Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie staatliche Hoheitsakte. Selbst wenn eine Öffn...mehr

Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ist, in dem die Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Rz. 88 Die Aufhebung eines Beschlusses ist der einzige ausdrücklich im Gesetz geregelte Fall einer Löschung, und auch hier ist sie nur fakultativ. Es besteht also insoweit ein Ermessen dessen, der die Beschluss-Sammlung führt. Nach der Zurückhaltung, mit der das Gesetz die Löschung von Eintragungen behandelt, ist hier Vorsicht geboten. Eine Löschung sollte daher nur in Ausna...mehr

Rz. 19 Die Vorschriften des § 16 stehen vollständig zur Disposition der Wohnungseigentümer.[74] Daraus folgt, dass davon auch der Gebrauchs- und Nutzungsumfang umfasst sind. Dies gilt auch für die anteiligen Gebrauchsvorteile am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus § 16 Abs. 1 S. 3 folgt. Vorrangig hat m.E. zunächst die Auslegung der Bestandsregelung.[75] Es soll nach einer ...mehr

Rz. 80 In welchem Umfang die Darstellung der Rücklagen weiter in die Jahresabrechnung gehört oder letztlich weitgehend Teil des Vermögensberichts ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Im alten Recht gab es vom BGH recht umfassende Vorgaben zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung sollte den Wohnungseigent...mehr

Rz. 60 Obwohl § 23 WEG die Funktion der Eigentümerversammlung als Gremium, das Entscheidungen durch Beschluss fasst, betont, ist das Beschlussrecht gesetzlich nur äußerst lückenhaft geregelt. Zu den Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung finden sich neben einer systematisch eigentlich den Vorschriften zur Einberufung zugehörigen Regelung zur Bezeichnung von Beschlu...mehr

Rz. 5 § 23 Abs. 1 WEG fokussiert sich sehr auf die Funktion der Eigentümerversammlung als Ort der Mehrheitsentscheidung durch Beschluss. Um dieser Zielsetzung unter Wahrung der Eigentümerinteressen gerecht zu werden, hat jeder Wohnungseigentümer das unabdingbare Recht, in der Versammlung seine Auffassung zu einem Tagesordnungspunkt darzulegen und so auf die Meinungsbildung i...mehr

Rz. 4 Das Wohnungserbbaurecht ist vom Erbbaurecht abhängig, es erlischt daher zwangsläufig mit dem Erbbaurecht.[8] Ansonsten fällt es nach Zeitablauf heim, d.h. es geht zugunsten des Eigentums am Grundstück unter. Hierfür kann der Erbbauberechtigte nach § 27 Abs. 1, 2 ErbbauRG Entschädigung für das Bauwerk verlangen, der Wohnungserbbauberechtigte demgemäß anteilig. Über die ...mehr

Rz. 5 Das Entziehungsverfahren ist nach wie vor dreistufig konzipiert. Am Anfang steht gemäß § 17 Abs. 1 WEG ein Akt der internen Willensbildung, der in der Aufforderung zur Veräußerung mündet. Dieser hat freilich, wie gleich zu zeigen sein wird, gegenüber dem früher erforderlichen Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. erheblich an Bedeutung verloren. Im Anschluss hieran folgt...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 135 Die Herausgabe der Beschluss-Sammlung im Original kann der Einsichtsberechtigte dagegen aufgrund des Verlustrisikos wie bei den Niederschriften grundsätzlich nicht verlangen.[228] In Betracht kommt aber eine Anfertigung von Kopien oder – bei elektronischen Beschluss-Sammlungen – Ausdrucken bzw. Dateien.[229] Wie im Falle der Niederschrift kann sich der Einsichtsberec...mehr

Rz. 136 Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Betriebskosten) zählen gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV auch die Kosten der Beleuchtung.[453] Sie unterfallen der gesetzlichen Umlage nach § 16 Abs. 2 S. 2. Hierzu gehört sowohl die Treppenhausbeleuchtung als auch die Beleuchtung gemeinschaftlicher Wege. Eine vom allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Regelung durch Mehrheitsbe...mehr

