Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 88 Auch die Kosten für Streitigkeiten mit dem Verwalter, die unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 fallen sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den aktuellen oder ausgeschiedenen Verwalter klagt.[275]mehr

Rz. 179 Über die Jahresabrechnung haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn die Jahresabrechnung einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[478] Rz. 180 Da Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, die auch inhaltlich nic...mehr

Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils aber ein rasches...mehr

Rz. 194 Vor der Beschlussfassung können noch Änderungen an der Jahresabrechnung vorgenommen werden, wenn diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.[513] Fehler der Jahresabrechnung können jedoch nicht durch einen Protokollvermerk korrigiert werden, wonach die Verwaltung für die falsche Kostenzuweisung einsteht und den betroffenen Eigentümern ihr...mehr

Rz. 39 Im Einzelfall kann eine weiter gehende Informationspflicht aus der besonderen Betroffenheit einzelner Wohnungseigentümer folgen.[91] Die Anforderungen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes mit dessen zunehmender Bedeutung und ungenügender Vorinformation der Eigentümer steigen.[92] Dasselbe gilt für besonders komplexe Unterlagen, die nicht mehr in der Eigentümer...mehr

Rz. 238 Nach Beendigung seines Amtes hat der Verwalter alles, was er zur Ausführung seiner Tätigkeit erhalten hat und was er aus dieser erlangt hat, herauszugeben (Herausgabepflicht; §§ 675, 667 BGB).[193] Rz. 239 Der vertragliche Anspruch der GdWE aus den §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe besteht auch dann, wenn die Verwaltertätigkeit deshalb beendet wird, weil der Beschluss de...mehr

Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kann eine einzelne Perso...mehr

Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wird. Bis zur Gelten...mehr

Rz. 72 Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung ging ohne Nennung seiner Erkenntnisquellen davon aus, dass sich die Beschluss-Sammlung nicht bewährt habe[125] und sah mit dem ersatzlosen Wegfall von § 24 Abs. 7, 8 WEG einen Verzicht hierauf vor. Der Rechtsausschuss ging ebenfalls ohne Nennung seiner Erkenntnisquellen davon aus, dass sich die Beschluss-Sammlung bewährt habe.[1...mehr

Rz. 41 Die Durchführung einer Erhaltungs- oder baulichen Maßnahme kann Duldungsansprüche nach § 15 gegen den Drittnutzer und zugleich Duldungsansprüche gegen den Eigentümer des betroffenen Wohnungseigentums auslösen.[85] Es wird im Verweigerungsfall regelmäßig sachgerecht sein, den Wohnungseigentümer und den Drittnutzer als Streitgenossen zu verklagen. Das führt aber zu der ...mehr

Rz. 10 Der Beschluss zur Durchführung einer Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 löst die Kostentragungsfolge nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 nur aus, wenn er "auf ein Verlangen [des Wohnungseigentümers] nach § 20 Abs. 2" ergangen ist. Mit dem Begriff nimmt Absatz 1 S. 1 Fall 2 die Regelung in § 20 Abs. 2 S. 1 auf, wonach ein Wohnungseigentümer eine der dort genannten privilegierten ba...mehr

Rz. 26 Gemäß § 24 Abs. 3 WEG ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen (s. § 24 WEG Rdn 3). Rz. 27 Gemäß § 24 Abs. 6 S. 2 WEG hat der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein...mehr

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Rz. 117 Passivlegitimiert ist wie bei der Berichtigung der Niederschrift nicht mehr der Verwalter, sondern die GdWE, da nur ihr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zukommt. Sofern der Verwalter oder bei seinem Fehlen alle Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG) den Berichtigungsantrag für begründet halten, können sie ihn nach den Regeln einer Berichtigung der N...mehr

Rz. 20 Wesentlich vereinfacht hat sich die prozessuale Durchsetzung derartiger Ansprüche in Aktivprozessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es bedarf nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Das WEMoG hat hier segensreich eingegriffen und das komplizierte Vorgehen nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F...mehr

