Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 92 Weit weniger eingehend ist die Form eines Vermerks zu den Eintragungen geregelt, der auf Anfechtung oder Aufhebung hinweist. Der Gesetzeswortlaut trifft hierzu überhaupt keine näheren Bestimmungen. Lediglich die Entwurfsbegründung bietet für den Text einen Eintragungsvorschlag ("Angefochten mit Klage vom ...").[175] Aus Sinn und Zweck des Vermerks ergibt sich ferner, ...mehr

Rz. 508 Der Verwalter kann zu den ihm aufgrund seiner Organstellung bestehenden Pflichtaufgaben auch zusätzliche Aufgaben übernehmen. Rz. 509 Übertragen werden können dem Verwalter in diesem Zusammenhang etwa die Aufgabe zusätzliche Bescheinigungen für Abrechnungen als Vermieter für die Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35...mehr

Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das nicht von einem besonderen Interesse abhängige Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG voraus, dass der Wohnungseigentümer in entschuldbarer Weise über den Gegenstand seines Auskunftsverlangens im Unklaren ist.[314] Dies geht aber nicht über die allgemeine Rechtsprechung aus § 242 BGB hinaus und ve...mehr

Rz. 36 Ein Wohnungseigentümer kann nach Absatz 4 S. 1 die nachträgliche Gestattung der Nutzung der baulichen Veränderung gegen angemessenen Ausgleich verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung nach Absatz 1 oder Absatz 3 vorgenommen haben oder auf deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 S. 2 sie durch die GdWE vorgenommen worden is...mehr

Rz. 7 Die Entscheidung der Eigentümerversammlung kann indessen über die reine Willensbildung im Innenverhältnis hinausgehen.[4] Nimmt sie etwa das Vertragsangebot eines anwesenden Bewerbers um die Verwaltung an, entfaltet diese Entscheidung unmittelbare Außenwirkung. Der Vertrag ist dann mit der Feststellung des Beschlussergebnisses angenommen. Ähnliches gilt für die Entlast...mehr

Rz. 1 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE. Da jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 von der GdWE nicht nur eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, sondern auch eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums, muss die GdWE auch das dafür benötigte Regelwerk bereitstellen. § 19 bestimmt...mehr

Rz. 3 § 31 Abs. 1 WEG qualifiziert das Dauerwohnrecht als Belastung eines Grundstücks. Demnach handelt es sich beim Dauerwohnrecht nicht um ein grundstücksgleiches Recht, sondern um ein dienstbarkeitsartiges Recht.[2] Das Recht kann jeder natürlichen oder juristischen Person eingeräumt werden, auch dem Grundstückseigentümer selbst.mehr

Rz. 26 Die Ankündigung ist dem Drittnutzer nach Nummer 2 Halbs. 1 spätestens drei Monate vor dem Beginn der baulichen Maßnahme (in Textform) zu erklären. Mit Beginn meint Nummer 2 Halbs. 1, wie sich aus Nummer 2 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB ergibt, nicht den tatsächlichen, sondern den voraussichtlichen Beginn. Daraus folgt aber nicht, dass die GdWE oder der...mehr

Rz. 9 Für den Beschluss gelten nunmehr die allgemeinen Mehrheitserfordernisse. Es bedarf also nicht mehr der Mehrheit aller Wohnungseigentümer, vielmehr genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Im Gegensatz zum früheren Recht gilt hierfür die allgemeine, also auch eine vom gesetzlichen Kopfstimmprinzip gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG abweichende Stimmkraft, sofern in der Geme...mehr

Rz. 14 Die Frist berechnet sich nach dem nicht ausdrücklich geregelten, aber implizit vorausgesetzten Zugang der Einberufung bei dem zu Ladenden. Zwischen dem Zugang und der Eigentümerversammlung müssen drei voll Wochen liegen. Geht die Ladung nicht fristgerecht zu, liegt darin zwar ein formeller Mangel. Er führt jedoch nur dann zur Anfechtbarkeit, wenn das Abstimmungsergebn...mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic...mehr

Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie muss den Gegenstand des Daue...mehr

