Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

a) Bedeutung nach neuem Recht Rz. 16 Der Beschluss über das Veräußerungsverlangen kann wie jeder andere Beschluss angefochten werden. Dies kann auf den weiteren Gang des Entziehungsverfahrens aber nur dann Einfluss haben, wenn mit dem Beschluss direkt das Veräußerungsverlangen ausgesprochen wurde. Denn dann würde es im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage an einem Veräu...mehr

I. Schuldner bei Überlassung an Mieter und andere Dritten 1. Anspruch gegen den überlassenden Wohnungseigentümer a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehör...mehr

a) Kostenarten des Betriebs und Kosten der Wärmelieferung Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verh...mehr

I. Zustandekommen Rz. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (Abs. 1 S. 2). Die Summe aller Vereinbarungen wird in der Praxis als Gemeinschaftsordnung bezeichnet, die allerdings regelmäßig in die Urkunde über die Teilungserklärung integriert ist. Vereinbarungen sind ...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einberufung vor d...mehr

1. Allgemeines Rz. 67 Ob die Anfechtungs- und die Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand haben, ist streitig.[40] Dabei gilt zunächst einmal auch hier der sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff,[41] für den der Antrag (Rdn 71 ff.) und der diesem zugrunde liegende Lebenssachverhalt (Rdn 81 ff.) maßgeblich sind.[42] Rz. 68 Die Beantwortung der Frage, wann vom selben ...mehr

1. Allgemeines und Abgrenzung zu anderen Klagearten Rz. 93 Bei der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um eine Gestaltungsklage. Rz. 94 Mit ihr beantragt der klagende Wohnungseigentümer, dass Gericht möge anstelle der Wohnungseigentümer einen ­Beschluss fassen. Rz. 95 Die vor dem Inkrafttreten des WEMoG in § 21 Abs. 8 WEG a.F. geregelte Klageart ist zum 1.12.2020 in § 44 A...mehr

a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben fü...mehr

1. Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers Rz. 70 Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ersetzen.[117] Dem dient au...mehr

(a) Einwände des Drittnutzers Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werd...mehr

Rz. 4 Den Veränderungen gleichgestellt sind Verschlechterungen. Sie sind von baulichen Veränderungen durch eine Wertminderung des ursprünglichen Zustandes abzugrenzen. Während auch eine unzulässige bauliche Veränderung den Wert der Liegenschaft durchaus erhöhen kann, wird er bei Verschlechterungen stets verringert. Abzustellen ist also auf eine wirtschaftliche Betrachtung. F...mehr

1. Mögliche Einträge in die Beschluss-Sammlung Rz. 73 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind "Eintragungen, Vermerke und Löschungen"[128] möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragungen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke[129] und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüsse gefasste Willen...mehr

1. Allgemeines Rz. 263 Nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden. Rz. 264 Die Abberufung wirkt nur für die Zukunft und kann nicht rückwirkend erklärt werden.[211] Rz. 265 Im Gegensatz zu § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. kann die Möglichkeit zur Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes besch...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereig...mehr

1. Haftung auf Erfüllung Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423...mehr

a) Beschlussersetzung Rz. 21 Einem einzelnen Wohnungseigentümer verbleibt in den Fällen, in denen sich die Eigentümerversammlung nicht auf Maßnahmen zur Durchsetzung solcher Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum verständigen kann, zum einen die Beschlussersetzung. Denn er kann aus § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die ordnungsm...mehr

Rz. 7 Mit Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung (§ 26 ErbbauRG), die die Zustimmung des Dauerwohnberechtigten nach § 876 BGB erfordert, oder Zeitablauf (§ 27 ErbbauRG) endet das Dauerwohnrecht. Die für Miet- und Pachtverträge geltende Sonderregelung aus § 30 ErbbauRG findet auf das Dauerwohnrecht keine Anwendung.mehr

Rz. 22 § 43 WEG beinhaltet Regelungen über die deutsche örtliche Zuständigkeit. Die Vorschrift ist lex specialis zu den §§ 12 ff. ZPO, insbesondere zu § 17 Abs. 1 ZPO, und verdrängt diese. Zur sachlichen und internationalen Zuständigkeit siehe Rdn 83 ff., 95 ff. I. Eilrechtschutz, Mahnverfahren, besondere Verfahrensarten Rz. 23 Im Eilrechtsschutz (einstweilige Verfahren; selbs...mehr

a) Mehrheitsentscheidung über die Führung der Beschluss-Sammlung? Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung ka...mehr

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Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.mehr

Rz. 7 Allerdings genügt nicht jede Baulichkeit. Wie aus dem Begriff des Wohnrechtes hervorgeht, muss es zu einem dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sein. Sonstige Baulichkeiten wie Masten, Parkflächen, Trafostationen o.Ä. sind keine Gebäude gem. § 31 Abs. 1 S. 1 WEG.mehr

a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sonderei...mehr

1. Ausbleiben des Wiederaufbaus Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13]...mehr

a) Verwalterpflicht Rz. 25 Ohne abweichende Sonderregelung in der Teilungserklärung hat er diese nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Hierbei handelt es sich freilich um das absolute Minimum. Stehen wichtige Entscheidungen an, die nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten können, muss er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen....mehr

