Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 58 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr

Rz. 10 Die Kosten für den Einbau der Geräte sind gemäß § 3 S. 3 HeizkostenV entsprechend den Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen, wie sie sich aus § 16 Abs. 2 S. 1 WEG oder den bestehenden Vereinbarungen, insbesondere aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Ein besonderer Beschluss oder eine besondere Vereinbarung sind hinsichtlich der Kostenverteilu...mehr

Rz. 71 Dies formelle Richtigkeit eines Beschlusses erfordert zunächst die ordnungsgemäße Einberufung durch eine hierzu befugte Person, in der Regel also durch den Verwalter, in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter oder einen hierzu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer (siehe § 24 WEG Rdn 24 ff.).mehr

Rz. 12 Der Erwerber des Grundstücks hat in erster Linie Anspruch auf Zahlung des Entgelts, aber auch nur für die Zukunft und für die Dauer seines Eigentums. Rückstände kann er nicht beanspruchen. Abweichend von §§ 566b, 566c BGB muss der Erwerber Vorausverfügungen des Veräußerers über das Entgelt für das Dauerwohnrecht gegen sich gelten lassen.[9] Rz. 13 Entscheidend für den ...mehr

Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat diese gemäß § 32 Abs. 1 S. 1 MessEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Dies kann über die zentrale Meldeplattform der Eichämter unter www.eichamt.de geschehen. Dies gilt für sämtliche e...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 74 Nach den gesetzlichen Vorgaben muss ein Beschluss der Eigentümerversammlung keiner bestimmten Form genügen. Ausreichend ist die Beschlussfassung über einen Beschlussantrag, wobei auch insoweit keine Vorgaben zu erfüllen sind. Der Beschlussantrag kann noch in der Eigentümerversammlung mündlich gestellt, ergänzt oder abgeändert werden. Die Abstimmung hierüber kann gehei...mehr

Rz. 205 Wie bei der Anfechtung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 1, hat die Ungültigerklärung nicht zur Folge, dass der Eigentümer bereits gezahlte Hausgelder zurückverlangen kann.[563] Hinsichtlich der Verzugsregelungen gelten die Ausführungen zu § 28 Abs. 1 entsprechend (vgl. Rdn 276). Es besteht ein Anspruch auf einen erneuten Beschluss einer zutreffenden Abrechnung.mehr

Rz. 114 Unzulässige Einträge sind analog § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen. Dabei kann sich der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche an den in den Materialien vorgeschlagenen Möglichkeiten orientieren, also etwa die Eintragung durchkreuzen und mit dem Vermerk "Gelöscht am …" versehen. Bei elektronisch gespeicherten Beschluss-Sammlungen soll auch eine vollständige Entnahm...mehr

Rz. 114 Die bloße Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels führt schon deshalb nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung konkreter Nachschüsse auf der Basis der Jahresabrechnung oder über die Erhebung einer Sonderumlage, weil der Verteilungsschlüssel nicht mit Bindungswirkung für die Zukunft geändert wird.[379] Die Beschlussfassung ist lediglich anfech...mehr

Rz. 210 Dieses verlangt die vollständige, richtige, zeitgerechte und geordnete Dokumentation aller Zahlungs- und Buchungsvorgänge. Die einzelnen Vorgänge sind danach in einem sinnvoll angelegten Kontenplan nach Belegnummerierung und Datum identifizierbar zu verbuchen. Der Kontenplan richtet sich nach den Anforderungen der einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaft.[567] Es emp...mehr

Rz. 125 Eine Ausnahme von der Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.[554] Kleinere Anlagen in diesem Sinne Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten, mit einem Wohnungseigentümer als Verwalter und weniger als einem Drittel der Wohnungseigentümer, die die Bestellung eines profe...mehr

Rz. 40 Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 führt nicht zum Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses für die Anfechtung des Wirtschaftsplans, denn der Beschluss über die Jahresabrechnung hebt den Wirtschaftsplan nicht auf (siehe Rdn 175). Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 begründet nur einen Anspruch der GdWE in Höhe der Abrechnungsspitze.mehr

Rz. 49 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

Rz. 52 Da § 12 Abs. 2 S. 1 WEG unabdingbar ist, kann nicht durch Vereinbarung festgelegt werden, welche Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung darstellen.[181] Es kann aber vereinbart werden, welche Umstände keinen wichtigen Grund darstellen, sodass der Veräußerer in diesem Fall einen Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung hat.mehr

Rz. 40 Die Leitung der Sitzung ist Aufgabe des Vorsitzenden. Durch Mehrheitsbeschluss kann der Verwaltungsbeirat einen anderen Versammlungsleiter bestimmen.[115] Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats hat einen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen. Wer dem Verwaltungsbeirat nicht angehört, der hat dagegen keinen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen, soweit sich nicht au...mehr

Rz. 333 Im alten Recht entsprach es gefestigter Rechtsprechung, dass in der Jahresabrechnung [787] die Rücklagenentwicklung darzustellen ist. Insoweit waren die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigentümern e...mehr