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Rz. 93 Vom abändernden Zweitbeschluss mitunter nicht einfach abzugrenzen ist der ergänzende Zweitbeschluss. Ein solcher liegt vor, wenn der Zweitbeschluss zwar auf dem Erstbeschluss aufbaut, aber nicht in dessen Regelungsgehalt eingreift. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn sich der Erstbeschluss bewusst oder unbewusst zu diesem Regelungsgegenstand nicht äußert.[240] Ver...mehr

Rz. 491 Hinsichtlich des Vermögensschadens ergibt sich dieselbe Problematik wie bei der Untreue. Maßgeblich dürfte sein, ob man das von der GdWE verwaltete Vermögen dieser und den Wohnungseigentümern zuschreibt (hierzu siehe Rdn 469 ff.). Für die Frage der Verwirklichung des Betrugstatbestandes ist die Beantwortung dieser dagegen weniger relevant, weil es keiner Identität zwi...mehr

Rz. 5 Entgegen § 33 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG bestimmt der abdingbare[4] § 42 Abs. 2, dass beim Heimfall des Erbbaurechts das Dauerwohnrecht bestehen bleibt; es belastet jetzt das Erbbaurecht des Eigentümers bzw. des von ihm bezeichneten Dritten, an den das Erbbaurecht übertragen wurde. Der Grundstückseigentümer bzw. der Dritte treten mit dem dinglichen Vollzug des Heimfalls an S...mehr

Rz. 120 Befolgt der Verwalter den Beschluss nicht, ohne durch gerichtliche Entscheidung hierzu ermächtigt zu sein, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dies im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG durchsetzen. Die Vollstreckung erfolgt aus § 888 ZPO, da es sich um eine unvertretbare Handlung handelt, zu der nur der Verwalter befugt ist. Ähnliches gilt für einen sonstigen ...mehr

Rz. 23 Schließlich kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen eine Störung seines Sondereigentums vorgehen, auch wenn diese gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Diesen Anspruch kann als Individualanspruch jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen.[26] Die Fortführung dieser Praxis entspricht dem ausdrücklichen ...mehr

Rz. 505 Dass der Verwalter allenfalls als Handlungsstörer nicht aber als Zustandsstörer angesehen werden kann, bedeutet indes nicht, dass er nicht bußgeldrechtlich in Anspruch genommen werden könnte. Rz. 506 Gem. der §§ 14, 9 OWiG kann dem vertretungsberechtigten Organ einer Gesellschaft ein Ordnungsgeld auferlegt werden, sofern eine Verantwortlichkeit (§ 10 OWiG) zu bejahen ...mehr

Rz. 24 Die frühere Rechtsprechung kann insoweit nicht fortgeführt werden, als der Verweis des § 17 Abs. 2 WEG auf § 14 WEG damit einhergeht, dass nunmehr andere Pflichten gelten. Auffälligstes Beispiel ist wohl der Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Bislang wurde es durchweg für möglich befunden, ein Entziehungsverfahren darauf zu stützen, dass der Eigentümer nicht auf einen st...mehr

Rz. 65 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung kann geregelt werden, dass auch solche Gegenstände, über die kraft Gesetzes nur durch Vereinbarung befunden werden kann, der Mehrheitsentscheidung zugänglich sein sollen. Solche sogenannten Öffnungsklauseln sind häufig gegenständlich oder hinsichtlich der Mehrheitserfordernisse begrenzt. So kann bestimmt sein, dass (nur) üb...mehr

Rz. 29 Anders als im Mietrecht existiert im Wohnungseigentumsgesetz keine gesetzliche Regelung, wonach jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser (HeizkostenV) die Wohn- und Nutzfläche für die Bemessung der Kostenverteilung heranzuziehen sind. Sind in der Teilungserklärung bei den einzelnen Einheiten Flächenangaben vermerkt, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen zu ...mehr

Rz. 533 Ein Verstoß gegen § 308 Nr. 6 BGB liegt vor, wenn der Verwaltervertrag vorsieht, dass eine Ladung zur Eigentümerversammlung schon dann wirksam ist, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Anschrift gerichtet ist.[397] Rz. 534 Nach den §§ 308 Nr. 4, Nr. 5 BGB können zudem Erklärungsfiktionen (z.B. auf spätere Zustimmung zur Erteilung von Untervollmachten) und Änd...mehr