Rz. 188 Durch Vereinbarung könnte auch die Zustimmung des Verwalters vorgesehen werden. Als zusätzliches Erfordernis würde sie aber die Verwirklichung baulicher Veränderungen erschweren. Denn die bauliche Veränderung müsste auch dann nach Absatz 1 durch die Wohnungseigentümer gestattet werden. Das Zustimmungserfordernis träte hinzu. Zum Schutz der Wohnungseigentümer davor, d...mehr

Rz. 13 Die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat endet auch, wenn das Beiratsmitglied der Gemeinschaft gegenüber erklärt, dass es sein Amt niederlegt, was jederzeit möglich ist.[58] Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass eine Niederlegung des Amtes zur Unzeit als Pflichtverletzung eingestuft wird.[59]mehr

Rz. 17 Ist ein Wohnungseigentümer nicht voll geschäftsfähig, ist sein gesetzlicher Vertreter zu laden, etwa die Eltern. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilsgemeinschaft zu, sind sie alle zu laden, sofern die ­Gemeinschaftsordnung keine Sonderregelung (etwa die Vertretung durch einen Eigentümer) vorsieht. Bei Gesellschaften wie OHG oder KG ist der ve...mehr

Rz. 139 Wichtiger als ein u.U. über mehrere Instanzen zu führendes Verfahren auf Gewährung von Einsicht sind dagegen die sonstigen Folgen einer diesbezüglichen Weigerung. Denn die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung ist Teil ihrer ordnungsmäßigen Führung, die ja gerade die Information von Wohnungseigentümern und Erwerbern über die Beschlusslage bezweckt.[231] Di...mehr

Rz. 229 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter, weshalb dieser auch für die Beitreibung von Forderungen zuständig ist.[189] Rz. 230 Der Verwalter ist hierbei sowohl für die Anforderung von Kosten- und Lastenbeiträgen, Tilgungsbeträgen und Hypothekenzinsen als auch deren außergerichtliche und gerichtliche Beitreibung zuständig.[190] Dies gilt sowohl im...mehr

Rz. 13 Entsprechendes gilt für die Zustimmung zu einer Unterschreitung des Bauwichs auf dem Nachbargrundstück durch den Nachbarn.[15] Es geht dabei nicht nur um die Rechtsverhältnisse am Grundstück. Die Folge der Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt nämlich dazu, dass die Nachbarbebauung näher an das gemeinschaftliche Grundstück rückt und damit die tatsächlichen...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 192 Beim Wechsel des Verwalters gilt die die Fünf-Jahres-Höchstfrist. Rz. 193 Zur Frage der Bestellung nach Ablauf der ersten Amtszeit eines vom Bauträger bestellten Verwalters siehe Rdn 176, 178. Rz. 194 Soll der Verwalter gewechselt werden, ist es zudem erforderlich, dass sich aus dem Beschluss ergibt, wann das Amt des neuen Verwalters beginnen und wann das Amt des bishe...mehr

Rz. 93 Die Wohnungseigentümer können den Beschluss über die Sanierung und den Beschluss über die Vergabe der Arbeiten getrennt fassen.[431] Ein solches zweistufiges Vorgehen ist regelmäßig sinnvoll.[432] Die notwendige Bestimmtheit von Beschlüssen über die Baumaßnahmen erfordert die Angabe des zu behebenden Mangels, von Umfang (welche Maßnahmen sollen konkret vorgenommen wer...mehr

Rz. 67 Da § 24 WEG abdingbar ist, kann die Teilungserklärung abweichende Regelungen zur Anfertigung der Niederschrift treffen. Denkbar ist insbesondere die Pflicht zur Protokollierung von Beschlüssen als Wirksamkeitsvoraussetzung und die Festlegung des Unterzeichnerkreises. In diesen Fällen ist aber bei Verletzungen entsprechender Anforderungen, auch wenn sie als Gültigkeits...mehr

Rz. 14 Die Gemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen einem Verbraucher i.S.d. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit d...mehr

Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung unterscheidet sich von der früheren vor allem dadurch, dass es nicht auf das Abstimmungsve...mehr