Rz. 12 Wohnungseigentumsrechtlich geht es dabei im Kern um die Frage, ob die GdWE zur Ersterrichtung verpflichtet ist und jeder Wohnungseigentümer von ihr die Fertigstellung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 verlangen sowie, ob und unter welcher Voraussetzung die GdWE und die Wohnungseigentümermehrheit die Ersterrichtung ablehnen können. Dazu werden zwei Mein...mehr

Rz. 47 Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) aufgrund einer Willensbildung, die ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, für die Entstehung eines Schadens mitverantwortlich, so kann der Verwaltungsbeirat einem vertraglichen Schadensersatzanspruch des rechtsfähigen Verbands ein Mitverschulden entgegenhalten,[127] denn es gibt nur eine einzige Gemeinschaft der Woh...mehr

Rz. 62 Für die Abgrenzung der kritischen Fälle hat die von den Wohnungseigentümern gewählte Form eine erhebliche, wenn auch nicht alleine ausschlaggebende Bedeutung. Wollen sie einen Beschluss fassen und verkündet der Versammlungsleiter auch einen solchen, spricht auch bei Einstimmigkeit viel dafür, dass diese Form der Entscheidung tatsächlich gewollt war. Im Zweifel steht a...mehr

Rz. 4 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Die eigene Antr...mehr

Rz. 27 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 4 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung können die Anforderungen an die Einberufung modifiziert werden. Die betrifft sowohl Erschwernisse als auch Erleichterungen. So kann die Schriftform vorgeschrieben werden, was trotz § 47 WEG auch in Altvereinbarungen weitergilt, da die Textform nicht erst durch das WEMoG eingeführt wurde. Umgekehrt können Gemeinschaftsordnung...mehr

Rz. 42 Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum durch Maßnahmen der GdWE erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der betroffene Wohnungseigentümer nur dann die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die GdWE nicht über die notwendigen Mittel verfügen wird.[125]mehr

Rz. 127 Im Ergebnis nichts anderes gilt für einen nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellten. Auch hier ist die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine nach § 280 Abs. 1 BGB erhebliche Verletzung der Pflichten aus dem Auftragsverhältnis. Die vom Verwaltungsbeirat her bekannte Frage nach einer Haftungserleichterung dürfte in diesem Zusammenhang nur selten eine Rolle spielen...mehr

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15.1.1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung ...mehr

Rz. 105 In der Praxis kann es vorkommen, dass der zur Fortführung der Beschluss-Sammlung Verpflichtete in einer Eigentümerversammlung wechselt, etwa bei Abberufung des Verwalters. Für die Frage, wer die gefassten Beschlüsse etc. in diesem Fall einzutragen hat, kann auf die Grundsätze zur Erstellung der Jahresabrechnung zurückgegriffen werden, wonach maßgeblich ist, in wessen...mehr

Rz. 38 Für die praktische Ausübung der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelten Befugnisse unter Berücksichtigung eines angemessenen Änderungsmaßstabes stellt sich die Frage, ob im Einzelfall eine Kompetenzverlagerung durch Vereinbarung auf den Verwalter gem. §§ 315, 317 BGB in Betracht kommt.[149] Diese Problematik ist umstritten. Dagegen wird vertreten, das...mehr

Rz. 49 Gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 WEG folgt das weitere Verfahren nach der ersatzlosen Streichung der §§ 53–58 WEG a.F. den Vorschriften des ZVG. Dies erfordert im Gegensatz zur "freiwilligen Versteigerung" u.a. die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch (§ 19 ZVG), die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG und die Veröffentlichu...mehr

Rz. 588 Eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages kommt nur dann in Betracht, wenn dieser auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist. Gem. § 620 Abs. 2 BGB kann der Vertrag in diesem Fall unter Berücksichtigung der in § 621 BGB vorgesehenen Kündigungsfristen gekündigt werden. Rz. 589 Im Verwaltervertrag kann die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen...mehr

Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfalt nicht zu vermeidenden Schreib- und Rechenfehlern sowie sonstigen offenbaren Unrichtigkeiten der Fall. In aller Regel beeinträchtigen sie die angestrebte Publizitätswirkung der Be...mehr

Rz. 606 Zunächst ist zwischen der Abberufung des Verwalters aus dem Amt und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Rz. 607 Der Verwalter ist weder berechtigt, den Abberufungsbeschluss noch den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages anzufechten. Hält er den Beschluss für nichtig, kann er jedoch nach § 256 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG eine...mehr

Rz. 4 Durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (einseitige Teilungserklärung) kann der Eigentümer ­eines Grundstücks das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen und dieses mit Sondereigentum zu Wohnungseigentum verbinden (§ 8), dabei kann das Grundstückseigentum Allein-, Mit- oder Gesamthandseigentum sein (vgl. § 8 WEG Rdn 5). Dieser Weg wird beim s...mehr

Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausführungen zur Ladung verwie...mehr

