Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 463 Schwierig zu beurteilen ist die Frage, zu wessen Lasten der Verwalter eine Untreue begehen kann.[389] Rz. 464 Eine Untreue begeht, wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, missbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts ...mehr

Rz. 157 Die Eigentumslage an den neu hinzugekommenen Bauteilen richtet sich nach den §§ 1, 5. So entsteht an einem neu eingebauten Fenster gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 5 Abs. 2. Entsteht durch eine bauliche Veränderung ein neuer Raum, so steht dieser Raum im gemeinschaftlichen Eigentum.[525] Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung am ge...mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10...mehr

Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Badewannenabflusses in der darü...mehr

Rz. 32 § 43 Abs. 1 S. 2 WEG normiert einen besonderen Gerichtsstand am Ort des Grundstückes für (Teil-)Haftungsklagen gegen Wohnungseigentümer bei der Inanspruchnahme nach § 9a Abs. 4 S. 1 WEG. Auf sonstige Haftungsklagen ist die Norm nicht anwendbar. Rz. 33 Zum Begriff des Wohnungseigentümers siehe Rdn 9 ff. Rz. 34 Nimmt ein Gläubiger (zumeist ein Dritter) einen Wohnungseigen...mehr

Rz. 113 Die Umsatzsteuer ist nur dann in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an alle oder einzelne Wohnungseigentümer verzichtet haben.[329] Fehler bei der Aufschlüsselung der Umsatzsteuer sind abrechnungsneutral und können daher nicht angefochten werden, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze nich...mehr

Rz. 102 Fehlt ein Verwalter, können die Wohnungseigentümer anstelle des zunächst berufenen Versammlungsvorsitzenden gemäß § 24 Abs. 8 S. 2 WEG auch eine andere Person mit der Führung der Beschluss-Sammlung betrauen. Nach den Materialien soll dies eine Person "aus ihrer Mitte" sein. Dies dürfte nicht zwingend aus dem Gesetzeswortlaut folgen.[190] Der für die Beschluss-Sammlun...mehr

Rz. 122 Hat ein Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldforderungen des Verbands gegen einen Wohnungseigentümer wirksam gepfändet und sich zur Einziehung überweisen lassen (§§ 829, 835 ZPO), muss der Wohnungseigentümer als Drittschuldner an den Gläubiger des Verbands zahlen. Mit der Zahlung wird die Schuld des Wohnungseigentümers gegenüber dem Verband getilgt un...mehr

Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung" in § 24 Abs. 5 WEG regelt. Demnach kommt die Versammlungsleitung regelmäßi...mehr

Rz. 21 Die Zugehörigkeit zum Verwaltungsbeirat schafft keine Erweiterung des Kreises der Teilnahmeberechtigten. Sofern entgegen § 29 Abs. 1 S. 1 WEG Nichteigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden, dürfte diese Bestellung ohnehin mangels Beschlusskompetenz nichtig sein.[57] Jedenfalls ergibt sich hieraus kein Recht zur unbeschränkten Teilnahme an Eigent...mehr

Rz. 655 Sofern der Nachweis i.S.d. § 26 Abs. 4 WEG betreffend die Verwalterbestellung erbracht ist, hat das Grundbuchamt grundsätzlich davon auszugehen, dass dieser für die beschlossene Dauer bzw. unter Berücksichtigung der in § 26 Abs. 2 S. 1 WEG vorgesehene Dauer bestellt ist. Hieran ändert auch die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG nichts,...mehr

Rz. 13 Die Definition des Dauernutzungsrechtes in § 31 Abs. 2 WEG entspricht mit Ausnahme des Nutzungszwecks wörtlich derjenigen des Dauerwohnrechtes. Der Unterschied zwischen beiden besteht darin, dass ersteres zu Wohnzwecken, letzteres zu allen anderen Zwecken genutzt werden darf. Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zur Abgrenzung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß ...mehr

Rz. 52 Schließlich hat der Verwalter für die Einhaltung zumutbarer zeitlicher Grenzen der Eigentümerversammlung zu sorgen. Im Extremfall muss er die Versammlung, ggf. unter Ankündigung eines Folgetermins beenden. Eine Dauer bis Mitternacht stellt keine zulässige Zeit mehr dar.[81] Gleichwohl zu dieser Zeit gefasste Beschlüsse sind anfechtbar. Es kann sich aber nicht gerade d...mehr

Rz. 18 Die Entziehungsklage wurde mangels einer abweichenden Spezialregelung schon nach altem Recht als Streit unter Wohnungseigentümern nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. angesehen.[23] Hieran hat das WEMoG nichts geändert. In der Folge ist die Klage nach § 17 Abs. 4 WEG stets nach § 23 Nr. 2c GVG vor den Amtsgerichten zu verhandeln. Es besteht die Möglichkeit der Berufung zum Landge...mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 12 Die Regelungsfreiheit der Wohnungseigentümer findet ferner ihre Grenze in den durch das WEG vorgegebenen Grundprinzipien und Grundstrukturen, die das grundstücksgleiche Recht "Wohnungseigentum" kennzeichnen. Dass es solche Grundstrukturen und -prinzipien geben muss, folgt aus dem numerus clausus der Sachenrechte. Auch wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung den...mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen (Heimfallanspruch). Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden. (2) Bezieht sich das Daue...mehr

