Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

I. Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG Rz. 14 § 48 Abs. 4 S. 1 WEG enthält eine bedeutsame Übergangsvorschrift. Danach war § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies dient der Umsetzung der Ermächtigung für die Vorschriften zur Zertifizierung durch das Justizministerium. Bis dahin konnten auch Berufseinsteiger nach altem Recht tätig werden. II. Übergangsvorsch...mehr

1. Vorsitzender des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter Rz. 27 Einberufen können nur wirksam bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirates, Nichteigentümer scheiden daher aus, da ihre Bestellung unwirksam ist. Die Anfechtung ihrer Bestellung bleibt ohne Einfluss auf ihre Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat und somit ihre Befugnis zur Einberufung. Zuständig ist in diese...mehr

1. Unterteilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentü...mehr

1. Einberufung durch einen ermächtigten Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 3 letzter Fall WEG a) Normzweck Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase ...mehr

Rz. 1 Die jüngste Vorgängerregelung des § 61 a.F. wurde durch das Gesetz zur Heilung des Erwerbs von Wohnungseigentum vom 3.1.1994 (BGBl I, 66) eingefügt und inhaltlich unverändert als § 46 ins WEMoG übernommen.[1]mehr

Rz. 12 In der Frage, wie die Stimmen innerhalb der Eigentümerversammlung gewichtet werden, hat sich der Gesetzgeber für das Kopfstimmprinzip entschieden. Die Stimmkraft richtet sich gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach Köpfen. Damit hat jeder Eigentümer (nur) eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er hält und wie viele Miteigentumsanteile auf sie entfallen.mehr

1. Die neue Stellung von GdWE und Verwalter a) Übergang der Verwalterpflichten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ableh...mehr

I. Informationspflicht des Verwalters Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrec...mehr

a) Allgemeines Rz. 86 Der Verwalter hat als zuständiges Vollzugsorgan der GdWE die Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.[76] Rz. 87 Die Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse folgt – wie auch die Pflicht zum Vollzug von Vereinbarungen – bereits aus seiner Organstellung und bedarf keiner ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, wie sie in § 27 Abs. 1 Nr....mehr

I. Wichtiger Grund Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen...mehr

I. Vorbemerkung Rz. 35 Das Vermögen der GdWE wurde in § 10 Abs. 7 S. 1 aF als "Verwaltungsvermögen" bezeichnet. Absatz 3 bezeichnet es jetzt als "Gemeinschaftsvermögen". Die frühere Perspektive nahm den Zweck in den Blick, für den das Vermögen der GdWE bestimmt ist. Die geltende Bezeichnung weist stärker auf die GdWE als Trägerin dieses Vermögens hin. Inhaltliche Unterschiede...mehr

1. Gesetzgeberische Intention Rz. 49 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in de...mehr

a) Einzutragende Entscheidungen aa) Sämtliche Entscheidungen im Verfahren nach § 43 WEG Rz. 79 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von "gerichtlichen Entscheidungen in einem...mehr

1. Bewegliche Sachen und Immobiliarrechte Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verban...mehr

a) Voraussetzungen Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. ...mehr

Rz. 327 Wann der Bericht zu erstellen ist, lässt das Gesetz offen. Dies muss nur nach Ablauf des Kalenderjahres geschehen. Die Gesetzesbegründung geht davon aus, dass der Bericht zusammen mit der Jahresabrechnung erstellt werden kann, so dass die dort genannte Frist (siehe Rdn 86) auch hier gilt.[777]mehr

1. Ausgangspunkt Rz. 12 Wohnungseigentumsrechtlich geht es dabei im Kern um die Frage, ob die GdWE zur Ersterrichtung verpflichtet ist und jeder Wohnungseigentümer von ihr die Fertigstellung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 verlangen sowie, ob und unter welcher Voraussetzung die GdWE und die Wohnungseigentümermehrheit die Ersterrichtung ablehnen können. Dazu ...mehr

a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 45 S. 1 erheben (s. § 43 WEG Rdn 4 ff.). Streitgege...mehr

I. Erhaltungsmaßnahmen Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen...mehr

Rz. 159 Die Beseitigung einer durch bestandkräftigen Mehrheitsbeschluss genehmigten baulichen Veränderung, ist wiederum eine bauliche Veränderung, die anders als nach früherem Recht[530] nicht grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Der geänderte Zustand wird Vergleichszustand für spätere Änderungen.mehr

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a) Abmahnung aa) Erforderlichkeit Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nich...mehr

1. Vereinbarung, Form Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sonder...mehr

aa) Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten u.Ä. Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfalt nicht zu vermeidenden Schreib- und Rechenfehlern sowie sonstigen offenbaren Unrichtigkeiten der Fall. In aller Regel beeinträchti...mehr

a) Inhaber des Stimmrechts Rz. 23 Im Regelfall liegen keine Stimmrechtsausschlüsse vor, so dass die Teilnahmeberechtigung auch die Mitwirkung an den Mehrheitsentscheidungen durch Stimmabgabe umfasst. Inhaber des Stimmrechtes ist der jeweilige Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Teileigentums, wobei die Eintragung in das Grundbuch maßgeblich ist.[63] Insoweit kann auf die Ausf...mehr

I. Vereinbarter Aufhebungsanspruch bei Zerstörung (Abs. 1 S. 3) Rz. 4 Ist die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört und besteht nach der Gemeinschaftsordnung und dem WEG keine Verpflichtung zum Wiederaufbau, kann die Aufhebbarkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 3 durch Vereinbarung geregelt werden. Die Vereinbarung kann bereits vor der Zerstörung bestehen oder danach...mehr

