Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 104 Für die Dauer der Tätigkeit des für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen macht das Gesetz keine Vorgaben. Es sind daher sowohl kurzfristige Bestellungen nur für eine Versammlung als auch längere Amtszeiten möglich. Da aber nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG der Verwalter originär für die Beschluss-Sammlung zuständig ist, endet mit seiner Bestellung die Amtszeit eines sonst...mehr

Rz. 37 Die Neufassung des § 16 ändert nichts daran, dass die Regelungen der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung weiterhin auszulegen sind und zu prüfen ist, ob diese nach dem Willen der Wohnungseigentümer weiterhin Bestand haben. Existiert eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und bestehen Auslegungszweifel über deren Inhalt oder den Geltungsvorrang, ist deren Inhal...mehr

Rz. 125 Ein Überschuss der Einnahmen als rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, der z.B. dadurch entstehen kann, dass Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen, begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung.[349] Ein Überschuss in der Gesamtabrechnung, der nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist, kann z.B. d...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 15 § 48 Abs. 4 S. 2 WEG enthält eine weitere bedeutsame Übergangsvorschrift für "Altverwalter." Sie galten in den von ihnen bereits verwalteten Liegenschaften als zertifizierte Verwalter. Hierfür nennt das Gesetz als Endtermin den 1.6.2024. Die Fiktion der Zertifizierung galt somit bis dahin auch nach einer Wiederbestellung. Dies setzt allerdings voraus, dass die Verwalt...mehr

Rz. 25 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 4 Gemäß § 32 Abs. 2 S. 2 WEG sind der Eintragungsbewilligung als Anlagen beizufügen:mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 28 § 23 Abs. 3 WEG sieht keine hierarchische Stufung vor. Deswegen kommt beiden die Befugnis zur Einberufung zu, auch wenn dies bei mangelnder Koordination die Gefahr einer Doppeleinberufung in sich birgt. Sofern zwei Eigentümerversammlungen einberufen werden, ist folglich keine fehlerhaft einberufen. Beide können fehlerfreie Beschlüsse fassen. Sofern sie einander widers...mehr

Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter beste...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr

Rz. 94 Die Rechtsprechung bejaht ähnlich wie bei Vereinbarungen seit jeher einen Anspruch auf Abänderung von Beschlüssen, wenn ein Festhalten an dem Erstbeschluss wegen grober Unbilligkeit gegen Treu und Glauben verstieße.[241] Dass die Novelle zum WEG in § 10 Abs. 2 WEG nur den Anspruch auf Abänderung von Vereinbarungen kodifiziert, ändert hieran nichts, da es sich erkennba...mehr

Rz. 13 Für die Fälle, in denen mehrere Einheiten denselben Eigentümern gehören, regelt § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur den Zwang zur einheitlichen Stimmabgabe. Eine Aufspaltung der Stimme der Art, dass jeweils eine halbe Stimme für und gegen den Beschlussantrag gezählt wird, kommt somit nicht in Betracht. Offen bleibt, ob und wie die Stimmabgabe zu zählen ist. Mit dem Wortlaut vere...mehr

Rz. 325 Der Verwalter kann seine Pflichten nicht nur betreffend das "Ob" seiner Tätigkeit, sondern auch des "Wie" im Hinblick auf seine Kompetenzausübung verletzen. Rz. 326 Die vom zur Handlung befugten Verwalter konkret gewählte Vorgehensweise muss sich ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Handlung bewegen. Beispiel: Die Wohnungseigentümer haben die Verwalterkompetenzen nach §...mehr

Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben könnte,[344...mehr

Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Wichtigs...mehr

Rz. 20 Gemäß § 37 Abs. 1 MessEG dürfen Messgeräte nicht ungeeicht verwendet werden. Die Eichfrist für Warmwasserzähler und für Wärmezähler beträgt nach Anlage 7 zu § 34 I Nr. 1 MessEV (Nr. 5.5.2 und Nr. 7.1) unverändert jeweils fünf Jahre. Gemäß § 31 Abs. 1 S. 1 MessEG dürfen ausschließlich Messgeräte verwendet werden, die den Bestimmungen des MessEG und der MessEV entsprech...mehr

