Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 73 Die Ordnungsmäßigkeit der Willensbildung setzt ferner voraus, dass die Eigentümerversammlung nicht offen oder verdeckt fremden Einflüssen ausgesetzt ist. Deshalb sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich. Dies schließt zum einen die Teilnahme Dritter aus, soweit sie nicht zulässigerweise als Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Te...mehr

Rz. 2 Dieser Übergang der Verwalterpflichten wurde verbunden mit einer Konzentration der Ausübungsbefugnis aller Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum bei der GdWE. Die Aufspaltung in geborene und gekorene gemeinschaftsbezogene Angelegenheiten wurde durch §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG beseitigt (vgl. im Einzelnen u. Rdn 18 ff.). So kann nur noch die GdWE die Durch...mehr

Rz. 21 Gemäß § 33 Abs. 1 MessEG dürfen Messwerte im geschäftlichen Verkehr nur dann verwendet werden, wenn zu ihrer Bestimmung ein Messgerät bestimmungsgemäß verwendet wurde. Zudem hat sich der Verwender von Messwerten gemäß § 33 Abs. 2 MessEG im Rahmen seiner Möglichkeiten zu vergewissern, dass das Messgerät die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Eichpflichtige Geräte dürf...mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w...mehr

Rz. 5 Zur Wirksamkeit der Vereinbarung ist nach § 39 Abs. 2 die Zustimmung aller im Rang vorgehender oder gleichstehender Grundpfandgläubiger und Reallastberechtigter erforderlich; stimmen nicht alle zu, so ist die Vereinbarung gegenüber den Nichtzustimmenden relativ unwirksam[2] (vgl. Rdn 13). Die Zustimmung anderer Berechtigter z.B. aus Abteilung II des Grundbuches ist nic...mehr

Rz. 174 Der Umfang der Prozessverbindung richtet sich danach, inwieweit die Klagen kongruent sind, d.h. dieselben ­Beschlüsse bzw. Beschlussinhalte betroffen sind. Werden in verschiedenen Verfahren nur teilweise dieselben ­Beschlüsse angefochten, ist eine Verbindung nur hinsichtlich dieser Beschlüsse zwingend. Das Gericht wird nach pflichtgemäßem Ermessen dann zu prüfen habe...mehr

Rz. 212 Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gehört die Pflicht, Belege und Buchungsunterlagen ordnungsgemäß aufzubewahren, damit eine nachträgliche Kontrolle möglich ist. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Dauer der Aufbewahrung von Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nicht. Die Wohnungseigentümer können daher durch Mehrheitsbeschlus...mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh...mehr

Rz. 14 Zum Zeitpunkt des Entstehens sowohl der Ersatzansprüche des Grundstückeigentümers als auch derjenigen des Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten äußert sich das Gesetz nicht ausdrücklich. Der parallelen Behandlung aller Ansprüche weist allerdings darauf hin, dass auch insoweit von einem Gleichlauf auszugehen ist. Damit dürfte von einer Entstehung des Anspruchs mit d...mehr

Rz. 80 Keine Berücksichtigung findet im Gesetzestext der gerichtliche Vergleich. Es kann aber bei gerichtlichen Vergleichen kein Zweifel bestehen, dass auch er analog § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG als Beendigung eines Gerichtsverfahrens einzutragen ist.[148] Denn ansonsten bliebe jedenfalls in Beschlussanfechtungsverfahren der Ausgang eines Rechtsstreits auf Dauer uneingetragen...mehr

(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3. (2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lasse...mehr

Rz. 50 Zu den gesetzlichen Rechten und Verbindlichkeiten gehören z.B. Ansprüche des Verbandes gemäß § 280 BGB gegen einzelne Wohnungseigentümer auf Schadensersatz wegen Nichtausstattung der Gemeinschaft mit den erforderlichen Finanzmitteln[173] und der Anspruch nach § 985 BGB auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen.[174] Auf Grund einer Kostengrundentscheidung, die gegen di...mehr

Rz. 343 Hat ein hierzu nicht ermächtigter Wohnungseigentümer oder ein Dritter eine Willenserklärung im Hinblick auf den Verwaltervertrag gegenüber dem Verwalter abgegeben, können die Wohnungseigentümer die im Namen der GdWE ohne Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung nachträglich durch Beschluss genehmigen (§ 177 Abs. 1 BGB). Rz. 344 Die Genehmigung ist zwar grundsätzli...mehr

Rz. 22 Der gesetzliche Umlageschlüssel folgt aus §§ 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. 16 Abs. 1 S. 2 (Rdn 7 ff.).[83] Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach Maßgabe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile.[84] Die Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) können durch den Aufteiler z.B. den Bauträger oder den aufteilenden Alleineigen...mehr

Rz. 336 Wurden der Rücklage Gelder zur Finanzierung laufender Ausgaben entnommen, so ist diese zweckbestimmungswidrige Verwendung der Rücklage nur im Rahmen der nicht mehr zwingenden Rücklagenentwicklung darzustellen. Ist ein Ausgleich nicht erfolgt, ist in jedem Fall der aktuelle Stand der Rücklage anzugeben. Sinnvoll ist bei einem entsprechenden Finanzierungsbedarf eine Li...mehr

