Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 57 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber.[189] Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen[190] (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfän...mehr

Rz. 82 Einzutragen sind sämtliche, auch untergerichtliche Entscheidungen unabhängig von ihrer Rechtskraft.[153] Dies geht schon daraus hervor, dass § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG im Gegensatz zu § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gerade nicht auf die Rechtskraft der Entscheidung abstellt. Im Übrigen folgt dies auch aus dem Vergleich zu den Eigentümerbeschlüssen: Auch diese sind unmittelbar na...mehr

Rz. 349 Der Verwaltervertrag kann sowohl unter einer aufschiebenden als auch auflösenden Bedingung geschlossen werden. Rz. 350 Nach dem Willen der Vertragsparteien ist davon auszugehen, dass der mit einem neuen Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag unabhängig vom Ausgang des gerichtlichen Verfahrens über die Gültigkeit der Abberufung des Vorverwalters und Bestellung seine...mehr

(1) Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage). (2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

Rz. 13 Sondereigentum kann begründet werden an: Räumen eines Gewächshauses;[26] Penthouse;[27] Räumen eines Schwimmbades mit Sauna;[28] Dachspeicher;[29] Doppelstockgarage im Ganzen (siehe § 3 WEG Rdn 30); Fertiggarage;[30] Veranda, Loggia, Balkon, Dachgarten[31] und Dachterrasse[32] sowie Innenhof[33] – trotz mangelnder Abgeschlossenheit nach oben hin –, soweit sie mit Sond...mehr

Rz. 18 Über § 34 Abs. 2 WEG kann der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte bei Beeinträchtigung seines dinglichen Rechtes zunächst vollen Ausgleich seiner Schäden einschließlich der Vermögensfolgeschäden verlangen. Darüber hinaus kann er ohne die Einschränkungen etwa des § 862 Abs. 2 BGB von demjenigen, der ihm gegenüber kein Recht zu Besitz hat, aus § 985 BGB die Herausga...mehr

Rz. 85 Sind Beschlüsse angefochten, ordnet § 24 Abs. 7 S. 4 WEG an, "dies anzumerken". Dadurch sollen Wohnungseigentümer und Einsichtsberechtigte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung entfallen kann.[160] Entsprechendes gilt für gerichtliche Entscheidungen. Denn § 24 Abs. 7 S. 4 WEG ist auch auf sie zu bez...mehr

Rz. 28 Die Befugnis zur Nutzungsziehung verläuft nach Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 3 parallel zur Kostentragungspflicht.[53] Den Wohnungseigentümer, die nach dem jeweiligen Satz 1 der genannten Vorschriften die Kosten der baulichen Veränderung allein zu tragen haben, sollen auch die Nutzung der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und so ein...mehr

Rz. 339 Anzuführen sind auch die Forderungen der GdWE gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Sinnvoll ist auch anzugeben, in welchem Stadium sich die Forderungsdurchsetzung befindet (Bsp: Forderung gegen Eigentümer A auf rückständiges Hausgeld 2.500 EUR – gerichtliches Mahnverfahren). Gleiches gilt für Verbindlichkeiten der GdWE. Unproblematisch betrifft dies bereits an die Gd...mehr

Rz. 56 Es entspricht trotz § 29 Abs. 3 WEG wohl noch ordnungsmäßiger Verwaltung, den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beschließen,[152] wobei ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden sollte.[153]mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestim...mehr

Rz. 61 Schon nach bisherigem Recht herrschte aber kein Zweifel, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch alle anderen Verwaltungsunterlagen einsehen kann. Dies umfasst neben den Unterlagen des Verwalters auch diejenigen des Verwaltungsbeirats, und ebenso, wenn vorhanden, weiterer Gremien. Allerdings zielt der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG nur auf die kommentarlose Vor...mehr

Rz. 2 Untergemeinschaften etwa in Mehrhausanlagen kommen die Befugnisse der Eigentümerversammlung, insbesondere die Möglichkeit der Beschlussfassung ohne diesbezügliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht zu. Das ist auch dann nicht der Fall, wenn sie wirtschaftlich teilweise unabhängig sind, etwa nur Kosten ihres Hauses zu tragen haben.[2] Die Gemeinschaftsordnung ka...mehr

Rz. 3 Den gegenteiligen Schluss lassen Formulierungen der Art zu, das "abweichend vom Gesetz" eine andere Regelung gelten soll. Hiermit macht die Gemeinschaftsordnung deutlich, dass gerade nicht die (alte) Gesetzesfassung, sondern eine autonome Regelung getroffen werden soll. Diese Bestimmung soll Vorrang vor dem Gesetz haben. Ähnliches wird oftmals auch dann anzunehmen sein...mehr

Rz. 1 Wie § 11 Abs. 1 WEG bestimmt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Gegensatz zu anderen Dauerschuldverhältnissen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zwangsweise aufgelöst werden. Diese auf den ersten Blick erstaunliche Sonderregelung findet ihren Grund darin, dass ansonsten wieder eine Bruchteilsgemeinschaft am gesamten Grundstück entstünde und folgl...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:mehr

Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist.[13] Es ist also nach § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WE...mehr

Rz. 6 Der Inhalt der Einberufung ist gesetzlich nur rudimentär geregelt, namentlich in § 23 Abs. 2 WEG für die Ankündigung von Beschlüssen (s. § 23 WEG Rdn 36 ff.). Ihrem Zweck nach muss die Einberufung den Ort der Eigentümerversammlung genau bezeichnen, da nur so eine Teilnahmemöglichkeit gegeben ist.mehr

Rz. 130 Von besonderer Bedeutung ist die Beschluss-Sammlung für Erwerbsinteressenten, deren Kaufentscheidung durch die Beschlusslage erheblich beeinflusst werden kann. Ist etwa eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht eingetragen, kann dies erhebliche Mehrbelastungen nach sich ziehen. Gleichwohl kommen Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB weder gegen die GdWE n...mehr

Rz. 33 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst lediglich den vormals in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ordnungsmäßige Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Di...mehr

Rz. 178 Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB kann der Einwand einer Mitverursachung gemäß § 254 Abs. 1 BGB entgegengehalten werden.[585] Insoweit kann ein Betroffener, um seiner im eigenen Interesse bestehenden Verantwortung zur Schadensverhütung gerecht zu werden, dazu gehalten sein, die ihm zustehenden Abwehransprüche in dem ihm möglichen und zumutb...mehr

Rz. 14 Weiter ist eine Vormerkung erforderlich, die im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen sein muss;[23] vor Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter findet das WEG-Recht und damit auch § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung. Anders als nach dem richterrechtlichen Institut des "werdenden Wohnungseigentümers" genügt also nicht eine Vormerkung am ungeteilten Grundbuch. In diesen (seltenen)...mehr

Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis 22.30 Uhr") vorg...mehr

Rz. 47 Gläubiger des Anspruchs ist allein der betroffene Wohnungseigentümer. Gehört die Eigentumswohnung oder das Teileigentum mehreren Eigentümer nach Bruchteilen, ist nach § 1011 BGB jeder von ihnen berechtigt, die Ansprüche aus dem Sondereigentum geltend zu machen. § 9a Abs. 2 gilt für diesen Anspruch nicht, auch nicht, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroff...mehr

Rz. 132 Nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Er kann aber auch Dritte zur Einsichtnahme ermächtigen. Auch wenn diese Ermächtigung keiner besonderen Form bedarf, empfiehlt es sich, sie schriftlich zu erteilen und bei der Einsichtnahme zu den Akten zu reichen.[220] So vermeidet der Dritte Verzögerungen be...mehr

Rz. 35 Die Abmahnung muss eine bestimmte Verfehlung rügen,[53] die, wenn sie vorliegt, die Entziehung rechtfertigt, was bereits in der Anfechtung eines Abmahnungsbeschlusses zu überprüfen sein soll.[54] Unbestimmte Floskeln wie "unzumutbares Verhalten" genügen nicht.[55] Ferner muss sie den Wohnungseigentümer auffordern, dieses Verhalten zu unterlassen, da ansonsten die Entz...mehr