Rz. 75 Die Gemeinschaftsordnung kann aber abweichende Regelungen vorsehen. Häufig sind Bestimmungen in Teilungserklärungen, die Vorgaben zur Protokollierung von Beschlüssen oder zur Unterzeichnung der Niederschrift durch bestimmte Wohnungseigentümer enthalten. Derartige Regelungen sind in der Regel so zu verstehen, dass die vorgesehene Protokollierung nur der Dokumentation d...mehr

Rz. 152 Nicht geregelt ist die Frage der Informationspflichten, wenn kein Verwalter bestellt oder dieser von der Vertretung (ausnahmsweise) ausgeschlossen ist. Rz. 153 Vertritt in einem Verfahren gem. § 9b Abs. 2 WEG ein dazu ermächtigter Wohnungseigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die GdWE dürfte die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ihrem Sinn und Zwec...mehr

Rz. 167 Die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht als lex specialis dem § 147 ZPO vor, welcher die Prozessverbindung im Allgemeinen regelt (hierzu siehe die Kommentierung Vor §§ 43–45 Rdn 256 f.). Rz. 168 Der Sinn und Zweck der Vorschrift liegt darin, divergierende Sachentscheidungen zu vermeiden. § 44 Abs. 2 S. 3 WEG entspricht damit im Wesentlichen § 47 S. 1 WEG a.F. [138...mehr

Rz. 211 Dieses besagt, dass keine Buchung ohne schriftlichen Beleg ausgeführt werden darf. In der Regel liegen natürliche Belege (Rechnungen, Quittungen, Bankauszüge) vor. Fehlen solche, so sind sog künstliche Belege anzufertigen, z.B. Umbuchungsanweisungen. Eigenbelege für tatsächliche Ausgaben kommen nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht (z.B. bei Trinkgeldern, die ü...mehr

Rz. 50 Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss nur "für einen einzelnen Gegenstand" fassen. Dies begrenzt nach allgemeiner Terminologie des WEMoG die Beschlusskompetenz.[109] Beschließen die Wohnungseigentümer also generell, mit Mehrheit im Umlaufverfahren zu entscheiden, ist der Beschluss nichtig und ein auf dieser Grundlage mi...mehr

Rz. 13 Die Interessen von Grundstückseigentümer und Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten können in der Weise kollidieren, dass der Grundstückseigentümer die Veränderung gegen Aufwendungsersatz beibehalten, der Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigte sie aber wegnehmen möchte. Diesen Interessenkonflikt löst § 34 Abs. 1 WEG zugunsten des letzteren. § 34 Abs. 1 WEG i.V.m....mehr

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Rz. 79 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von "gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43" redet. Folglich sind grundsätzlich auch Entscheidungen in St...mehr

Rz. 49 Weder dem Gesetzestext noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, welche schuldrechtlichen Ansprüche und Verbindlichkeiten dem Verwaltungsvermögen im Detail zugeordnet sind. Absatz 3 bestimmt lediglich, dass für das Gemeinschaftsvermögen § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 entsprechend gelten. Anders als der frühere § 10 Abs. 7 bestimmt er nicht einmal, dass das Gemein...mehr

Rz. 16 Für die Beseitigung und Unterlassung von Beeinträchtigungen des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes hätte es des § 34 Abs. 2 WEG nicht bedurft. Hier steht dem Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten schon der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 862 BGB zur Seite. Hierbei handelt es sich um einen Individualanspruch, den jeder Dauerwohn- und Dauernutzungsbere...mehr

Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentümer dürfen nämlich nicht umgangen werden. Zudem spricht eine Vermu...mehr

Rz. 335 Werden Sanierungsmaßnahmen mit Mitteln der Erhaltungsrücklage bezahlt, handelt es sich um eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung auszuweisen ist.[793] In den Einzelabrechnungen sind die aus der Erhaltungsrücklage finanzierten Kosten nicht als Ausgaben zu verteilen, auch nicht indem sie durch eine fiktive Einnahme neutralisiert werden.[794] Es handelt sich um nicht...mehr

Rz. 2 Im Rückblick haben sich diese Erwartungen nicht erfüllt. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht spielten selbst unmittelbar nach dem Kriege nicht die ihnen zugedachte Rolle und haben mit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der Weiterentwicklung des Mietrechts etwa durch die Einschränkung des Kündigungsrechtes gem. § 57c ZVG a.F. weiter an Bedeutung verloren. Die m...mehr