Rz. 112 Wird dem isolierten Antrag auf Prozesskostenhilfe stattgegeben, beginnt die zweiwöchige Wiedereinsetzungsfrist mit Bekanntgabe der Entscheidung. Innerhalb dieser Frist muss die versäumte Prozesshandlung nachgeholt werden, d.h. die Klage muss nunmehr erhoben werden, was ihre Einreichung bei Gericht voraussetzt. Rz. 113 Ein bislang nur eingereichter Klageentwurf ist hie...mehr

Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertrag gibt es für die Gemeinschaft der W...mehr

Rz. 17 Während die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist, fällt die Verwaltung des Sondereigentums in den alleinigen Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Sondereigentümers. Soweit das WEG sich in den §§ 18 ff. mit der Verwaltung befasst, betrifft dies ausschließlich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Sondereigentum verwa...mehr

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: (2) Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des S...mehr

Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan...mehr

Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der Miteigentümer voraus (s. § 24 WEG Rdn 1). Die Nichteinhaltung der hierfür...mehr

Rz. 9 Der Erwerber des Dauerwohnrechts übernimmt mit schuldbefreiender Wirkung (§§ 417, 418 BGB) die sich für die Dauer seiner Berechtigung ergebenden fällig werdenden Verpflichtungen, also in erster Linie Zahlung des laufenden Entgelts oder sonstige laufende Zahlungen (z.B. Heizungskosten, Grundsteuer usw.). Für Rückstände haftet der Erwerber daher nicht;[6] für sie haftet ...mehr

Rz. 102 Auch Auslegungszweifeln bei der Frage des Umfangs der zugewiesenen Erhaltungsmaßnahmen muss angemessen begegnet werden. In der Praxis kann dieser Fall eintreten, wenn eine vermeintlich eindeutige Umlagevereinbarung über den Umlageschlüssel auch nach objektiver Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB keinen klaren und eindeutigen Rückschluss auf den beabsichtigten Regelungszwe...mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira...mehr

Rz. 15 Zur Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ist neben dem Eintragungsantrag die Eintragungsbewilligung der in ihrem Recht Betroffenen (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG aller Miteigentümer) erforderlich (§ 19 GBO). Sie ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen und ist in der Regel in der Teilungserklärung bereits enthalten[16] (so dass diese dann der Form des § 29 GB...mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung ...mehr

Rz. 113 Sonderumlagen bilden einen Nachtrag zum beschlossenen Vorschuss auf der Basis des Wirtschaftsplans.[376] Auch Sonderumlagen können nicht frei und ohne Sachbezug festgelegt werden. Nach zutreffender Auffassung muss über sie zweckgebunden beschlossen werden (weiterer Vorschuss). Der Maßstab für den auf die Sonderumlage[377] entfallenden Vorschuss nach § 28 Abs. 1 S. 1 ...mehr

Rz. 209 Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine Buchführung des Verwalters, die den wesentlichen Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung (GoB) entspricht. Aufzeichnungen und Belege über die Einnahmen und Ausgaben und über den Stand der Gemeinschaftskonten müssen vollständig und richtig sein und zeitlich ­sowie nach Sachgruppen geordnet sein. Die Grund...mehr

Rz. 76 Umgekehrt enthält die Beschluss-Sammlung insoweit einen höheren Informationsgehalt, als sie auch nachträgliche Veränderungen berücksichtigt.[135] Wird etwa ein Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, berührt das nicht die Richtigkeit der Niederschrift, in der er protokolliert ist. Ihre Berichtigung ist daher nicht geboten. In der Beschluss-Sammlung sind dagegen de...mehr

Rz. 4 Die Wohnungseigentümer sind gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage anzusammeln. Sinn und Zweck der Bildung und Ansammlung der Erhaltungsrücklage ist, dass auch bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu erhalten.[15] Anders als dies oftmals verstanden wird, ist ...mehr

Rz. 124 Aus dem Vorgesagten zieht der Gesetzgeber mit Absatz 2 Nr. 6 die Konsequenz. Er bestimmt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu einem Regelbeispiel für ordnungsmäßige Verwalter und macht sie damit zur Pflicht.[551] Bestellt werden muss aber nicht irgendein Verwalter, sondern ein zertifizierter Verwalter. Das ist nach § 26a Abs. 1, wer vor einer Industrie- ...mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 11 § 34 Abs. 1 WEG ist in doppelter Hinsicht unglücklich formuliert. So ist die Verweisung auf § 1049 Abs. 1 BGB schon deswegen sinnlos, weil der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte schwerlich die Erstattung von Aufwendungen für eine Verschlechterung verlangen kann. Aber auch hinsichtlich der Veränderungen schafft die Verweisung auf § 1049 Abs. 2 BGB Unklarheiten. De...mehr