Rz. 98 Zur Umsetzung wird es bei kleineren Reparaturen genügen, ein Fachunternehmen zu beauftragen. Anders ist es aber bei größeren oder komplizierten Vorhaben. Bei solchen Vorhaben gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr i...mehr

Rz. 1 § 34 WEG will die Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen des Grundstücks regeln. Die Vorschrift ist wenig gelungen. Abgesehen davon, dass die Ansprüche des Grundstückseigentümers vorausgesetzt und nicht geregelt werden, sind die dem Wortlaut nach für Verschlechterungen und Veränderungen gleichermaßen geltenden Verweisungen auf §§ 1049, 1057 BGB unglücklic...mehr

Rz. 41 Zu Widersprüchen kann es aber auch zwischen der Teilungserklärung im engeren Sinne, also den rein sachenrechtlichen Regelungen, und der Gemeinschaftsordnung im engeren Sinne kommen, die nur die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern regelt. Oftmals enthalten nämlich beide Regelungswerke Bestimmungen zur Nutzung der Räumlichkeiten, die differieren, wenn etwa die ...mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck...mehr

Rz. 27 Teilnahme- und Stimmrechtsausschlüsse müssen nicht ausdrücklich angeordnet sein. Sie können auch in anderen Regelungen versteckt sein. Prominentes Beispiel sind Regelungen zu so genannten Delegiertenversammlungen, aufgrund derer nur zuvor bestimmte Eigentümer die "Eigentümerversammlung" abhalten und dort stimmberechtigt sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 381 Die Möglichkeit, den Verwalter zu entlasten, ist gesetzlich nicht geregelt, von der Rechtsprechung aber anerkannt.[302] Rz. 382 Sinn und Zweck der Entlastung ist es, das bisherige Verwalterhandeln, d.h. dessen Tätigwerden in der Vergangenheit, zu billigen und die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.[303] Rz. 383 Die GdWE be...mehr

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht ­erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältni...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 13 Umgekehrt ergeben sich aus dem durch die Regelungen des WEG modifizierten Auftragsverhältnis auch Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE. So lässt sich die schon früher zu Recht angenommene Pflicht zur ausreichenden finanziellen Ausstattung der GdWE nunmehr problemlos auf § 669 BGB i.V.m. § 28 WEG stützen. Die Verletzung dieser Pflicht zieht Schadensersat...mehr

Rz. 52 Die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig ( § 6 Abs. 4 S. 3 HeizkostenV). Dieses Rückwirkungsverbot betrifft jedoch nur die Abrechnungsmaßstäbe nach §§ 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 S. 1, 8 und 9 HeizkostenV, also die Frage, in welcher Höhe zwischen 50 % und 70 % der erfasste Wärmeverbrauch auf die Nutzer verteilt wird...mehr

Rz. 87 Das Vorgehen im Wege der Beschlussklage gegen eine unterlassene oder fehlerhafte Beschlussverkündung stellt nur eine nachträgliche Reparaturmöglichkeit dar, die zum einen mit Kosten für die Gemeinschaft verbunden ist, weil es sich um Kosten der Verwaltung handelt. Zum anderen ermöglicht das gerichtliche Vorgehen regelmäßig keine rasche Umsetzung des richtigen Beschlus...mehr

Rz. 1 Dauerwohnrechte (und damit gemäß § 31 Abs. 3 auch Dauernutzungsrechte) können auch in der Weise bestellt werden, dass sie zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt werden. Da eine Befristung in das Grundbuch einzutragen ist (siehe § 32 WEG Rdn 9) und sich aus der Nichteintragung einer Befristung die zeitliche Unbegrenztheit ergibt,...mehr

Rz. 115 Wie bei der Niederschrift müssen auch Einträge in der Beschluss-Sammlung, die die Beschlusslage oder gerichtliche Entscheidung unzutreffend wiedergeben, einer Berichtigung zugänglich sein, da die beabsichtigte Publizitätswirkung sonst gefährdet wäre. Da die Beschluss-Sammlung anders als Register keinen öffentlichen Glauben genießt, steht auch einer Berichtigung des E...mehr