Rz. 202 Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen unterfällt § 21. Diese sind nicht mehr unter § 16 geregelt Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 verweist vollumfänglich auf § 21 (s. dazu die Ausführungen zu § 21 Rdn 1 ff.). Ist eine Beschlussfassung nach § 20 erforderlich, werden die daraus resultierenden Kosten § 16 Abs. 2 unterfallen.[672] Dies gilt beispielsweise auch f...mehr

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigen...mehr

Rz. 20 Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, wenn die Erhaltungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf das Wohnungseigentum verbunden ist oder wenn ihre sofortige Durchführung zwingend ist. Diese Einschränkung der Pflicht zur Ankündigung ergibt sich aus Nummer 1 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 2 Halbs. 2 BGB. Unerhebliche Einwirkungen auf das Wohnungseigentum lie...mehr

Rz. 28 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 161 Ein Gestattungsbeschluss kann ergänzt werden. Ein Anspruch auf die Ergänzung besteht, wenn ein Anspruch auf die ergänzt bauliche Veränderung besteht oder wenn sie die genehmigte bauliche Veränderung nur plangerecht ergänzt. Dagegen besteht ein Anspruch auf Ausweitung oder Veränderung der Gestattung jedenfalls dann nicht, wenn überhaupt keine Gestattung baulicher Verä...mehr

Rz. 7 Die Teilungserklärung muss das Grundstückseigentum in Miteigentumsanteile teilen (§ 8 Abs. 1 WEG), wobei sich die Rechtsinhaberschaft an jedem von ihnen in der gleichen Rechtsform wie das Grundstückseigentum fortsetzt. Besteht an dem Grundstück schon Miteigentum und wollen die Miteigentümer keine vertragliche Teilung nach § 3, so können sie neue Miteigentumsanteile mit...mehr

Rz. 5 Kaum diskutiert ist die Frage, ob sich die GdWE im Rahmen der gesetzlichen Regelung – individuelle Einladung in Textform – für eine bestimmte Form der Einberufung festlegen, etwa aus Kostengründen den Zugang per E-Mail als verbindlich regeln kann. Dies ist im Grundsatz wohl zu bejahen, da es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, di...mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der Anlage stattzufinden, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht dort wohnt.[4] Mehrheitsbeschlüsse, die einen anderen Versammlungsort festlegen, sind anfechtbar.[5] Hingegen ist eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung etwa der Art, dass die Versammlung immer am Sitz des Verwalters stattfindet, wirksam.[6]...mehr

Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nicht geboten ist (vgl. oben Rdn 29)...mehr

Rz. 36 Wird eine objektiv gebotene Abmahnung nicht ausgesprochen, kann sie der Betroffene auf zwei Wegen erzwingen. Zum einen kann er im Wege der Beschlussersetzungsklage beantragen, die Abmahnung als Beschluss zu ersetzen.[56] Da der Verband auch ohne Beschlussfassung zur Abmahnung befugt ist, kann er diesen auch unmittelbar auf Vornahme der gebotenen Handlung – Abmahnung d...mehr

Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und kann nicht abbedungen werden.[1] Er verhindert selbstständige Verfügungen über Sondereigentum oder Miteigentumsanteil. Gegen § 6 WEG verstoßende Verfügungen sind absolut unwirksam.[2] Durch § 6 Abs. 1 WEG soll verhindert werden, da...mehr

Rz. 590 Zumeist erfolgt die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages durch außerordentliche, fristlose Kündigung. Rz. 591 Im Verwaltervertrag kann zudem ein Sonderkündigungsrecht der GdWE für den Fall vereinbart werden, dass der zuständige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet.[434] aa) Kündigungsfrist, -erklärung und Kenntnis der Umstände Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2...mehr

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liege...mehr

Rz. 107 Auch inhaltliche Fehler der Beschluss-Sammlung müssen sich nicht zwangsläufig auf die richtige Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist namentlich bei unzulässigen Verlautbarungen wie der Wiedergabe von Redebeiträgen oder sonstigen Erklärungen der Fall. Obwohl die Wiedergabe der Beschlusslage hierdurch nicht unzutreffend wird, handelt...mehr

Rz. 5 Beide Formen der Begründung können auch in Kombination miteinander in der Weise erfolgen, dass die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, dass sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentums...mehr

Rz. 138 Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, sind auch bei den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen, denn die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen umgelegt werden, weil andernfalls die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mi...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr