Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr

Rz. 55 Diese können den gesamten Ablauf der Versammlung, etwa die Festlegung von Pausen oder Redezeiten sowie die äußeren Umstände ihrer Abhaltung wie z.B. ein Rauchverbot, betreffen. Auch eine Änderung der Tagesordnung kann beschlossen werden, allerdings nicht die Neuaufnahme von Beschlussfassungen, da es dann an der erforderlichen Ankündigung nach § 23 Abs. 2 WEG fehlt. De...mehr

Rz. 16 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig wurden, galt nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, mithin die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kam also alleine darauf an, wann die Klage bei Gericht einging. Dies gab dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von Bedeutung sein kann. Denn für Beschl...mehr

Rz. 26 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

Rz. 14 Der Gesetzgeber hatte sich mit der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des § 11 Abs. 3 a.F. (jetzt § 9a Abs. 5) ausdrücklich gegen eine Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 6 a.F. entschieden. Benötigt die Gemeinschaft Finanzmittel, haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 entsprechende Sonderumlagen zu beschließen. Die ...mehr

Rz. 8 Gemäß § 32 Abs. 2 S. 1 WEG kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Dauerwohnrechts in der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden; für eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung vgl. § 35 WEG Rdn 2. Eintragungsbewilligung und Grundbucheintrag bilden dann eine Einheit und die die in Bezug genommenen Urkunden (Aufteilungsplan, Abgesch...mehr

Rz. 255 Ist die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung angeordnet, so richtet sich der Anspruch auf Zahlung der nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Wohngeldbeiträge auch gegen den Zwangsverwalter. Das Wohngeld kann daneben weiter gegen den Eigentümer[635] und gegen den gemäß §§ 35, 80 InsO an seine Stelle getretenen Insolvenzverwalter[636] gerichtlich gelt...mehr

Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschließen oder ob sie nac...mehr

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Rz. 32 Abgesehen von formellen Fehlern kann ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG insbesondere an zwei Mängeln leiden: Bereits die ermächtigende Eigentümerversammlung war nicht ordnungsgemäß einberufen oder es wurde fälschlich eine Weigerung des Verwalters angenommen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bereits nach bisher h.M. führten Fehler in der Einberufung durch den V...mehr

Rz. 18 Die Messgeräte und die mit ihrer Hilfe festgestellten Messwerte finden im Sinne von § 3 Nr. 22 und Nr. 23 MessEG, § 6 Nr. 6 MessEV Verwendung im geschäftlichen Verkehr, wenn die mit ihnen erzielten Messergebnisse Grundlage für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung sind.[36] 1. Anzeigepflicht Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verw...mehr

Rz. 3 Dieser Systemwechsel hat selbst bei unverändertem Wortlaut entscheidende Bedeutung für die Handhabung aller Vorschriften, die die Aufgaben des Verwalters regel(te)n: Soweit das Gesetz dem Verwalter noch bestimmte Aufgaben zuweist, handelt es sich lediglich um eine interne Zuständigkeitsverteilung,[5] also um Regelungen im Innenverhältnis. Ihre Durchführung ist nunmehr ...mehr

Rz. 22 Verantwortlich für die Überwachung der Eichfrist von Messgeräten, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist der Verwalter.[46] Er hat einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Nacheichung zu veranlassen, denn mit Blick auf die Handlungsalternativen (Nacheichung, Neuerwerb, Anmietung, Wechsel des Erfassungssystems) ist er nicht befugt, eigenmächtig eine Na...mehr

Rz. 162 Die Wohnungseigentümer können dem Rechtsstreit als streitgenössische Nebenintervenienten beitreten (hierzu siehe auch Vor §§ 43–45 WEG Rdn 67 ff.). Die in § 44 Abs. 3 WEG normierte Rechtskrafterstreckung führt dazu, dass im Falle einer Beschlussklage (hierzu siehe Rdn 8 ff.) die erlassene Entscheidung auch im Verhältnis zum jeweiligen Wohnungseigentümer wirksam ist. D...mehr

Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § 9b WEG; die Re...mehr

Rz. 213 Für die EDV-Buchführung gelten weitere Anforderungen an die Verfahrensdokumentation, an die Überwachung der Funktionssicherheit der EDV-Anlage, an die Kontrollen zur Vermeidung von System- und Bedienungsfehlern sowie an die Datensicherung. Für die Einzelheiten ist auf das BMF-Schreiben vom 14.11.2014 – Bundessteuerblatt (BStBl) I 2014 S. 1450 zu verweisen.mehr

Rz. 7 Nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG und § 95 Abs. 1 S. 2 BGB analog sind auch die Sachen Gegenstand des Sondereigentums, die in Ausübung des Sondereigentums mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden werden, auf den sich das Sondereigentum erstreckt. Das gilt insbesondere für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden; § 5 Abs. 2 WEG gilt für diese Gebäude nicht.[16]mehr

Rz. 15 Der Anspruch auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme verjährt gemäß § 34 Abs. 1 WEG i.V.m. § 1057 S. 1 BGB in sechs Monaten. Hinsichtlich des Beginns der sechsmonatigen Verjährung verweist § 1057 S. 2 BGB auf § 548 Abs. 2 BGB. Demnach beginnt die Verjährung nicht erst, wie beim Vermieter, mit der Rückgabe der Räumlichkeiten, sondern schon mit der Beendigung ...mehr

Rz. 347 Der Verwaltervertrag kann formfrei, d.h. ausdrücklich, konkludent mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Ist zunächst vereinbart, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll, so kommt er erst mit der Errichtung der privatschriftlichen Vertragsurkunde zustande (§§ 126, 127, 154 Abs. 2 BGB). Rz. 348 Er ist regelmäßig dahin auszulegen, dass die Schriftfor...mehr

Rz. 23 Dies Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben nach Absatz 3 die Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben. In Absatz 1 und 2 ist die Kostentragungspflicht für folgende baulichen Veränderungen geregelt:mehr

Rz. 61 Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist.[150] Zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern dürfen berücksichtigt werden.[151] Steht die Höhe der fehlenden Geldmittel fest, ist das Ermessen bei der Festlegung ...mehr

Rz. 54 Erst durch die konstitutive Ungültigerklärung des Beschlusses durch das Gericht für Wohnungseigentumssachen gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG wird ein fehlerhafter Beschluss unwirksam. Selbst die Erhebung der Klage bleibt ohne Einfluss auf seine Wirksamkeit. Erst mit Rechtskraft der Ungültigerklärung verliert er seine Wirksamkeit, dies allerdings (abgesehen von Ausnahmen ins...mehr

Rz. 17 § 34 Abs. 2 WEG will die Schutzlücke schließen, die daraus resultiert, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte trotz seiner dinglichen Berechtigung fremdes Eigentum nutzt. Dies betrifft neben Ansprüchen gegen den Grundstückseigentümer (s. gleich u. Rdn 19) insbesondere die gegenüber § 985 BGB schwächere Ausformung von Herausgabeansprüchen im Besitzrecht, aber...mehr

Rz. 59 Eine Ausnahme wurde früher dann anerkannt, wenn die von dem handelnden Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme als einzige den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat, weil er auf diese konkrete Maßnahme gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch hatte.[312] Diese Rechtsprechung dürfte nach oben Gesagtem obsolet sein.mehr

Rz. 337 Zum Gemeinschaftsvermögen gehören alle Vermögenswerte der Gemeinschaft. Die sind neben Sachwerten (Wohnungen, Heizvorräte, Arbeitsgeräte) vor allem Forderungen und Verbindlichkeiten. Für Sachwerte ist keine Abschreibung vorzunehmen, anzugeben ist der Anschaffungswert, idealerweise verbunden mit dem Datum/Jahr der Anschaffung.[798] Forderungen und Verbindlichkeiten si...mehr

