Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Kreditaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zei...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das WEMoG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als baul...mehr

Neu: Einfache Mehrheit bei Beschlussfassung § 25 Abs. 1 WEG n. F. ordnet an, dass bei der Beschlussfassung künftig grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Auch wenn dies bislang nicht ausdrücklich geregelt war, ergeben sich insoweit keinerlei ...mehr

Künftig werden die Maßnahmen der baulichen Veränderung gemäß § 20 WEG n. F. Maßnahmen der modernisierenden Instandhaltung, Maßnahmen der Modernisierung und darüber hinaus gehende Maßnahmen darstellen. Stets dann, wenn die Wohnungseigentümer derartige Maßnahmen als Gemeinschaftsmaßnahmen beschließen, treffen den Verwalter die typischen mit Baumaßnahmen verbundenen Aufgaben. 9.1 Ei...mehr

Selbstverständlich entspricht auch ein Beschluss über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung lediglich dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote eingeholt wurden. Angesichts der meist sehr hohen Kosten bei privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. oder auch sonstigen Maßnahmen der energetischen Moderni...mehr

Die alte Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Im Zuge der WEG-Reform des Jahres 2007 hatte man bewusst von entsprechenden Regelungen abgesehen, "da insbesondere vor dem Hintergrund der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG a. F. ausreichende Regelungsmöglichkeiten bestünden".[1] Auch der BGH ist der Auffassung, dass die ...mehr

Überblick Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimm...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020[1] eine neue Verpflichtung des Verwalters geschaffen: Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat er einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Für das alte Recht hatte der BGH zuletzt noch einmal betont, dass ein Vermögensstatus kein...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten ...mehr

Überblick Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG)[1] am 1.12.2020 wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft als "teilrechtsfähig" bezeichnet. Diese Teilrechtsfähigkeit wiederum beruhte auf einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2005[2], die im Zuge der WEG-Reform 2007[3] kodifiziert wurde. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr nach...mehr

Das WEMoG sieht in § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m § 19 Abs. 1 WEG n. F. ausdrücklich die Möglichkeit der Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage vor. In Betracht kämen hier Liquiditätsrücklagen, Rücklagen zur Finanzierung der Verteidigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Beschlussklagen oder Rücklagen zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderu...mehr

Mustervertrag: Mietvertrag über Eigentumswohnung Zwischen undmehr

Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der andere...mehr

Da künftig Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG a. F. ebenfalls bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG n. F. darstellen, kann die Beantwortung der Frage einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nicht vom Erreichen eines bestimmten Mehrheitsquorums abhängig gemacht werden. Vielmehr haben derartige mit der Mehrheit der ...mehr

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum ...mehr

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Neu: Eine zentrale Norm In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. [1] Die derzeit noch geltenden R...mehr

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen...mehr

Bezüglich des Amortisationszeitraums gelten entsprechende Grundsätze bei Maßnahme der Modernisierung, die bislang noch in § 22 Abs. 2 WEG a. F. geregelt sind. Erfordern derartige Maßnahmen bislang noch eine Mehrheit von ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer, die die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren, wird künftig die Mehrheit der abgegebenen Stimmen eine Kostenbelast...mehr

Durch einen Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. dürfen nach Satz 2 dieser Vorschrift einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, wenn er nach den gesetzlichen Vorschriften zur Kostentragung nicht verpflichtet ist. Demgemäß dürfen die Kosten nur unter den ohnehin schon kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern nac...mehr

Art der Maßnahme Zunächst ist dem Drittnutzer die Art der Maßnahme mitzuteilen. Mitzuteilen sind die Art der Maßnahme und deren Auswirkung auf die genutzten Räumlichkeiten. Dabei muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung auf die genutzten Räume mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefas...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. wird direkt im Verhältnis zwischen Mieter und vermietendem Wohnungseigentümer virulent, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung von baulichen Maßnahmen beschließt, die den Vermieter zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen und der vermietende Wohnungseigentümer die Kosten auf Grundlage dieser Norm auch auf den Mieter umlegen möchte. E...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände. Bezugspunkt ist zunächst die Wohnanlage in ihrem Gesamtbestand. Eine grundlegende Umgestaltung wird deshalb nur im Ausnahmefall und bei Vorliegen einer der in § 20 Abs. 2 WEG n. F. genannten privilegierten Maßnahmen g...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

§ 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigent...mehr

Im Zuge der WEG-Reform 2007[1] waren Einzelregelungen in den §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. in das Gesetz aufgenommen worden. Mit diesen Regelungen sollte sichergestellt werden, dass die entsprechend geschaffenen Beschlusskompetenzen der Vorschriften § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, § 16 Abs. 3 WEG a...mehr

