Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuer

Rz. 13 In Rheinland-Pfalz ist grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht anzuwenden. Mit dem Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Rheinland-Pfalz (Grundsteuerhebesatzgesetz Rheinland-Pfalz – GrStHsGRP) v. 25.2.2025[1] hat Rheinland-Pfalz aber pun...mehr

Rz. 13 In Sachsen-Anhalt ist grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht anzuwenden. Mit dem Gesetz über die Einführung einer optionalen Festsetzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer des Landes Sachsen-Anhalt (Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt – GrStHsG LSA) v. 1.11.2024[1] hat Sachsen-Anhal...mehr

Rz. 3 In § 1 Abs. 1 S. 1 GrStHsGRP wird zunächst der in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG geregelte Grundsatz, wonach der Hebesatz für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke jeweils einheitlich sein muss, ins GrStHsGRP übernommen. Durch § 1 Abs. 1 S. 2 GrStHsGRP wird der in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG bundesgeset...mehr

Rz. 1 In Sachsen-Anhalt ist grundsätzlich das bundesgesetzlich reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht anzuwenden. Sachsen-Anhalt hat mit dem Gesetz über die Einführung einer optionalen Festsetzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer des Landes Sachsen-Anhalt (Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt – GrStHsG LSA) v. 1.11.2024[1]...mehr

Rz. 3 In § 1 Abs. 1 S. 1 GrStHsG LSA wird der Grundsatz der Einheitlichkeit der Hebesätze in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG dahingehend modifiziert, dass die Hebesätze von den Gemeinden auch innerhalb des Steuergegenstandes der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zwischen den bebauten Grundstücken, die gem. § 250 Abs. 2 Be...mehr

Rz. 6 § 1 GrStHsGRP wurde vom Land Rheinland-Pfalz unter Inanspruchnahme der Abweichungskompetenz der Länder bei der Grundsteuer gem. Art. 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG im Wege des Gesetzes über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Rheinland-Pfalz (Grundsteuerhebesatzgesetz Rheinland-Pfalz – GrStHsG...mehr

Rz. 18 In § 1 Abs. 1 S. 1 GrStHsGRP wird unter dem Vorbehalt des § 1 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 und 3 GrStHsGRP zunächst der in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG geregelte Grundsatz, wonach der Hebesatz für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke jeweils einheitlich sein muss, ins GrStHsGRP übernommen. Durch § 1 ...mehr

Rz. 7 § 1 GrStHsG LSA wurde vom Land Sachsen-Anhalt unter Inanspruchnahme der Abweichungskompetenz gem. Art. 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG im Wege des Gesetzes über die Einführung einer optionalen Festsetzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer des Landes Sachsen-Anhalt (Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt – GrStHsG LSA) v. 1.11.2024[1...mehr

Rz. 8 Wenngleich im Wege des GrStHsGRP vornehmlich den rheinland-pfälzischen Gemeinden abweichend von § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG die Option zur Hebesatzdifferenzierung für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens eingeräumt wurde, erstreckt sich der Geltungsbereich des GrStHsGRP auch auf die Betriebe der Land- und Forstwirtscha...mehr

Rz. 9 Wenngleich den Gemeinden in Sachsen-Anhalt in § 1 GrStHsG LSA abweichend von § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG vornehmlich die Option zur Hebesatzdifferenzierung für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens eingeräumt wurde, erstreckt sich der Geltungsbereich des GrStHsG LSA auch auf die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft al...mehr