(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. (2) Das Bundesministerium der Justiz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum...mehr

Rz. 59 Über Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat entscheidet das nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuständige Amtsgericht und zwar analog § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG auch dann, wenn ein Außenstehender Mitglied des Verwaltungsbeirats ist.[160] Über Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat entscheidet das nach § 43 Abs. 2 Nr. 2...mehr

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Rz. 21 Für Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sieht Nummer 2 ebenfalls einen Duldungsanspruch der GdWE oder des anderen Wohnungseigentümers gegen den Drittnutzer vor, allerdings – wiederum in Anlehnung an das Wohn- und Gewerberaummietrecht – unter strengeren, an § 555d BGB angelehnten Voraussetzungen. Diese strengeren Voraussetzungen beziehen sich im Wohn- ...mehr

Rz. 3 Den §§ 18, 19 WEG a.F. kam schon aufgrund der hohen materiell-rechtlichen Anforderungen an die Gründe, die zur Entziehung berechtigten, eine geringe Bedeutung zu. Mit Erfolg durchgeführte Entziehungsverfahren fanden sich in der veröffentlichten Rechtsprechung kaum. Hier ist in jüngerer Zeit eine spürbare Änderung festzustellen, wobei insbesondere der Grundsatz der ulti...mehr

Rz. 66 In personeller Hinsicht ist erforderlich, dass auf der Aktiv- oder Passivseite im Verfahren der Verwalter beteiligt ist. Wer als Verwalter anzusehen ist, ist weit auszulegen. Es geht dabei um die Konzentration von Streitigkeiten über die Frage der pflichtgemäßen Verwaltung, weshalb sämtliche Verfahren, die einen Bezug zur Tätigkeit der verwaltenden Person aufweisen, er...mehr

Rz. 177 Verwirkung setzt voraus, dass seit der Möglichkeit, ein Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die die verspätete Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, weil der Berechtigte durch sein gesamtes Verhalten bei dem Verpflichteten das Vertrauen gescha...mehr

Rz. 13 Abs. 3 setzt nach seinem klaren Wortlaut einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer voraus. Die Gesetzesbegründung bekräftigt, dass die Regelung nur beim erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum gilt; Grund hierfür soll sein, dass bei typisierter Betrachtungsweise hier der Zeitraum zwischen Besitz- und Eigentumsübergang besonders lang sein kann.[20] Ob die – ohnehin...mehr

Rz. 46 Auch wenn Absatz 2 Nr. durch seine Verweisung auf Absatz 1 Nr. 2 jeden Wohnungseigentümer zu einem Gebrauch seines Sondereigentums verpflichtet, der den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht, steht den anderen Wohnungseigentümern kein Anspruch auf Einhaltung dieses gemeinschaftlichen Regelwerks zu. Das ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE, der deshalb auch allein...mehr

Rz. 34 Die Abmahnung bedarf keiner Form. Sie kann durch Erklärung des Verwalters oder des vertretungsberechtigten Miteigentümers erfolgen. Diese muss dem Betroffenen zugehen. Erfolgt die Abmahnung durch Beschluss, hat sie ohne Einschaltung des Verwalters direkte Wirkung gegenüber dem Störer.[51] Diese Form der Abmahnung empfiehlt sich allerdings nicht. Denn dieser Beschluss ...mehr

Rz. 8 Die Verteilung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und modernisierende Instandsetzungen richten sich heute wie vor der Reform von 2020 nach dem allgemeinen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 oder dem in der Gemeinschaft vereinbarten abweichenden Kostenschlüssel. Diese Kostenverteilungsschlüssel galten nach dem früheren § 16 Abs. 2 und 4 auch fü...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht ausübt, nach § 23 Abs. 1 ZVG relativ unwirksam.[95] Die früher bis zur Eigent...mehr