Rz. 1 § 32 Abs. 1 und 2 WEG entsprechen fast wörtlich den Vorschriften für das Wohnungseigentum (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 3, 4 WEG). Mit dem WEMoG wurden die Sätze 4 bis 7 von Absatz 2, die vormals Regelungen über die ­Zuständigkeit von Sachverständigen für die Erteilung von Bescheinigungen vorsahen, mangels praktischer ­Relevanz aufgehoben.[1]mehr

Rz. 20 Der Antrag der Entziehungsklage ist § 17 Abs. 4 S. 1 WEG zu entnehmen. Denn die dort wiedergegebene Tenorierung des Entziehungsurteils stellt zugleich den richtigen Antrag dar. Demnach hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beantragen, dass der Beklagte "zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird".mehr

Rz. 15 Zu den weiteren Grundprinzipien des WEG gehört das Recht auf Gebrauch des (eigenen) Sondereigentums und das Recht auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum.mehr

aa) Allgemeines Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Ansprüche wegen der Verletz...mehr

1. Überblick Rz. 93 Anspruchsvoraussetzung ist, dass die GdWE (Abs. 1 Nr. 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (Abs. 2 Nr. 2)mehr

Rz. 72 Inhaltlich setzt die ordnungsgemäße Einberufung eine Bezeichnung des Beschlussgegenstandes voraus. Insoweit kann auf Rdn 36 ff. verwiesen werden.mehr

1. Grundlagen- und Durchführungsbeschluss Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspru...mehr

I. Verfügungen zugunsten Außenstehender Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentums...mehr

I. Allgemeines zur Kostenverteilung Rz. 115 Neben den bereits abgehandelten Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen unter den Begriff der verteilungs- und umlagefähigen Kosten auch die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs im gemeinschaftlichen Eigentum. Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Betriebskosten, die der Gemeinschaft der ­Wohnungs...mehr

1. Fruchtziehung (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 7 Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte.[24] Mit der Neufassung des § 16 hat der Gesetzgeber den Begriff Nutzungen durch den Begriff Früchte ersetzt.[25] Maßgeblich ist gem. § 16 Abs. 1 S. 2 das nach § 47 GBO im Wohnungsgrun...mehr

a) Allgemeines Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der bestellte Verwalter üb...mehr

a) Umfang des Mitgebrauchs Rz. 11 Jeder Wohnungseigentümer ist nach Maßgabe des § 14 zum Mitgebrauch (Nutzung) des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. § 16 Abs. 1 S. 3 bestimmt den Umfang des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.[41] Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht sich auf Flächen und Räumlichkeiten, die für den allgemeinen und gemeinsc...mehr

1. Voraussetzung für das Entstehen der Duldungspflicht Rz. 15 Die Erhaltungsmaßnahme muss nach Nummer 1 Halbs. 1 rechtzeitig angekündigt worden sein. Sie ist damit Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht nicht nur nicht fällig.[23] Sie entsteht vielmehr gar nicht erst.[24] 2. Ankündigender, Form und Inhalt der Ankündigung Rz. 16 Die An...mehr

Rz. 484 Nach § 263 Abs. 1 StGB macht sich strafbar, wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, dass er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält. a) Täuschung und Irrtum Rz. 485 Die Täuschung kann...mehr

a) Allgemeines Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen...mehr

aa) Verband als Geschädigter Rz. 128 Aus einer unzulänglichen Führung der Beschluss-Sammlung wird dem teilrechtsfähigen Verband häufig deswegen ein Schaden erwachsen, weil diese durch den neuen Verwalter auf den aktuellen Stand gebracht werden muss. Diese Arbeit ist vom neuen Verwalter nicht geschuldet, da er erst die Einträge vorzunehmen hat, die nach seiner Bestellung fälli...mehr

1. Mögliche Fehler der Beschluss-Sammlung a) Fehler ohne Auswirkungen auf die Wiedergabe von Beschlusslage und Gerichtsentscheidungen aa) Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten u.Ä. Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfa...mehr

1. Begriff der Kosten und Kostentragungspflicht a) Kostenbegriff Rz. 39 Der Kostenbegriff im Wohnungseigentumsgesetz ist differenziert zu betrachten. Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 sind sämtliche Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauchs entstehen.[151] Das bedeutet, dass die Vorschrift sämtliche vert...mehr

a) Begriff der Lasten Rz. 45 Die privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums fallen nach zutreffender Auffassung unter den Kostenbegriff. Der neugefasste Kostenbegriff des § 16 ist nach der hier vertretenen Auffassung weit zu fassen.[169] Einerseits kann man eine Regelungslücke erkennen, zumal der Gesetzgeber den Wortlaut "Lasten" gest...mehr

I. Eintragungsvoraussetzungen Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie...mehr

I. Protokollführer Rz. 58 Nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG ist über die Eigentümerversammlung eine Niederschrift aufzunehmen. Diese Vorschrift ist in der Gemeinschaftsordnung – nicht durch Mehrheitsbeschluss – abdingbar, was aber nur in Kleingemeinschaften sinnvoll erscheint, die ohne entsprechenden Aufwand verwaltet werden können. Ansonsten sind die Niederschrift und die Beschluss-...mehr

I. Zweck und Rechtsnatur des Anspruchs Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbuße...mehr

a) Grundlagen Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseig...mehr

1. Wert und Einheitsprinzip Rz. 15 Das Kopfprizip des § 25 Ab. 2 S. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann die Stimmkraft anders gewichten. In der Praxis ist dies häufig, da die von Wert und Anzahl der Einheiten (und somit von der Kostentragung) unabhängige Stimmkraft nicht selten als ungerecht empfunden wird. Häufig wird an Stelle des gesetzlichen Kopfpri...mehr