Rz. 9 Dem Verwalter gegenüber wird die GdWE nach Absatz 2 durch den Vorsitzenden des Beirats oder durch einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Denn der Verwalter ist sowohl bei Verträgen, die er selbst mit der GdWE schließen will, als auch in einer Auseinandersetzung mit der GdWE an der Ausübung seiner Vertretungsbefugnis...mehr

Rz. 17 Sofern nicht der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschluss tätig werden kann, entscheiden die Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WEG über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Beschluss. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspr...mehr

Rz. 58 § 9b Abs. 1 HeizkostenV sieht für den Fall des Nutzerwechsels eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume vor. Die nach Verbrauch abzurechnenden Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV auf der Grundlage dieser Zwischenablesung zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV nach Gradtagzahlen oder zeitanteilig zu ...mehr

Rz. 90 Vom Negativbeschluss zu trennen ist der Nichtbeschluss. Dieser stellt überhaupt keine Regelung und keinen Beschluss dar, da es an wesentlichen Elementen eines solchen fehlt. Einer der häufigsten Fälle ist die Willensbildung einer Eigentümermehrheit auf einer nicht nach den Vorschriften der §§ 23 ff. WEG einberufenen und durchgeführten Spontanversammlung. Ähnliches gil...mehr

Rz. 13 Beim Heimfall langfristiger Dauerwohnrechte hat der Berechtigte nach § 41 Abs. 3 in Anlehnung an § 32 Abs. 1 ErbbauRG einen dem Grunde nach unabdingbaren[12] Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung. Dieser Anspruch ist gesetzlicher Inhalt langfristiger Dauerwohnrechte und braucht daher nicht vereinbart und im Grundbuch eingetragen zu werden.[13] Rz. 14 Ve...mehr

Rz. 5 Teilungsberechtigt ist, wer im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Eigentümer des von der Teilung betroffenen Grundstücks[8] ist oder für diesen verfügungsberechtigt ist (z.B. Insolvenzverwalter,[9] Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, gesetzlicher Vertreter). Ein rechtsgeschäftlicher Vertreter kann aufgrund formfreier Vollmacht handeln, die Vollmacht ...mehr

Rz. 21 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Das Geset...mehr

Rz. 25 Sachen, die mit dem Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 verbunden werden, werden nach Maßgabe von Absatz 1 S. 2, § 94 BGB Bestandteile des Sondereigentums. Das gilt nach Absatz 1 S. 2, § 94 Abs. 2 BGB auch für Gebäude, die auf dem Sondereigentum errichtet werden, z.B. eine Garage auf einem Stellplatz.mehr

Rz. 1 § 13 konkretisiert das allgemeine Eigentumsrecht des § 903 BGB. Die Norm unterscheidet nach der Natur der Sache zwischen dem Recht aus dem Sondereigentum und dem Recht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist echtes Eigentum und genießt den Eigentumsschutz. § 13 befasst sich jedoch nicht abschließend mit allen Rechten aus dem Wohnungseigentum, z.B. nicht mit den...mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw...mehr

Rz. 8 Das Sondereigentum genießt Eigentumsschutz nach den §§ 985, 1004 BGB. Jeder Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft allein geltend machen. Die Ausübung der Abwehransprüche wegen Eingriffs allein in das Sondereigentum unterfällt nicht der Ausübungskomp...mehr

Rz. 25 Versteht man unter Verbrauch, dass Güter nach bestimmungsgemäßer Inanspruchnahme dem Nutzer nicht mehr in einer für den Gebrauchszweck geeigneten Weise zur Verfügung stehen, ist eine Abrechnung von Verwaltungskosten nach Verbrauch nur schwer vorstellbar. Insoweit kommt eine Verteilung nach Verursachung in Betracht, bei der die Entstehung und das Ausmaß von Kosten dem ...mehr

Rz. 513 Damit Klauseln im Verwaltervertrag nach den §§ 305 ff. BGB überprüfbar sind, muss es sich bei diesen zunächst um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB handeln. Rz. 514 D.h. es muss sich um Bedingungen zu einem Vertrag handeln, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Partei (Verwender) der anderen Partei bei Abschluss des V...mehr