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten und zum anderen an die in Anspruch genom...mehr

Die OHG ist im Rechtsverkehr verselbstständigt.[1] Dies gilt aber im Steuerrecht nicht durchgängig. Die OHG gilt als rechtsfähige Personenvereinigung.[2] Gleichwohl ist die OHG selbst nicht einkommensteuerpflichtig. Vielmehr sind die Gesellschafter Träger des Gesellschaftsvermögens[3]; diese erzielen damit (anteilig) die Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb. Daraus folgt, dass d...mehr

Wie bei jeder Personengesellschaft ist auch das Gesellschaftsvermögen einer KG das gemeinschaftliche Vermögen aller Gesellschafter. Die Gesellschafter sind daran zur gesamten Hand (gesamthänderisch) berechtigt.[1] Dieser bisher geltende Grundsatz hat sich mit der Reform des Personengesellschaftsrechts[2] mit Wirkung ab 1.1.2024 geändert. Seither ist zivilrechtlich das Prinzip...mehr

Tz. 79 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Die Vorschrift des § 34 Abs 8a KStG idF des Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versicherungen regelt die erstmalige Anwendung des geänderten § 21a Abs 1 KStG ab dem VZ 2016. Die Regelung über die erstmalige Anwendung hinsichtlich der durch das Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versicherungen geänderten Vorschriften d...mehr

Adrian/Fey, Ges zur Modernisierung des KStR, StuB 2021, 309; Bockhoff/Frieburg/Darijtschuk, Das Optionsmodell für Pers-Ges im Licht grenzüberschreitender Sachverhalte, DB 2021, 2521; Böhmer/Mühlhausen/Oppel, Die KSt-Option nach § 1a KStG nF im internationalen StR – Überblick anhand von Bsp-Fällen, ISR 2021, 388; Böttcher, Das neue KöMoG: Optionsmodell ein "großer Wurf"? GStB 20...mehr

Rz. 401 Ab dem Veranlagungszeitraum 2025 ist gemäß § 90 Abs. 4 Sätze 2 und 3 AO die vollständige Vorlage aller Verrechnungspreisdokumentationen innerhalb von 30 Tagen nach der Bekanntgabe der Prüfungsanordnung vorgesehen. Diese Neuregelung ist Teil der Reformen des sog. DAC-7-Gesetzes [1], durch das eine Modernisierung (insbes. Beschleunigung) der deutschen Betriebsprüfungen ...mehr

Tz. 12 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 Die Vorschrift des § 34 Abs 3a KStG idF des Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versicherungen regelt die erstmalige Anwendung des geänderten § 5 Abs 1 Nr 3 Buchst d, Nr 4 und Nr 16 S 3 KStG ab dem VZ 2016. Die Regelung über die erstmalige Anwendung hinsichtlich der durch das Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versiche...mehr

Tz. 99 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 Die Vorschrift des § 34 Abs 10a KStG idF des Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versicherungen, die durch das WachstumschancenG zu § 34 Abs 10b KStG geworden ist, regelt die erstmalige Anwendung des geänderten § 33 Abs 1 Nr 2 Buchst d KStG ab dem VZ 2016. Die Regelung über die erstmalige Anwendung hinsichtlich der durch das Ges z...mehr

Tz. 65 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Gem § 34 Abs 7a S 1 KStG idF des StÄndG 2015 ist § 20 Abs 1 KStG idF des StÄndG 2015 auch für frühere VZ anzuwenden. Die Vorschrift des § 20 Abs 1 KStG wurde im Zuge des StÄndG 2015 durch Einfügung eines neuen S 2 klarstellend geändert. Danach ist für Schwankungsrückstellungen und ähnliche Rückstellungen iSd § 341h HGB in der St-Bil eine ges...mehr

Rz. 220 Abs. 3c wurde in das deutsche Steuerrecht eingeführt, um spezifische "Besonderheiten" bei der Verwertung von immateriellen Werten zu adressieren. Diese Vorschrift soll die Intention des Gesetzgebers verdeutlichen, dass sich (auch) die Bewertung und Verrechnungspreisbestimmung bei immateriellen Werte an einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise orientieren sollte. Letz...mehr

Tz. 3 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 § 34 KStG ist durch das Kroatien-StAnpG neu gefasst worden. § 34 KStG idF des Kroatien-StAnpG ist durch das Zollkodex-StAnpG das Ges zur Modernisierung der Finanzaufsicht über Versicherungen, das StÄndG 2015, das Ges zur Weiterentwicklung der stlichen Verlustrechnung bei Kö, das Ges zur Weiterentwicklung der EU-Amtshilfe-RL und von weiteren Maßnahm...mehr