Rz. 134 Die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels berührt zwar nicht die Jahresgesamtabrechnung, führt aber regelmäßig zu Mängeln aller Einzelabrechnungen, weil der Betrag, der einem Wohnungseigentümer zu viel auferlegt wurde, den anderen verhältnismäßig zu wenig auferlegt wurde. Deswegen kann der Fehler auch nicht dadurch behoben werden, dass dem Wohnungseigentümer...mehr

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Rz. 108 Die Unvollständigkeit ist die typische Folge einer Vernachlässigung der Beschluss-Sammlung: Je nach Dauer der unzureichenden Aktualisierung fehlen mehr oder weniger viele Einträge. Das führt naturgemäß dazu, dass sich Eigentümer und sonstige zur Einsicht Berechtigte nicht mehr auf die Beschluss-Sammlung verlassen können: Die vorhandenen Einträge mögen richtig sein, g...mehr

Rz. 144 Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem Wohngeldsoll, also den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten, und der Abrechnungssumme, d.h. den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten.[389] Es kommt insoweit also im Gegensatz zum Abrechnungssaldo (siehe Rdn 147) weder auf rückständige Beitragsvorschü...mehr

Rz. 10 Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vereinbarten Anspruchs nach § 11 Abs. 1 S. 3 (siehe Rdn 5), eines Anspruchs aus § 242 (siehe Rdn 8) oder eines vertraglich begründeten Anspruchs (siehe Rdn 9) aufzuheben, bedarf es nach § 4 Abs. 1, 2 einer Einigung aller Wohnungseigentümer über die Aufhebung der Sondereigentumsrechte und der Eintragung der Rechtsän...mehr

Rz. 56 Die Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind kein zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können ohne Weiteres auf ihre Einhaltung verzichten. Da aber jeder nur auf seine eigenen Rechte, nicht auf diejenigen eines Miteigentümers verzichten kann, ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die hierfür geltenden Vorschriften grundsätzlich nu...mehr

Rz. 27 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet, sondern nur von Einem. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkeit etwa im Hinblick auf de...mehr

Rz. 15 Wie bei Aufhebung von gemeinschaftlichem und Sondereigentum die Auseinandersetzungen vorzunehmen ist, regelt § 29 Abs. 3 nicht. Idealerweise existiert eine Vereinbarung. Fehlt eine solche Regelung wird nur ein Verkauf oder notfalls eine Teilungs-Versteigerung in Betracht kommen (vgl. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Erlös ist anschließend auf der Basis der in § 29 Abs. 3...mehr

Rz. 59 Nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG ist über jede Eigentümerversammlung eine Niederschrift anzufertigen. Diese muss, wie schon aus dem Begriff der "Niederschrift" hervorgeht, in schriftlicher Form vorliegen. Die Niederschrift ist von den in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG bestimmten Personen, dem Vorsitzenden der Eigentümerversammlung (in der Regel also dem Verwalter), einem Wohnungseigen...mehr

Rz. 129 Da gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Verwaltung besteht, kann jeder Wohnungseigentümer – auch gegen den Willen der Mehrheit – die Bestellung eines Verwalters verlangen. Rz. 130 Ein Dritter hat dagegen keine Möglichkeiten, die Bestellung eines Verwalters gerichtlich durchzusetzen. Rz. 131 Der Anspruch auf Bestellung eines Verwalters besteht immer dann, wenn ei...mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ...mehr

Rz. 34 Wie schon beim Verwaltungsbeirat sieht § 23 Abs. 3 WEG auch im Verhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und ermächtigtem Wohnungseigentümer keine hierarchische Stufung vor. Letzterer kann also ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat eine Eigentümerversammlung einberufen. Dies birgt noch mehr als die Regelung zum Verwaltungsbeirat bei mangelnder Koordination die Gefahr...mehr

Rz. 16 Die Anordnung von Einheits- oder Wertprinzip lässt die übrigen Bestimmungen des Gesetzes und der Gemeinschaftsordnung unberührt. Wenn § 25 Abs. 1 WEG von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt dies auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit ...mehr