Rz. 2 Die Abgeschlossenheit wird für das Dauerwohnrecht aus den gleichen Gründen verlangt, wie für das Wohnungseigentum. Ihr Fehlen steht dem Bestehen bzw. Fortbestehen des Dauerwohnrechts nicht entgegen, da Abs. 1 nur eine Sollvorschrift ist (vgl. hierzu § 3 WEG Rdn 14). Wegen der Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit wird auf die Ausführungen zu § 3 Abs. 2 WEG verwiese...mehr

Rz. 54 Mit der wichtigsten Entscheidung über die Versammlungsleitung steht der Eigentümerversammlung auch die Kompetenz weiterer Regelungen zu.[84] Dies folgt daraus, dass sie sogar den Versammlungsleiter, der für die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung zu sorgen hat, abberufen kann. Erst recht kann sie dann einzelne seiner Maßnahmen korrigieren oder von vorneherein ...mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 13 Die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 bedarf der Genehmigung des Familien-/Betreuungsgerichts nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB, wenn für einen Miteigentümer ein Vermögenssorgeberechtigter (Vormund, Eltern, Betreuer) als gesetzlicher Vertreter handelt, nicht aber bei einer Begründung nach § 8.[16] Daran ändert es nichts, dass mit der Aufteilung nach § 8 gemäß...mehr

Rz. 57 Die Abdingbarkeit der Vorschriften zur Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen ermöglicht ferner abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese kann Modifikationen bei der Einberufung vorsehen, etwa der Art, dass die Absendung des diesbezüglichen Schreibens an die letzte von einem Miteigentümer bekanntgegebene Adresse genügt. Ebenso können ...mehr

Rz. 18 Zu einem anderen Ergebnis kam der BGH. Danach soll die Regelung des § 9a Abs. 2 WEG, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums fehlt, in Altfällen nicht gelten. Das Fehlen einer Übergangsvorschrift erlaube nicht den Schluss, dass auch in Altprozessen ohne ...mehr

Rz. 254 Gemäß § 1629a Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB beschränkt sich die Haftung für Verbindlichkeiten, die aufgrund eines während der Minderjährigkeit erfolgten Erwerbs von Todes wegen entstanden sind, auf den Bestand des bei Eintritt der Volljährigkeit vorhandenen Vermögens des Kindes. Begründet der Volljährige allerdings durch eigene Handlungen oder sonst zurechenbar erst neue Ver...mehr

Rz. 16 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Darüber hinaus kennt das WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtssubjekt (rechtsfähiger Verband), die ebenfalls bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig wird. Mit § 9b Abs. 1 zwingend vorgegeben ist, dass die GdWE durch den Verwalter oder – wenn er nic...mehr

Rz. 22 Zu den unabdingbaren und unverzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das Recht, sich über die Vorgänge innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu informieren und vom Verwalter Auskunft zu verlangen und auf diese Weise die Verwaltungsführung durch den Verwalter und die übrigen Eigentümer kontrollieren zu können. D...mehr

Rz. 31 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Einberufen kann nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Der Beschluss muss nach allgemeinen Grundsätzen wirksam se...mehr

Rz. 93 Anspruchsvoraussetzung ist, dass die GdWE (Abs. 1 Nr. 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (Abs. 2 Nr. 2)mehr

Rz. 14 Stehen mehrere Einheiten im Eigentum (teilweise) personenidentischer Bruchteilseigentümergemeinschaften, so kommt es bei der Anwendung des Kopfprinzips nur auf die Identität der Eigentümer, nicht auf die Größe ihres Anteils oder ihre Einwirkungsmöglichkeit an.[35] Nach heute einhelliger Auffassung bestehen demnach mehrere Stimmrechte, wenn eine Mehrzahl von Wohnungen ...mehr

Rz. 17 Gemäß § 4 Abs. 3 HeizkostenV sind gemeinschaftlich genutzte Räume (z.B. Treppenhäuser, Trockenräume etc.) von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen, soweit es sich nicht um Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingtem hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen handelt. Bei diesen sind spätestens seit dem 30.9.1989 (§ 12 Abs. 4 Heizkosten...mehr

Rz. 327 Dem Verwalter obliegt es zudem, auf eine sachgerechte und ordnungsmäßige Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer hinzuwirken.[259] Rz. 328 Bereitet oder schlägt er Beschlüsse vor, die widersprüchlich und missverständlich sind oder unterlässt er es, die Wohnungseigentümer über rechtliche und tatsächliche Risiken bestimmter Beschlussfassungen aufzuklären, liegt hi...mehr

Rz. 73 Die Ordnungsmäßigkeit der Willensbildung setzt ferner voraus, dass die Eigentümerversammlung nicht offen oder verdeckt fremden Einflüssen ausgesetzt ist. Deshalb sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich. Dies schließt zum einen die Teilnahme Dritter aus, soweit sie nicht zulässigerweise als Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Te...mehr

Rz. 2 Dieser Übergang der Verwalterpflichten wurde verbunden mit einer Konzentration der Ausübungsbefugnis aller Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum bei der GdWE. Die Aufspaltung in geborene und gekorene gemeinschaftsbezogene Angelegenheiten wurde durch §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG beseitigt (vgl. im Einzelnen u. Rdn 18 ff.). So kann nur noch die GdWE die Durch...mehr