Rz. 129 Zu den Betriebskosten und somit zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Kosten der Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Grundsätzlich sind sie Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs, so dass eine Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 erfolgen kann.[428] Dennoch ist dieser Maßstab nicht zwingend.[429] Eine Kostenverteilung nach Wohnungen ist m.E. zulässig.[430] In B...mehr

Rz. 178 Der Verwalter ist in der Regel nicht berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, Gestaltungsrechte auszuüben, da die Erklärung eines Widerrufes, Rücktritts, der Aufrechnung usw. i.d.R. keine untergeordnete Bedeutung haben.[147] Eine Ausnahme hiervon besteht dann, wenn es zur Wahrung der Frist ausnahmsweise erforderlich ist, dass der Verwalter eine solche Erklä...mehr

Rz. 2 An diesem Ausschluss kann das Gesetz schon im Hinblick auf Art. 14 GG nicht uneingeschränkt festhalten, wenn das Gebäude, in dem sich das Sondereigentum der belasteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte befindet, zerstört ist. Denn es kann nicht jedem Wohnungseigentümer ohne weiteres zugemutet werden, sich an dessen Wiederaufbau zu beteiligen. Der Gesetzgeber lässt in §...mehr

Rz. 11 Nach rechtsgeschäftlicher Aufhebung aller oder einzelner Sondereigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG) werden die Wohnungsgrundbücher von Amts wegen in der Form von § 1 WGV mit § 36 GBV geschlossen, soweit die Wohnungseigentumsrechte durch die Aufhebung erloschen sind (vgl. § 4 WEG Rdn 13). Auch wenn das Gesetz von einer Eintragung "von Amts wegen" spricht, müssen die ...mehr

Rz. 39 Entgegen der missverständlichen Formulierung in § 17 Abs. 1 WEG, wonach sich der betroffene Miteigentümer der Verletzung seiner Verpflichtungen "schuldig gemacht" haben muss, setzt die Entziehung kein schuldhaftes Verhalten voraus.[64] Der Schutz der Gemeinschaft gebietet es, die Möglichkeit der Entfernung unzumutbarer Wohnungseigentümer auch dann zu eröffnen, wenn di...mehr

Rz. 51 Anderes gilt bei Belastungen, die vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurden. Diese sind weiterhin nach § 44 Abs. 1 ZVG zu übernehmen. Manipulationen aufgrund ungünstig verlaufenen Erkenntnisverfahrens sind also weiterhin möglich. Denn die Möglichkeit einer Vormerkung zur Sicherung des Erwerbs durch den noch unbekannten Erwerber besteht erst ab Verkündung ...mehr

Rz. 3 Erlischt das Dauerwohnrecht durch Zeitablauf, durch Aufgabe oder Aufhebung oder durch Nichtbestehenbleiben in der Zwangsversteigerung (§ 91 ZVG), so erlischt – im Gegensatz zur Vermietung und Verpachtung durch einen Nießbraucher (§ 1056 BGB) oder Erbbauberechtigten (§ 30 ErbbauRG) – das Miet- und Pachtverhältnis. Rz. 4 Der Eigentümer hat gegen den nicht mehr zum Besitz ...mehr

Rz. 109 Zu einem unzutreffenden Eintrag kann es auch dann kommen, wenn die Beschluss-Sammlung ansonsten korrekt geführt wird. Hierbei wird eine Eintragung bzw. ein Vermerk anders in die Beschluss-Sammlung aufgenommen, als dies rechtlich geboten wäre. Typisches Beispiel sind eine von der Verkündung abweichende Verlautbarung eines Beschlusses in der Sammlung oder ein Vermerk, ...mehr

Rz. 53 Die Anwendbarkeit des ZVG bringt auch dem verurteilten Wohnungseigentümer Vorteile. Dies betrifft zum einen die Publizität des Verfahrens, da Zwangsversteigerungen über die zwingend vorgesehenen Publikationen hinaus auch in Zwangsversteigerungskalendern und im Internet veröffentlicht werden und somit einem wesentlich breiteren Interessentenkreis bekannt werden als die...mehr