Rz. 186 Die Gemeinschaftsordnung kann die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung abweichend von § 20 Abs. 1 in jedem Fall von der Zustimmung aller Wohnungseigentümer abhängig machen.[617] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass bauliche Veränderungen nur vorgenommen werden dürfen, wenn ein einstimmiger Beschluss vorliegt, so kommt es nicht darauf an, ob eine Zustimmung ein...mehr

Rz. 34 Verzögerungen, welche z.B. von der Geschäftsstelle des Gerichts ausgehen, weil eine Bearbeitung von mehr als den vom BGH als üblich angesehenen drei Werktagen unterbleibt, sind dem Kläger selbst dann nicht zuzurechnen, wenn der Richter zuvor eine vom Kläger verursachte Verzögerung dadurch zeitlich "gut gemacht" hat, dass er im Falle von dessen fehlerhafter Adressangab...mehr

Rz. 44 Der Geschäftswert für das Entziehungsverfahren wurde früher häufig nur auf einen Bruchteil des Verkehrswertes oder die durch den zwangsweisen Verkauf hervorgerufenen wirtschaftlichen Nachteile festgesetzt.[86] Nach Rechtsprechung des BGH entspricht der Streitwert aber dem Wert des Wohnungseigentums.[87] Wird nur der Beschluss über die Aufforderung zur Veräußerung ange...mehr

Rz. 11 Eine bauliche Veränderung und kann und wird in vielen Fällen leicht auszumachen sein. Es gibt aber Fälle, in denen müssen Vorliegen und Ausmaß einer Veränderung erst festgestellt werden. Eine solche Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich. Dabei ist in wertender Betrachtung der Zustand von gemeinschaftlichem Grundstück und Gebäude und ihr etwa veränderte...mehr

Rz. 14 Keine bauliche Veränderung, sondern eine Erhaltungsmaßnahme ist eine modernisierende Instandsetzung.[17] Sie war im früheren § 22 Abs. 3 geregelt und war danach wie eine Erhaltungsmaßnahme zu behandeln. Daran hat sich nach der Aufhebung des früheren § 22 Abs. 3 nichts geändert (vgl. § 19 WEG Rdn 69 ff.). Bauliche Veränderungen sind dagegen Modernisierungsmaßnahmen. Hi...mehr

Rz. 7 Da nach § 36 Abs. 1 S. 1 ein Heimfallanspruch nur für den Fall des Eintritts "bestimmter Voraussetzungen" vereinbart werden kann, ist die Vereinbarung eines völlig voraussetzungslosen Heimfallanspruches unzulässig und unwirksam, so z.B. wenn das jederzeitige Übertragungsverlangen des Eigentümers Voraussetzung sein soll.[5] Rz. 8 Die Beteiligten können grundsätzlich die ...mehr

Rz. 59 Das Sondernutzungsrecht (und der damit einhergehende Gebrauchsentzug für die übrigen Wohnungseigentümer) ist abzugrenzen von einer mehrheitlich zu beschließenden Gebrauchsregelung i.S.d. § 19 Abs. 1. Während für eine Gebrauchsregelung eine Beschlusskompetenz gegeben ist, fehlt sie für einen Gebrauchsentzug.[172] Maßgebend ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch d...mehr

Rz. 150 Der Saldo aus der Vorjahresabrechnung gehört nicht in die Einzelabrechnung.[402] Er kann zur Information über offene Zahlungspflichten mitgeteilt werden. Eine solche Information über den nach der Berechnung des Verwalters noch geschuldeten Fehlbetrag, ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.[403] Rz. 151 Enthält die Einzelabrechnung einen N...mehr

Rz. 12 Nach § 3 Abs. 1 kann Sondereigentum nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (vgl. Rdn 8, 9) begründet werden. Es ist zulässig, Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an sonstigen Räumen mit einem Miteigentumsanteil zu einem gemischten Wohnungs- und Teileigentum zu verbinden (vgl. § 1 WEG Rdn 9, § 7 WEG Rdn 5). Rz. 13 Ein R...mehr

Rz. 159 Eine zeitanteilige Berechnung der auf den Voreigentümer einerseits und den Erwerber andererseits entfallenden Ausgaben ist nicht vorzunehmen.[419] Die Festlegung der Abrechnungsspitze ist daher bei einem Eigentümerwechsel in gleicher Weise vorzunehmen wie ohne Eigentümerwechsel. Eine Aufteilung der Abrechnungsspitze zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer ist nicht ...mehr

Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 62 Neben diesen zum Verständnis der Niederschrift schlechterdings unabdingbaren Angaben ist oftmals die Protokollierung weiterer Umstände zumindest dann empfehlenswert, wenn hieran rechtliche Folgen geknüpft sind. Dies betrifft etwa die Wiedergabe des Stimmverhaltens der einzelnen Versammlungsteilnehmer bei streitigen Tagesordnungspunkten. Entsprechende Angaben sind im Z...mehr

Rz. 34 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG geltend gemacht werden. Ande...mehr

Rz. 7 Gegen Beeinträchtigungen der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen kann, sofern nichts anderes vereinbart ist, zunächst der Grundstückseigentümer aus § 1004 BGB vorgehen. Denn ihm stehen auch nach der Belastung seines Eigentums mit Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten alle Befugnisse aus dem Eigentum zu. Dies gilt auch gegenüber den...mehr

Rz. 65 Die Niederschrift ist nur eine Dokumentation der Willensbildung, aber ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kein konstitutives Element der Beschlussfassung,[103] weshalb auch nicht protokollierte Beschlüsse wirksam sind.[104] Bei unterschiedlichen Nuancierungen im Einzelnen sind sich Rechtsprechung und Schrifttum grundsätzlich darüber einig, dass die...mehr

Rz. 11 Die Gemeinschaft ist grundbuchfähig, scheck- und wechselfähig,[21] konten- und kreditfähig[22] sowie erbfähig.[23] Sie kann auch Mitglied in einer eGbR, einer GmbH, einem Verein oder sonstigen Personenmehrheiten sein.[24] Sie ist prozesskostenhilfefähig,[25] wobei es für die Bedürftigkeit sowohl auf die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft als auch auf die Vermögens...mehr

Rz. 277 Es widerspricht nicht in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung, bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen abzusehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit ihm zu treffen.[672] Es widerspricht nicht dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gleichzeitig gegen zahlungsfähige Wohnungsei...mehr

Rz. 39 Die Gemeinschaftsordnung kann zum einen die Nutzung der gesamten Liegenschaft etwa hinsichtlich der Tierhaltung,[155] des Musizierens[156] oder der Vermietung[157] regeln oder einen für alle Einheiten verbindlichen Zweck wie etwa betreutes Wohnen vorsehen.[158] Derartige Regelungen können die Wohnungseigentümer auch nachträglich durch Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WE...mehr

Rz. 289 Ein Recht die Zahlung zu verweigern, gesteht die Rechtsprechung teilweise den Wohnungseigentümern zu, wenn der Verwalter kein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hat und die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht gefährdet ist.[706] Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der Eigentümer hat gegen die GdWE unzweifelhaft einen Anspruc...mehr

Rz. 23 Das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist ein unverzichtbares Recht, das mit der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft verbunden ist. Es kann auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht auf Dauer Dritten übertragen werden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch ...mehr

Rz. 182 Die Umlageschlüssel können mit dem Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Der gesetzliche Umlageschlüssel nach § 16 Abs. 2 S. 1 richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Auch weitere vereinbarte Umlageschlüssel entfalten keine Sperrwirkung. Sie können mit Wirkung für die Zukunft abgeändert werden. Grundsätzlich kann bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 11 Da die GdWE alle organschaftlichen Befugnisse des Verwalters übernommen hat, wird man sich bei der Bestimmung ihrer schuldrechtlichen Beziehungen zu den Wohnungseigentümern an den Verwaltervertrag anlehnen dürfen. Allerdings wird die GdWE unentgeltlich tätig. Denn sämtliche Gelder, die sie von den Wohnungseigentümern verlangen kann, stehen ihr nur als Treuhänderin, ni...mehr

Rz. 50 Sowohl eine beschlossene als auch eine vereinbarte Verteilung der Kosten kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.[95] § 16 Abs. 2 S. 2 WEG begründet die Beschlusskompetenz, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder ...mehr