1. Klageantrag Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. ...mehr

a) Allgemeines Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm beantragten Umfang gewährt wird. Dies ist ...mehr

I. Rechtsgeschäftliche Veräußerung Rz. 8 Wird das Dauerwohnrecht durch Rechtsgeschäft veräußert (an den Eigentümer oder einen Dritten), ohne dass damit ein Heimfallanspruch erfüllt wird, so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Rz. 9 Hat der Veräußerer das Dauerwohnrecht vereinbarungswid...mehr

a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbar...mehr

I. Allgemeines Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil ...mehr

Rz. 198 Ist die Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat (§ 29 Abs. 2 S. 2) unterblieben oder folgen die Wohnungseigentümer der Empfehlung des Beirats nicht, so ergibt sich daraus kein Anfechtungsgrund. Der Eigentümer muss vielmehr darlegen, dass die Abrechnung an inhaltlichen Mängeln leidet.mehr

a) Schnittmenge von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Ei...mehr

I. § 16 Abs. 1 S. 1 (Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens) 1. Begriffe der Früchte (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen...mehr

1. Anwendungsbereich der Regelung Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren...mehr

Rz. 122 Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 S. 1 gehört ebenfalls zur ordnungsmäßigen Verwaltung.mehr

1. Aufwendungsersatzansprüche gegen die GdWE Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Ge...mehr

a) Zertifizierung Rz. 36 Der Verwalter muss, damit die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person sein (hierzu § 26a WEG Rdn 8). Rz. 37 Sofern nicht der Sonderfall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegt, geht das Gesetz unwiderleglich davon aus, dass demjenigen, der ni...mehr

Rz. 49 Als Eigentümer ist in Abteilung I jedes Wohnungsgrundbuchs im Falle von § 3 WEG der Eigentümer des Miteigentumsanteils einzutragen (d.h. verschiedene Eigentümer), im Falle von § 8 WEG in allen Wohnungsgrundbüchern der teilende Eigentümer (d.h. derselbe Eigentümer).mehr

1. Textform a) Keine Unterschriftserfordernis Rz. 2 Die Einberufung zur Eigentümerversammlung muss nach § 24 Abs. 4 S. 1 WEG "in Textform" erfolgen. Diese Formulierung stellt klar, dass keine Schriftform gemäß § 126 BGB einzuhalten ist. Insbesondere muss die Einladung von dem Einberufenden nicht unterzeichnet sein. Lädt ein Verwaltungsunternehmen, etwa eine juristische Person,...mehr

a) Verteilungsmaßstab der Kostenverteilung Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentüme...mehr

a) Person des Bestellten Rz. 102 Fehlt ein Verwalter, können die Wohnungseigentümer anstelle des zunächst berufenen Versammlungsvorsitzenden gemäß § 24 Abs. 8 S. 2 WEG auch eine andere Person mit der Führung der Beschluss-Sammlung betrauen. Nach den Materialien soll dies eine Person "aus ihrer Mitte" sein. Dies dürfte nicht zwingend aus dem Gesetzeswortlaut folgen.[190] Der f...mehr

1. Umlageschlüssel und Öffnungsklausel a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die p...mehr

1. Allgemeines; insbes. Höchstfristen Rz. 564 Die Amtszeit des Verwalters kann nicht vertraglich vereinbart werden. Die GdWE kann sich daher auch nicht dazu verpflichten, einen Verwalter nach Ablauf seiner Amtszeit wieder zu bestellen. Rz. 565 Abzugrenzen hiervon ist die Vertragslaufzeit und dessen Beendigung. Schon aus der Existenz des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist ersichtlich, da...mehr

1. Verwalter als Versammlungsleiter Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung" in § 24 Abs. 5 WEG regelt. Demnach komm...mehr

Rz. 20 Nur in seltenen Fällen kann die Zulassung Dritter verlangt werden. Dies ist etwa bei der Vorstellung von Kandidaten für das Verwalteramt der Fall. Hier kann die Mehrheit nicht nach Vorstellung des ihr genehmen Kandidaten die anderen von der Vorstellung ausschließen. Dies wäre ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, der zur Anfechtbarkeit der Bestellung führe...mehr

1. Zuständigkeit des Amtsgerichts, Abteilung für Wohnungseigentumssachen Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 Nr. 2c GVG vor den Amtsger...mehr

a) Contracting-Verträge und Fernwärme Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertr...mehr

1. Allgemeines Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff...mehr

I. Normzweck Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigent...mehr

I. Anwendungsbereich und Abänderung 1. Allgemeines a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit §...mehr