Rz. 30 Nach § 2 GrStHsGRP gilt das GrStHsGRP erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 bzw. es ist erstmals für das Kalenderjahr 2025 anzuwenden. Mithin können die Gemeinden von der in § 1 Abs. 1 S. 2 GrStHsGRP eingeräumten Möglichkeit zur Hebesatzdifferenzierung für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke (Rz. 18 ff.) in Übereinstimmung mit Art. 125b Abs. 3 GG...mehr

mehr

Streitig ist, wann die Verjährung bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer beginnt. Teilweise wird vertreten, dass die Verjährung der Nachforderung gem. §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende desjenigen Jahres beginnt, auf das sich die Nachforderung bezieht. Praxis-Beispiel Rückwirkender Grundsteuerbescheid Erhält der Vermieter im Jahr 2020 einen auf das Jahr 2016 ...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Bei der bis zum 31.12.2024 geltenden Einheitsbewertung ist in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden aufgrund der getrennten Bewertung von Gebäude und Grund und Boden der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden Schuldner der dafür entstehenden Grundsteuer sowie der zivilrechtliche Eigentümer des dazugehörigen belas...mehr

Rz. 65 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer räumt die bundesgesetzliche Regelung des § 25 Abs. 5 GrStG den Gemeinden die Möglichkeit ein, aus städtebaulichen Gründen für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzulegen. Der Hebesatz dieser sog. Grundsteuer C muss nach § 25 Abs. 5 Satz 9 GrStG höher sein als der Hebesatz für die übrigen ...mehr

Rz. 112 [Autor/Stand] Bei der bis zum 31.12.2024 geltenden Einheitsbewertung ist in Erbbaurechtsfällen – trotz der getrennten Bewertung – ausschließlich derjenige, dem das Erbbaurecht zugerechnet wird, gemäß § 10 Abs. 2 GrStG Schuldner der Grundsteuer. Entsprechendes gilt bei der Steuerschuldnerschaft bei einem Wohnungs- oder Teilerbbaurecht. Rz. 113 [Autor/Stand] Bei der Gru...mehr

Rz. 86 [Autor/Stand] Die Anzeigepflicht bei der Grundsteuerbewertung wird im § 228 BewG geregelt. Danach ist die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des der Änderung folgenden Kalenderjahres anzuzeigen (§ 228 A...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Die Norm des § 249 BewG zu den Grundstücksarten gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens gem. §§ 243 ff. BewG nach dem Bundesmodell. Die Norm gilt nach § 231 Abs. 1 BewG für die Bewertung des inländischen Vermögens. Nach diesen Vorschriften sind auch die inländischen Teile einer wirtschaftlichen Einheit zu bewerten, die sich so...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)[2] legte der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahlen in § 15 Abs. 1 GrStG einheitlich wie folgt fest: 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG). 0,34 Promille für bebaute Grundstücke i.S.d. 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG – sog....mehr

Rz. 97 [Autor/Stand] Die Anzeigepflicht bei der Grundsteuerbewertung wird im § 228 BewG geregelt. Danach ist die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des der Änderung folgenden Kalenderjahres anzuzeigen (§ 228 A...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Im Zuge der Reform der Grundsteuer kam es auch zu Änderungen des Grundgesetzes,[2] die zuvor bestehende Zweifel im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz ausräumten. Es war davor strittig, ob der Bund nach Art. 105 Abs. 2 (a.F.) i.V.m. Art. 72 Abs. 2 GG über die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für eine Reform der Grundsteuer verfügt.[3] Auch das B...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Die Gemeinden bestimmen den Hebesatz für die Grundsteuer (§ 25 Abs. 1 GrStG). Das Bundesrecht verlangt dabei in § 25 Abs. 4 GrStG, dass die Gemeinden einen Hebesatz festlegen, der für alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt (Grundsteuer A) und einen zweiten Hebesatz festlegen, der für alle Grundstücke – also die wirtschaftlichen Einheiten des Grun...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrund stücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. ...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Ein Vergleich mit den anderen eine Wohnnutzung begünstigenden Landesgesetzen zeigt, dass die Mehrzahl den Weg über eine ermäßigte Steuermesszahl geht. Dabei bewegt sich das Ausmaß der gewährten Ermäßigungen von 30 % bis 59 %.mehr