Rz. 145 Ist der Wirtschaftsplan zu niedrig bemessen, die Abrechnungssumme (z.B. 5.000 EUR) also höher als das Wohngeldsoll (z.B. 4.800 EUR) ergibt sich ein Nachschussanspruch (– 5.000 EUR plus 4.800 EUR = – 200 EUR). Vor dem WEMoG war die Terminologie hier teils positive oder negative Abrechnungsspitze.[391] Mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 wird in Höhe der negativen Abrec...mehr

Rz. 12 Der mit § 11 Abs. 1 bezweckte Schutz des Eigentümers vor einer Zwangsverwertung des Wohnungseigentums wegen Aufhebung der Gemeinschaft wäre nicht perfekt, wenn zwar nicht der einzelne Wohnungseigentümer, wohl aber ein Pfändungsgläubiger gemäß § 751 BGB oder ein Insolvenzverwalter gemäß § 84 Abs. 2 InsO die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen könnten. Folglich schließ...mehr

Rz. 10 Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert (§§ 857 Abs. 1, 844 ZPO oder § 1277 BGB), so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- und Pachtverhältnis ein. Er hat aber nach § 57a ZVG ein außerordentliches Kündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin. Gleiches gilt nach § 111 InsO, wenn das Dauerwohnrecht durch den Insolvenzverwalter veräußert wird.mehr

Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass sie zugleich mit der Anlegung...mehr

Rz. 28 Soweit das Gesetz nur von Wohnungseigentümern redet, dürfte dieser Wortlaut wie in § 23 Abs. 1 S. 1 WEG zu eng gefasst sein. Die Möglichkeit der Online-Teilnahme wird man auch anderen Teilnahmeberechtigten (Insolvenzverwaltern, Bevollmächtigten) eröffnen können. Denn sie treten an die Stelle der Wohnungseigentümer. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Teilnahmeberec...mehr

Rz. 16 § 11 Abs. 3 setzt im Regelfall voraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einvernehmlich aufgehoben wird. § 11 Abs. 3 greift nicht, wenn die Miteigentümer die Sondereigentumsrechte zwar aufheben und neu ordnen wollen, die Gemeinschaft als solche aber bestehen bleiben soll. Durch die bloße Zerstörung des Gebäudes geht die Gemeinschaft noch nicht unter, § 11 Ab...mehr

Rz. 1 Der wesentliche Unterschied des Dauerwohnrechtes zum Wohnrecht nach § 1093 BGB besteht darin, dass es gemäß § 33 Abs. 1 WEG veräußert und vererbt werden kann. Deshalb gehört diese Vorschrift zum zwingenden dinglichen Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes. Diese Bestimmung kollidiert allerdings mit § 35 Abs. 1 WEG, wonach Veräußerungsbeschränkungen grundsätzlic...mehr

Rz. 4 Da das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nur dienstbarkeitsähnlicher Rechtsnatur ist, hat der Berechtigte aus dieser Rechtsstellung keine Berechtigung am Grundstück. Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, das funktional dem Wohnungs- und Teileigentum angenähert ist, steht somit keine Entsprechung zum Gemeinschaftseigentum gegenüber. Ohne die Regelung des § 33 Abs. 3 WE...mehr

Rz. 35 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilen...mehr

Rz. 96 Ein Ersatzanspruch nach Absatz 3 besteht nicht nur für Nachteile an den innerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums, sondern auch an Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2) und an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums (§ 3 Abs. 2). Er besteht auch dann, wenn ein Eigentümer das Betreten oder die Benutzung eines Sondernutzungsbereichs hinnehm...mehr

Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur die Gültigkeit der (alten) Gesetzesfassung festgeschr...mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 107 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 108 Für einen Ersatzanspruch nach Absatz 3 genügt es hingegen nicht, dass der Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Schimmelflecken am Teppichboden wegen Feuchtigkeit in der Geschossdecke), der ...mehr

Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen beste...mehr

Rz. 79 Daneben setzt die materielle Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses die Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht voraus. Die Gemeinschaftsordnung kann die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses modifizieren.[183] Daher kann es durchaus sein, dass ein Beschluss zwar nach allgemeinem Gesetzesrecht nicht zu beanstanden wäre, ab...mehr