Inhaltlich ist so gut wie möglich zu klären, ob die sich im Entwurf des Wirtschaftsplans spiegelnden Annahmen des Verwalters der Sache und der Höhe nach wahr sind und ob der Verwalter die geltenden Umlageschlüssel angewandt hat. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Wirtschaftsplans Allgemeinesmehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, au...mehr

Der Bundesrat hat am 16.12.2022 dem Gesetz zur Umsetzung der "DAC 7" zugestimmt. Enthalten sind darin vor allem auch Regelungen zur Beschleunigung von Außenprüfungen. Das Gesetz mit dem sperrigen Titel "Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2021/514 des Rates vom 22. März 2021 zur Änderung der Richtlinie 2011/16/EU über die Zusammenarbeit der Verwaltungsbehörden im Bereich...mehr

Hat der Unternehmer eine Leistung seinem Unternehmen zugeordnet und hat er den Vorsteuerabzugsanspruch entsprechend der in diesem Zeitpunkt maßgebenden Verhältnisse beurteilt, kann sich eine Vorsteuerberichtigung ergeben, wenn die bezogene Leistung in einem anderen Verhältnis für vorsteuerabzugsberechtigende und nicht vorsteuerabzugsberechtigende Ausgangsleistungen verwendet...mehr

Zusammenfassung Die Bundesministerien der Justiz und der Finanzen planen ein sog. Zukunftsfinanzierungsgesetz. Es soll insbesondere Wachstumsunternehmen den Zugang zum Kapitalmarkt erleichtern. Der Beitrag zeigt auf, welche gesellschaftsrechtlichen Folgen das geplante Zukunftsfinanzierungsgesetz mit sich bringt. Die digitale Transformation und der Wandel zu einer klimaneutral...mehr

Die Rechtsprechung war bis zum Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge weniger streng, wenn sich diese auf Grundlage des angegebenen Kostenverteilungsschlüssels einfach errechnen ließen.[2] So sollte die betragsmäßige Festsetzung ausnahmsweise dann unterbleiben können, wenn die ...mehr

Der Vermieter einer Wohnung ist nicht immer, aber nach dem Mietvertrag i. d. R. u. a. verpflichtet, seinen Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen. Diese Versorgung kann er selbst sicherstellen (Eigenversorgung). Der Vermieter kann diese Leistungen aber auch einkaufen und sich die Wärme und das Wasser liefern lassen (Wärme- und Warmwasserlieferung). Besteht ein Vertrag ü...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder einer energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegrif...mehr

Will oder muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung. Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung zunächst mit Blick auf eine Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflich...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu mögli...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Thema "Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 4.6. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Erkenntnisprozess 1.1 Allgemeines Klimawandel, explodierende Energiekosten und laufend schärfere Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische ...mehr

Überblick Das Thema "Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 4.6. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Klimawandel, explodierende Energiekosten und laufend schärfere Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der damit verbundenen hohen Kosten u...mehr

1.1 Allgemeines Klimawandel, explodierende Energiekosten und laufend schärfere Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der damit verbundenen...mehr

2.1 Energiebilanz von Gebäuden und technischen Einrichtungen Die Energiebilanz eines Gebäudes drückt das Verhältnis zwischen Energieaufnahme und Energieverbrauch aus. Im Regelfall sollte die Bilanz ausgeglichen sein. Energieaufnahme und Energieverbrauch halten sich dann die Waage. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden schwankt innerhalb der Jahreszeiten deutlich. Der Energieve...mehr

2.2.1 Endenergie- und Primärenergiebedarf Neben dem Wärmebedarf für Heizung sind bei der Bilanzierung von Gebäuden weiterhin Lüftungswärmeverluste, solare Gewinne durch Fensterflächen, Warmwasser, interne Wärmequellen (z. B. Kühlschrank), eventuell Kühlung sowie Verluste in der Anlagentechnik zu berücksichtigen. Diejenige Energiemenge, die ein Gebäude innerhalb eines Jahres t...mehr

Mit der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform wurden sog. privilegierte bauliche Veränderungen eingeführt. Der novellierte § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz oder dem Ans...mehr

Neben dem Wärmebedarf für Heizung sind bei der Bilanzierung von Gebäuden weiterhin Lüftungswärmeverluste, solare Gewinne durch Fensterflächen, Warmwasser, interne Wärmequellen (z. B. Kühlschrank), eventuell Kühlung sowie Verluste in der Anlagentechnik zu berücksichtigen. Diejenige Energiemenge, die ein Gebäude innerhalb eines Jahres tatsächlich benötigt, wird als Endenergieb...mehr