Rz. 15 [Autor/Stand] Mit Pressemitteilung vom 12.11.2025 hatte der BFH angekündigt, am 10.12.2025 in den ersten zum Bundesmodell anhängigen Revisionsverfahren[2] zu den Urteilen der Finanzgerichte Köln[3], Sachsen[4] und Berlin-Brandenburg[5] die Entscheidungen verkünden zu wollen.[6]. Im Nachgang der vorstehenden Verkündung sind die Urteile sodann am 22.1.2026 auf der Homep...mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellun...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Erbbaurecht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d.h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder ...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Die Begründung zum Landesgesetzentwurf weist darauf hin, dass landeseinheitlich wirkende Steuermesszahlen – anders als die gemeindlichen Hebesätze – nicht in der Lage seien, den regional strukturellen Unterschieden Rechnung zu tragen.[2] Soll in jeder einzelnen Gemeinde eine gruppenbezogene Aufkommensneutralität ermöglicht werden, führt in der Tat am Inst...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Greift für Teile eines Grundstücks eine Steuerbefreiung, beispielsweise nach §§ 3 oder 4 GrStG oder dienen Teile des Grundstücks dem Zivilschutz i.S.d. § 245 BewG, unterliegt nur der übrige (steuerpflichtige) Teil des Grundstücks der Grundsteuer. Denn bei diesen teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken bleibt der steuerbefreite Teil bei der B...mehr

Rz. 52 [Autor/Stand] Am 4.12.2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen die bundesweit ersten Entscheidungen im Hinblick auf die Hebesatzdifferenzierung gefällt. Es ging um vier Klagen gegen Grundsteuerbescheide der Städte Essen[2], Bochum[3], Dortmund[4] und Gelsenkirchen.[5] In allen vier Fällen waren die Kläger Eigentümer von unbebauten oder bebauten Nichtwohngrundstüc...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] In seinem Urteil, mit dem es die einheitswertbasierte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte, führte das BVerfG aus:[2] "Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. [...] Abweichu...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 261 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Erbbaurechts – einschließlich des Erbbaugrundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Rz. 1.1 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 261 Satz 1 und 2 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.1...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 262 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden – einschließlich des belasteten Grundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Die Vorschrift des § 262 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.201...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] § 243 BewG ist durch Art. 1 GrStRefG[2] eingeführt worden und gilt bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes. Die Umschreibung der Vermögensart Grundvermögen entspricht im Wesentlichen den Vorschriften der §§ 68 und 176 BewG. Zur Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaft...mehr

Rz. 113 [Autor/Stand] Der für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und den dazugehörigen belasteten Grund und Boden nach § 262 Satz 1 BewG ermittelte Gesamtwert wird gemäß § 262 Satz 2 BewG – abweichend von der Bewertungssystematik der früheren Einheitsbewertung – allein dem zivilrechtlichen Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet. Ihm gegenüber ergeht der Feststellun...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 241 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das BewG eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Siehe zu den Einzelheiten der Entwicklung die Ausführungen in den Vorbemerkungen zu den §§ 232...mehr

Rz. 59 [Autor/Stand] Abweichend von § 25 Abs. 4 GrStG haben die Gemeinden in Schleswig-Holstein grundsätzlich drei Hebesätze zu bestimmen:mehr

Eisele, Reform der Grundsteuer – Gesetzesentwurf liegt vor!, NWB 2019, 2034; Grootens, Diskussionsbedarf bei der Reform der Grundsteuer, NWB-EV 11/2019, 381.mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Mit A 243.2 AEBewGrSt 2025[2] hat die Finanzverwaltung zur Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen von den Betriebsgrundstücken der öffentlichen Verkehrsunternehmen Stellung genommen, wobei die Auffassung der Finanzverwaltung – mit Ausnahme des Abs. 3 Satz 3 geteilt werden kann. A 243.2 AEBewGrSt 2025 hat folgenden Wortlaut: „(1) Betriebsvorrichtungen und da...mehr