Rz. 42 Die Wohnungseigentümer können nach Absatz 5 S. 1 eine vom Gesetz abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Dabei dürfen sie aber nach Absatz 5 S. 2 einen Wohnungseigentümer, der nach der gesetzlichen Kostenregelung Kosten nicht zu tragen hat, nicht mit Kosten belasten. Sie dürfen also nur die bestehenden Kostentragungspflichten nach § 21 unter den z...mehr

Rz. 109 Da es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen, können Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise mit Kreditmitteln bezahlt werden. Der Sanierungsaufwand wird dann nicht sofort in voller Höhe in der Einzelabrechnung auf die Eige...mehr

Rz. 41 Ein Rauchwarnmelder, der nach seiner technischen Ausführung wesentlicher Gebäudebestandteil i.S.v. § 94 Abs. 2 BGB ist,[160] kann nach § 5 Abs. 2 auch dann nicht Sondereigentum sein, wenn er im räumlichen Bereich eines Sondereigentums angebracht ist, da er alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase schützen kann und damit für die Sicherheit des Gebäudes e...mehr

Rz. 19 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und aus denen anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen, bedürfen einer Gestattung nach Absatz 2 i.V.m. § 20 Abs. 1. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer nach den Maßstäben ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen ...mehr

Rz. 99 Die Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter scheidet auch dann aus, wenn dieser nicht gänzlich fehlt, sondern – etwa krankheitsbedingt – ausfällt oder gar die Einberufung und Durchführung einer Versammlung verweigert. Im Verhinderungsfall wäre zwar theoretisch die nachträgliche Vervollständigung der Beschluss-Sammlung anhand des von einem anderen angefertig...mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden. (2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig fürmehr

Rz. 559 Eine Klausel, durch welche eine Beweislastumkehr erfolgt – etwa dahingehend, dass der Verwalter nur bei nachgewiesener grober Fahrlässigkeit haften soll – ist nach § 309 Nr. 12, Nr. 7 BGB unwirksam; ein zustimmender Beschluss hierüber widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.[417]mehr

Rz. 6 Die Begründung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes setzt zunächst voraus, dass sich dieses auf ein Gebäude bezieht, wobei dieses noch nicht vorhanden sein muss. Wie § 31 Abs. 1 S. 1 WEG zeigt, genügt ein "zu errichtendes Gebäude". Insoweit kann auf die Kommentierung zur wort- und inhaltsgleichen Formulierung in § 3 Abs. 3 Abs. 1 WEG verwiesen werden.mehr

Rz. 47 Die Möglichkeit des § 24 Abs. 2 WEG ist nicht subsidiär zur Einberufung nach § 24 Abs. 3 WEG. Sie setzt auch nicht voraus, dass sich Verwalter und Verwaltungsbeirat weigern, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Da gerade die Einberufung der Eigentümerversammlung begehrt wird, ist deren Vorbefassung, anders als bei Beschlussersetzungen, ebenfalls nicht Voraussetzun...mehr

Rz. 8 Wer die Neufassung eines Beschlusses nach § 48 Abs. 1 S. 3 WEG verlangt, hat zunächst nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen zu befassen. Erst danach besteht für eine Beschlussersetzungsklage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.[4] Wird die Beschlussersetzungsklage vor dem 31.12.2025 rechtshängig, besteht der Anspruch danach fort...mehr

Rz. 50 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Maßgabe des gesetzlichen oder in der Teilungserklärung vereinbarten Umlageschlüssels die gemeinschaftsbezogenen öffentlich-rechtlichen Lasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Öffentliche Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind Leistungspflichten aller Wohnungseigentümer, die nach den öffentlich-rech...mehr

Rz. 22 Auf der Einnahmeseite sind insbesondere die zur Kosten- und Lastendeckung insgesamt benötigten Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Es ist jedoch ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.[46] Zu den vorau...mehr

Rz. 16 Der Beschluss über das Veräußerungsverlangen kann wie jeder andere Beschluss angefochten werden. Dies kann auf den weiteren Gang des Entziehungsverfahrens aber nur dann Einfluss haben, wenn mit dem Beschluss direkt das Veräußerungsverlangen ausgesprochen wurde. Denn dann würde es im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage an einem Veräußerungsverlangen fehlen. Selb...mehr

Rz. 22 Versehentliche Fehler der Einberufung führen nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.[40] Zur Nichtigkeit führen sie nur, wenn ein Wohnungseigentümer bewusst von der Teilnahme abgehalten und somit seiner Mitgliedschaftsrechte beraubt werden sollte.[41] Dies gilt aber dann nicht, wenn der Wohnungseigentümer zwar bewusst nicht geladen wird, dies aber auf einem Rechtsirrtu...mehr

Rz. 2 Als empfangsbedürftige Willenserklärung muss die Einzelstimme zugehen. Empfänger sind nach h.M. nicht die übrigen Wohnungseigentümer, sondern der Versammlungsleiter. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass der einzelne Wohnungseigentümer seine Stimmabgabe bis zum Zugang beim Versammlungsleiter widerrufen kann.[4] Dieser Zeitpunkt wird, wenn offen, durch Handaufheben oder n...mehr

Rz. 7 Ist der eingetretene Schaden vollständig durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt (Schadensersatzansprüche gegen Brandstifter, Rücklage, Entschädigung durch öffentliche Hand – ein Haus erhielt Schäden durch Absenkung infolge U-Bahn-Baus), besteht eine Verpflichtung zum Wiederaufbau, unabhängig von der Höhe des Schadens. Die Schadensdeckung muss aber tatsäc...mehr

Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einberufung vor der gerichtlichen E...mehr

Rz. 52 Die Neuerungen führen aber nicht nur zur Vereinfachung des Verfahrens, sondern werfen neue Probleme auf. Nach altem Recht konnte der zur Veräußerung verpflichtete Wohnungseigentümer sein Wohnungs- bzw. Teileigentum jederzeit, selbst nach Einleitung der "freiwilligen Versteigerung" ohne weiteres freihändig veräußern.[98] Nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks...mehr

Rz. 286 Über den Wortlaut des § 27 Abs. 2 WEG hinaus, besteht zudem die Möglichkeit, von den Wohnungseigentümern einen klarstellenden Beschluss einzuholen, welche konkreten Aufgaben unter § 27 Abs. 1 WEG fallen (sollen).[237] § 27 Abs. 2 WEG stellt eine spezialgesetzliche Ausprägung des Weisungsrechtes gegenüber dem Verwalter dar.[238] Rz. 287 Ein solches Vorgehen bietet sich...mehr

Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahme gestatten oder ob sie diese Maßnahme ...mehr

Rz. 6 Wird das Dauerwohnrecht aufgrund eines Heimfallanspruchs übertragen (auf den Eigentümer oder einen Dritten), so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Dies gilt auch, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis erst zwischen Geltendmachung und Erfüllung des Heimfallanspruchs begründet wur...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Wohnungserbbaurecht in § 30 WEG sind von erheblicher praktischer Bedeutung. Sie stellen klar, dass nicht nur der Eigentümer eines Grundstücks, sondern auch der oder die Inhaber eines Erbbaurechtes Wohnungseigentum begründen können. Bei letzterem handelt es sich um eine der Ausnahmen von § 94 BGB, ­wonach es zulässig ist, dass das Eigentum am Boden un...mehr

Rz. 31 Sonstige Dritte[125] haben in der Regel die gleiche Rechtsstellung wie der Verwalter als ausdrücklich Zustimmungsberechtigter und nicht als bloßes Organ der Gemeinschaft. Bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwaltungsbeirats,[126] ist eine Erklärung aller Beiratsmitglieder und nicht nur der Mehrheit erforderlich. Die Rechts­stellung als Beirat kann analog § 26 ...mehr

Rz. 112 Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine Schadensversicherung. Die Versicherungssumme muss der Höhe nach angemessen sein. Sie richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach Lage, Zustand, Größe und Alter des Gebäudes. Abgedeckt werden nur Gefahren, die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.[503] Hierbei handelt es sich im Wesentlich...mehr