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Rz. 14 Die Kosten der mehrheitlich beschlossenen Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus haben alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn die Gemeinschaftsordnung allgemein diesen Verteilungsschlüssel bestimmt.[33] Nach § 16 Abs. 2 S. 2 können für bestimmte Kosten oder Arten von Kosten abweichenden Regelungen ...mehr

Rz. 51 Der Verzicht des Verwaltungsbeirats auf die Kontrolle der Kontenbelege ist eine grob fahrlässige Verletzung der gesetzlichen Pflichten aus § 29 Abs. 3 WEG.[140] Rz. 52 Es ist eine grob fahrlässige Verletzung des vom Verwaltungsbeirat übernommenen Auftrags, den ausgehandelten Verwaltervertrag abzuschließen, wenn dem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eige...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

Rz. 15 Die Erhaltungsmaßnahme muss nach Nummer 1 Halbs. 1 rechtzeitig angekündigt worden sein. Sie ist damit Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht nicht nur nicht fällig.[23] Sie entsteht vielmehr gar nicht erst.[24]mehr

Rz. 2 Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb an einen unzumutbaren Miteigentümer gekettet sind. Als Ausgleich für die Unauflöslichkeit sieht§ 17 WEG die Möglichkeit vor, einen unzumutbaren Miteigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu zwingen.[1] Die Regelung ist verfassungskonform.[2] Sie i...mehr

Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Schadenersat...mehr

Rz. 128 Aus einer unzulänglichen Führung der Beschluss-Sammlung wird dem teilrechtsfähigen Verband häufig deswegen ein Schaden erwachsen, weil diese durch den neuen Verwalter auf den aktuellen Stand gebracht werden muss. Diese Arbeit ist vom neuen Verwalter nicht geschuldet, da er erst die Einträge vorzunehmen hat, die nach seiner Bestellung fällig werden.[215] Folglich kann...mehr

Rz. 32 Hingegen bedarf es keiner vollständigen Ersetzung des Beschlusses, wenn über den Beschlussantrag zwar in der Eigentümerversammlung beraten und (positiv) abgestimmt, aber das Beschlussergebnis nicht verkündet wurde. Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt dann zwar kein Beschluss zustande. Es ist dann aber möglich, die alleine fehlende Verkündung durch eine g...mehr

Rz. 8 Die Wahl eines ungeeigneten Versammlungstermins oder -ortes führt nach den allgemeinen Regeln zur formellen Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 40 und 76) grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse,[10] sofern nicht feststeht, dass sich der Mangel nicht auf die Willensbildung ausgewirkt hat.[11] Zur Nichtigkeit de...mehr

Rz. 83 Die sachliche Zuständigkeit für Wohnungseigentumssachen, bei denen ein ausschließlicher Gerichtsstand (§ 43 Abs. 2 WEG) begründet ist, folgt aus § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG, wonach die Amtsgerichte ausschließlich für solche Streitigkeiten zuständig sind. Rz. 84 Die Zuständigkeiten nach § 43 Abs. 1 S. 1 WEG (allgemeiner Gerichtsstand) und § 43 Abs. 1 S. 2 (besonderer Geric...mehr

Rz. 33 Mit dem Übergang der Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde der Kreis der Abmahnungsbefugten deutlich beschränkt. Abmahnen kann jetzt nur noch der Verband. Die die einzelnen Wohnungseigentümer sind nicht mehr abmahnungsbefugt.[48] Für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt gemäß § 9b Abs. 1 WEG der Verwalter, in...mehr

Rz. 37 Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer für die anderen nicht mehr zumutbar ist. Dies setzt zunächst qualifizierte, die Gemeinschaft oder einzelne besonders belastende Pflichtverstöße voraus und überschneidet sich mit der Qualifikation als "schwere" bzw. "gröbliche" Verfehlung bzw. Pflichtverletzung gemäß...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rz. 45 Die privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums fallen nach zutreffender Auffassung unter den Kostenbegriff. Der neugefasste Kostenbegriff des § 16 ist nach der hier vertretenen Auffassung weit zu fassen.[169] Einerseits kann man eine Regelungslücke erkennen, zumal der Gesetzgeber den Wortlaut "Lasten" gestrichen hat. § 16 Abs....mehr

Rz. 9 Unabhängig von einer Vereinbarung nach § 11 Abs. 1 S. 3 bleibt den Wohnungseigentümern jederzeit die Möglichkeit, sich vertraglich zur Aufhebung der Gemeinschaft zu verpflichten;[13] es handelt sich nicht um eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3, da nicht das Gemeinschaftsverhältnis geregelt wird. Der Vertrag bedarf gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notarie...mehr