Rz. 177 Abs. 3a wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens (AbzStEntModG) am 2. Juni 2021 neu in das Gesetz eingefügt[1] und gilt für Veranlagungszeiträume ab dem Jahr 2022 (§ 21 Abs. 1 AStG). Diese Regelung übernimmt im Wesentlichen die Inhalte des bisherigen § 1 Abs. 3 Satz 3–8 und spiegelt die bisherige Verwaltungsauffassung wider, wie sie auch s...mehr

Rz. 86 Die nachfolgenden (Gesetzes-)Materialien und Verwaltungsanweisungen können für die Anwendung und Auslegung der Preisanpassungsklausel des § 1a AStG sachdienlich sein: Entwurf eines Unternehmensteuerreformgesetzes 2008 v. 27.3.2007[1] Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung der Entlastung von Abzugsteuern und der Bescheinigung der Kapitalertragsteuer v. 17.3.2021[2] FVe...mehr

Tz. 9 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 § 1 KStG ist die Kernvorschrift zur subjektiven KStPflicht. Die Regelung enthält in Abs 1 Nrn 1–6 eine Aufzählung ganz bestimmter unbeschr kstpfl Kö, Pers-Vereinigungen und Vermögensmassen mit Geschäftsleitung oder Sitz im Inl. Der früher von der Rspr als "abschließend" definierte Charakter (dazu s Urt des BFH v 19.08.1958, BStBl III 1958, 46...mehr

Der hydraulische Abgleich sollte von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, denn es ist ein komplexes Verfahren mit vielen Abhängigkeiten und Wechselwirkungen. Die Kosten dafür hängen ab von: der Methode des hydraulischen Abgleichs der Anzahl der Heizflächen dem Zustand und Aufbau der Heizanlage der Art der Ventile bzw. Thermostatköpfe der Art der Heizungspumpe zusätzlichen Servic...mehr

I. Die Parteien streiten um die Gültigkeit von auf Gesellschafterversammlungen der R. Gruppe GmbH & Co. KG Anfang 2020 mit Stimmen der Beklagten gefassten Beschlüssen, mit denen der Abschluss von Geschäftsführerdienstverträgen der Betriebsuntergesellschaft der Kommanditgesellschaft mit den Beklagten genehmigt wurde. Der Kläger und die Beklagte zu 1 sind Kommanditisten der Kom...mehr

Rz. 5 Erstmals wurde eine Preisanpassungsnorm durch das UntStRefG 2008[1] in § 1 Abs. 3 S. 11 u. 12 AStG a. F. eingefügt und durch die Funktionsverlagerungsverordnung (FVerlV) flankiert. In Abstimmung mit der internationalen Entwicklung erließ die Finanzverwaltung zudem Verwaltungsanweisungen, die sich gleichzeitig an der Spruchpraxis des BFH orientierten. Im Hinblick auf die...mehr

Rz. 425 Gem. § 162 Abs. 4 S. 1 und 2 AO ist ferner ein Zuschlag von mindestens 5 % des Mehrbetrags der Einkünfte für jedes Veranlagungsjahr festzusetzen, wenn ein Steuerpflichtiger über einen Geschäftsvorfall keine Aufzeichnungen im Sinne des § 90 Absatz 3 AO vorlegt oder die über einen Geschäftsvorfall vorgelegten Aufzeichnungen im Wesentlichen unverwertbar sind. Dabei best...mehr

Tz. 25 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 Nach § 1a Abs 1 S 1 KStG idF des WachstumschancenG können einen Optionsantrag nur Pers-Handelsgesellschaften, Partnerschaftsgesellschaften oder eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts stellen. Bis zur Änderung des § 1a Abs 1 S 1–4 KStG durch das WachstumschancenG waren nur Pers-Handels- und Partnerschaftsgesellschaften von § 1a KStG ...mehr

Tz. 31 Stand: EL 115 – ET: 09/2024 Die rechtlichen Grundlagen der GmbH finden sich im GmbHG v 20.05.1898 (RGBl I 1898; 846) in seiner jeweils aktuellen Fassung. Die GmbH ist eine Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit und einem Mindeststammkap von 25 000 EUR, von dem bei Gründung wenigstens 1/4 der Stammeinlage, mind aber 12 500 EUR eingezahlt werden...mehr