Rz. 316 Zumeist unterbreitet der (künftige) Verwalter der GdWE ein Angebot, das auch Grundlage für die Beratung und den Beschluss der Wohnungseigentümer ist. Rz. 317 Ist noch ein (anderer) Verwalter bestellt, ist dieser während seiner Amtszeit gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG der Empfangsvertreter im Hinblick auf ein Angebot eines etwaigen Nachfolgers. Erforderlich ist insofern nur,...mehr

Rz. 53 Erstattungsfähig sind die Aufwendungen, die ein verständiger Wohnungseigentümer den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieses können nur Maßnahmen sein, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen, es sei denn dies ist zur Abwendung weiterer Schäd...mehr

Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzung des Verwaltungsbeirats als zweckmäßig einzustufen ist. Ist der Vorsitzende nicht willens oder nicht in der Lage, den Verwaltungsbeirat einzuberufen, ist sein Stellvertreter zur Ei...mehr

Rz. 56 Im umgekehrten Fall, dass die Gemeinschaft im irrigen Glauben, es handele sich um gemeinschaftliches Eigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann sie nur dann einen Bereicherungsausgleich verlangen, wenn die Maßnahme zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nacht...mehr

Rz. 332 Möglich im neuen Recht sind verschiedene Rücklagen, zwingend ist die Erhaltungsrücklage. Die Rücklagen sind Teil des Verwaltungsvermögens. Sie gehört deshalb der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben keinen selbstständigen Anteil daran.[785] Auch wenn bei einer Mehrhausanlage – wie vereinbart – buchungstechni...mehr

Rz. 46 Der Verwaltungsbeirat haftet nach Auftragsrecht, wenn er unentgeltlich tätig wird, und nach Dienstvertragsrecht, wenn ihm eine Vergütung und nicht nur Aufwendungsersatz gezahlt wird. Vertragspartner der Beiratsratsmitglieder ist die Gemeinschaft als Verband (vgl. Rdn 9). Bei schuldhaften Pflichtverletzungen von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats kommen Ansprüche der G...mehr

Rz. 198 Von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 unberührt bleibt der Anspruch auf eine angemessene Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 1. Über eine Vereinbarung kann nicht durch Beschlussfassung entschieden werden. Dafür besteht dem Grunde nach keine Beschlusskompetenz. Um eine Vereinbarung zu treffen, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Werden Zustimmungen nicht ...mehr

Rz. 124 Unterbleibt eine fristgerechte Anfechtung, steht damit noch nicht die Unabänderlichkeit der Berichtigung oder gar die richtige Fassung des dort aufzunehmenden Beschlusses fest. Letzteres scheidet schon deswegen aus, da der Beschluss-Sammlung keine konstitutive Wirkung zukommt. Auf die Möglichkeit, eine falsche "Berichtigung" anzugreifen, bleibt die Bestandskraft der ...mehr

Rz. 26 Die GdWE ist auch passivlegitimiert, wenn der Verwalter die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nicht erteilt. Die Klage hierauf ist entgegen bisweilen vertretener Auffassung[33] nach dem WEMoG nicht mehr gegen ihn zu richten, sondern gegen die GdWE.[34] Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums i...mehr

Rz. 3 Im Ergebnis genügt die Kopie eines nicht unterzeichneten Schreibens an alle Einzuladenden. Auch die Papierform ist aber nicht zwingend. Der Einberufende kann auch auf elektronische Übermittlungsmöglichkeiten wie E-Mail zurückgreifen, was nicht zuletzt aus Gründen der Übermittlungsgeschwindigkeit und der Einsparung von Verwaltungskosten empfehlenswert ist. Die Erklärung...mehr

Rz. 41 Die Pflicht zur Duldung bedeutet, dass Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB nicht geltend gemacht werden können. Abs. 1 Nr. 2 schließt jedoch sonstige Ansprüche nicht aus, wie etwa Aufopferungsansprüche wegen Schäden, die einem Sondereigentümer aufgrund einer nach Abs. 1 Satz 2 zulässigen Einwirkung entstanden sind (vgl. Abs. 3).mehr

Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Auffassung des BGH gleichwohl nur dann durchsetzbar sein soll, wenn ihre Verwei...mehr

Rz. 29 Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen – gerichtlich durchsetzbaren – Individualanspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bzw. die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung respektiert. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG beinhaltet auch die Fassung geeigneter Beschlüsse. Geschieht dies nicht, kann jeder...mehr

Rz. 102 Ist ein Beschluss nichtig, so ist er nicht durchzuführen.[87] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, einen nichtigen Beschluss durchzuführen, da letzterer keine Rechtswirkungen entfaltet. Rz. 103 Vollzieht er dennoch einen nichtigen Beschluss kann eine Haftung auf Schadenersatz gegenüber der GdWE in Betracht kommen, sofern dem Verwalter ein Fahrlässigkeitsvorwurf ge...mehr

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,...mehr