Rz. 1 Nach § 3 Abs. 1 kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch vertragliche Teilungserklärung Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden, sofern mehrere Personen Miteigentümer (§ 1008 BGB) des Grundstücks sind; Miteigentümer können aber auch durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 Sondereigentum einr...mehr

Rz. 58 Nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG ist über die Eigentümerversammlung eine Niederschrift aufzunehmen. Diese Vorschrift ist in der Gemeinschaftsordnung – nicht durch Mehrheitsbeschluss – abdingbar, was aber nur in Kleingemeinschaften sinnvoll erscheint, die ohne entsprechenden Aufwand verwaltet werden können. Ansonsten sind die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung die einzi...mehr

Rz. 25 Wohnungseigentum ist als grundstücksgleiches Recht veräußerbar und vererbbar und es kann mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden. Dies alles ist grundsätzlich nicht einschränkbar. Eine Ausnahme lässt lediglich § 12 Abs. 1 zu, wonach als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der...mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch...mehr

Rz. 33 § 23 Abs. 3 WEG sieht nur die Ermächtigung von Wohnungseigentümern vor. Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, welche Folgen es hat, wenn die Wohnungseigentümer etwa aus beruflichen Gründen einen Nichteigentümer (z.B. einen Rechtsanwalt, der mit einer Eigentümerin verheiratet ist) zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigen. Angesichts der P...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfprinzips daher das Wertprinzip...mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehmen und den Fehler nicht rügen (sog. Vollversammlung...mehr

Rz. 4 Der gesetzlichen Konzeption nach ist der Verwalter demnach (nur) noch ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Schuldrechtliche Beziehungen zu den Wohnungseigentümern bestehen nicht mehr.[6] Das gilt auch dann, wenn der Verwalter aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Kl...mehr

Rz. 23 Das BayObLG hatte die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser nach Miteigentumsanteilen nicht beanstandet, weil eine verbindliche Verbrauchserfassung durch ungeeichte Zähler nicht erfolgen könne, da die Verwendung ungeeichter Zähler als Ordnungswidrigkeit geahndet werden könne, so dass es auf die Funktionsfähigkeit der Zähler nicht ankomme.[49] Der BGH hat für das M...mehr

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rz. 132 Die Wohnungseigentümer können nach Absatz 2 S. 2 auch die Durchführung auf Kosten des interessierten Wohnungseigentümers durch die GdWE beschließen.[382] Die Durchführung bestimmt sich dann in erster Linie nach dem Inhalt des Beschlusses und im Übrigen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. In diesem Rahmen muss sich die GdWE aufgrund der Treuepflicht der W...mehr

Rz. 7 Unzulässig sind auch einseitige Verfügungen, die zu isoliertem Sondereigentum oder Miteigentumsanteil führen würden wie insbesondere auf das Sondereigentum[23] oder den Miteigentumsanteil beschränkter Ausschluss des Eigentümers nach § 927 BGB; ein auf das Sondereigentum[24] beschränkter Verzicht des Eigentümers nach § 928 BGB; oder die Unterteilung des Wohnungseigentum...mehr

Rz. 77 Ein Beschluss setzt zunächst voraus, dass die Eigentümerversammlung eine bestimmte Frage mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer regeln will. Nicht jede Willensäußerung der Eigentümerversammlung ist ein Beschluss, auch wenn darüber abgestimmt wird. Es darf sich also nicht nur um die Einholung eines bloßen Stimmungsbildes,[175] einen Meinungsaustausch,[176] einen unver...mehr

Rz. 214 Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen über die Form der Buchführung für die WEG-Verwaltung. Da insoweit regelmäßig auch keine Vereinbarungen bestehen, kann der Verwalter frei wählen. Als Buchführungsform kommen in Betracht die Übertragungsbuchführung, das amerikanische Journal, die Durchschreibebuchführung und die interne oder externe EDV-Buchführung. Zur Aufzeichn...mehr

Rz. 36 Die Grundstückseigentümer, die Sondereigentum nach § 3 WEG oder § 8 WEG einräumen, sollen nach § 39 Abs. 1 GBO im Grundstückgrundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Soll im Falle von § 3 WEG Miteigentum erst begründet werden, so braucht dieses nicht zuvor im Grundstücksgrundbuch eingetragen zu werden, sondern es genügt, wenn die Miteigentumsanteile sogleich in den W...mehr

Rz. 8 § 5 WEG und §§ 94 und 95 BGB regeln nur die sachenrechtliche Zuordnung. Die davon losgelöste Frage, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, bauliche Veränderungen auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks vorzunehmen, auf die sich sein Sondereigentum erstreckt, beantwortet sich nach § 13 Abs. 2 WEG.[17]mehr

Rz. 51 Das Beschlussrecht des Wohnungseigentumsrechtes weicht in § 23 Abs. 4 S. 2 WG erheblich von den Regeln zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ab. In Letzterer bleibt ein fehlerhafter Willensbildungsakt stets angreifbar. Von einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB getroffene Entscheidungen können grundsätzlich – zumindest inzident – zeitl...mehr