Verwaltungsanweisungen: Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 30.4.2025 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 (AEBewGrSt 2025), BStBl. I 2025, 1226. Die Verwaltungsanweisungen zu § 261 BewG befinden sich i...mehr

Drüen/Krumm, Rechtsgutachten zur optionalen Einführung differenzierter Grundsteuerhebesätze durch die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, https://www.finanzverwaltung.nrw.de/system/files/media/document/file/drueen-krumm_gutachten_grundsteuerhebesatzdifferenzierung_16-8-2024.pdf; Eichholz, Novellierung der Grundsteuer, Überblick über die wesentlichen Änderungen und Konsequenzen...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Der Landesgesetzgeber ermöglicht durch § 1 Abs. 1 SHGrStHsG den Gemeinden auch über die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG) hinaus eine Hebesatzdifferenzierung innerhalb des Grundvermögens. Die Vorgabe eines einheitlichen Hebesatzes für die Grundsteuer B entfällt. Die Regelungen zur Hebesatzdifferenzierung entsprechen mit einer Ausnahme (siehe Rz. 14) inhal...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Neben Schleswig-Holstein haben auch mehrere andere Länder den Weg beschritten, ihren Gemeinden eine Differenzierung der Hebesätze innerhalb der Grundsteuer B zu gestatten. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:mehr

Rz. 112 [Autor/Stand] Mit dem Jahressteuergesetz 2024 [2] ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch bundesgesetzlich in das BewG implementiert worden, so dass die Nachweismöglichkeit nunmehr auch im Bundesmodell – u.a. für die wirtschaftlichen Einheiten eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden – zur Verfügung steht. Für diese Zwecke wurde der § 220 BewG um einen ...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ist es von entscheidender Bedeutung, was zum Umfang der wirtschaftlichen Einheit gehört. § 243 BewG definiert für Zwecke der Grundsteuer den Umfang des Grundvermögens. Ebenso wird der Begriff des Grundvermögens bestimmt und von anderen Vermögensarten abgegrenzt. Rz. 14 [Autor/Stand] Die Zugehörigkeit zum Grundvermög...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Aus der Begründung des Gesetzentwurfes der die Landesregierung tragenden Fraktionen lässt sich nicht das klare Förderziel einer Begünstigung von Wohngrundstücken ableiten. Stattdessen wird allgemein dargelegt, dass die Gemeinden eigene Lenkungsziele festlegen könnten und als ein solches wird auch die Förderung des Wohnens bezeichnet. Allerdings kommt in ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 68 BewG war vor dem 1.1.2025 bei der Einheitsbewertung nach den Wertverhältnissen des 1.1.1964 maßgebend. Nachdem die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung festgestellt wurde, ist § 68 BewG durch Art. 2 GrStRefG[2] mit Wirkung vom 1.1.2025 aufgehoben worden. Rz. 2 [Autor/Stand] Zur Ermittlung der Grundsteuerwerte im Rahmen der Hauptfeststellung auf...mehr

Rz. 102 [Autor/Stand] Bei der Einordnung in die Grundstücksarten für Zwecke der Grundsteuerbewertung können sich Unterschiede zu der Einordnung in die Grundstücksarten für Zwecke der früheren Einheitsbewertung ergeben. Grund hierfür sind die unterschiedlichen Kriterien für die Einordnung. Während beispielsweise für die Einordnung in die Grundstücksarten der Mietwohngrundstüc...mehr

Rz. 111 [Autor/Stand] Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat von der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG), die es den Bundesländern ermöglicht, vom Bundesmodell abweichende Regelungen für die Grundsteuer festzulegen, Gebrauch gemacht und am 4.7.2024 das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundve...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat von der Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG), die es den Bundesländern ermöglicht, vom Bundesmodell abweichende Regelungen für die Grundsteuer festzulegen, Gebrauch gemacht und am 4.7.2024 das Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundver...mehr