Rz. 85 Da die Verkündung konstitutiv ist, kommt ein Beschluss stets mit dem Ergebnis zustande, das der Versammlungsleiter feststellt.[201] Dies gilt auch dann, wenn er ein unzutreffendes Ergebnis verkündet[202] oder die Anforderungen an die (qualifizierte) Mehrheit verkennt.[203] Lediglich bei vorsätzlich falscher Beschlussfeststellung kommt nach einer bislang vereinzelten A...mehr

Rz. 5 Nach § 40 Abs. 2 S. 1 können der Dauerwohnberechtigte und der Grundstückseigentümer als Ausnahme zu § 40 Abs. 1 S. 1 durch Einigung und Eintragung mit dinglicher Wirkung vereinbaren, dass Vorausverfügungen über das Entgelt entgegen § 1124 BGB wirksam sind. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch nur möglich, wenn das Entgelt in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist...mehr

Rz. 3 Nach Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Er hat damit eine organschaftliche Vertretungsmacht; eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es von einer Ausnahme abgesehen nicht.[5] Die betrifft den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags – aber nicht deren Erfül...mehr

Rz. 15 Etwas versteckt folgt aus der Streichung von § 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a.F. in diesem Zusammenhang eine wirklich gravierende Neuerung. Denn danach kommt demjenigen Wohnungseigentümer, der seine Pflichten gegenüber der GdWE schuldhaft verletzt, keine Privilegierung mehr in Form einer Beschränkung der Haftung auf die Höhe seines Miteigentumsanteils zu.[16] Somit besteht kü...mehr

Rz. 51 In Abteilung III jedes Wohnungsgrundbuchs werden Grundpfandrecht und Reallasten, die im Falle von § 3 WEG als Gesamtbelastungen alle Miteigentumsanteile oder im Falle von § 8 WEG das Grundstück als Ganzes haben oder bei Begründung des Wohnungseigentums als Gesamtbelastung bestellt wurden, mit einem Mithaftvermerk nach § 48 S. 1 GBO eingetragen. Ist nur ein Miteigentum...mehr

Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie gelten nach § 3 ...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr

Rz. 69 Den Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können gegen den externen Zustimmungsberechtigten Schadensersatzansprüche zustehen, wenn er die Zustimmung trotz Vorliegens eines wichtigen Versagungsgrundes erteilt hat (Grundlage wie Rdn 67). Ein Schaden entsteht etwa, wenn der Erwerber zur Zahlung der Wohngeldbeiträge nicht in der Lage ist.mehr

Rz. 5 Der Heimfallanspruch gehört nicht zum notwendigen Inhalt des Dauerwohnrechts. Fehlt in der Eintragungsbewilligung eine Angabe über die Vereinbarung eines Heimfallanspruches, so hat das Grundbuchamt davon auszugehen, dass ein derartiger Anspruch nicht vereinbart worden ist und darf die Eintragung des Dauerwohnrechts nicht wegen der fehlenden Angabe ablehnen.[4] Rz. 6 Sol...mehr

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das G...mehr

Rz. 90 Im Gegensatz zur Aufhebung durch Zweitbeschluss hat die gerichtliche Ungültigerklärung im Zusammenhang mit der Löschung keine eigenständige Regelung erfahren, so dass § 24 Abs. 7 S. 6 WEG Anwendung findet. Danach genügt es für die Löschung nicht, dass der Beschluss für ungültig erklärt wurde. Vielmehr ist sie nur unter der zusätzlichen Voraussetzung zulässig, dass die...mehr

Rz. 31 Ein solcher Vorrang des Verfahrens nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zieht zwar die paradoxe Folge nach sich, dass bei fortdauernder Pflichtverletzung der Zahlungspflichten die ursprünglich begründete Entziehungsklage ausscheidet. Eine solche Abgrenzung der Folgen unzulänglicher Zahlungen erscheint jedoch systematisch gut vertretbar, Denn der Zahlungstitel ist nach § 10 Abs....mehr

Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchgesetzt werden.[198] Hier hat das WEMoG eine Strukturänderung vorgenommen. Gläubiger des Anspruchs ist nun die GdWE, der Verwalter m...mehr

Rz. 27 Am Grundstück selbst kann Sondereigentum in den Fällen des § 3 Abs. 1 S. und Abs. 2, also an Stellplätzen sowie an Freiflächen und anderen Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks begründet werden, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Einräumung von Sondernutzu...mehr

Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnung...mehr