Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Braucht man einen Beschluss, wenn die Heizung kaputt ist? Als Verwalter muss ich doch sofort handeln und kann nicht auf eine Versammlung warten – vor allem wenn Winter ist. Nach § 20 Abs. 1 WEG müssen die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung beschließen. § 27 Abs. 1 WEG, den sie mit ihrer Frage in den Blick nehmen, behandelt keine baulichen Veränderungen. Sein Gegen...mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Ein Eigentümer stellt folgenden Beschlussantrag: "Die Verwaltung darf nicht mehr als 2.000 EUR Rechnungs-/Reparaturbetrag vom Konto der WEG ohne Zustimmung aller Eigentümer abheben/entnehmen." Gibt es hierfür eine Beschlusskompetenz? Ja! Nach § 27 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer befugt, die Rechte der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG einzuschränken. Im alten Recht war...mehr

Können die Eigentümer (kein Beirat vorhanden) zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen? Nein. Etwas anderes kann vereinbart oder nach § 24 Abs. 3 WEG beschlossen werden ("…einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer"). Ein Wohnungseigentümer kann sich aber vom Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ermächtigen lassen. Der Mangel der Einberufung der Ei...mehr

Kann ein Eigentümer seine Zustimmung von einer Bedingung abhängig machen? Die unter einer aufschiebenden Bedingung abgegebene Zustimmungserklärung ist zunächst nicht wirksam. Sie wird erst wirksam, wenn die Bedingung eintritt. Die unter einer auflösenden Bedingung abgegebene Erklärung wird unwirksam, wenn die Bedingung eintritt. Derartige Einschränkungen kennt § 23 Abs. 3 W...mehr

Wie stimmt man geheim ab? Wie macht man das als Verwalter organisatorisch? Braucht man dann Karten mit den MEA und die werden in eine Box geworfen? Wie die Verwaltung eine geheime Wahl organisiert, bestimmt sie als Versammlungsleiterin nach billigem Ermessen. Das muss sich u. a. am geltenden Stimmrechtsprinzip ausrichten. Ihr Vorschlag ist nicht zu beanstanden, wenn das Wer...mehr

Verletzt eine Verwaltung ihre Pflichten, wenn sie bei einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG nicht darauf hinweist, dass gegebenenfalls nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, die sie beschlossen haben? Ja. Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung inform...mehr

Müssen die Einnahmen in der Jahresabrechnung aufgeschlüsselt sein? Der Eigentümer soll anhand der Jahresabrechnung ersehen können, wie die Einnahmen der Gemeinschaft sich im Abrechnungsjahr zusammensetzen. Die Einnahmen sind daher aufzuschlüsseln nach solchen aus Hausgeldzahlungen der Eigentümer und den übrigen Einnahmen der Gemeinschaft wie z. B. Zinseinkünfte oder Mietein...mehr

Sind die Ausgaben in der Jahresabrechnung wie die Einnahmen aufzuschlüsseln? Auch hinsichtlich der Ausgaben soll der Eigentümer erkennen können, welche Ausgaben im Einzelnen im Abrechnungsjahr angefallen sind. Die Ausgaben sind deshalb ebenfalls aufzuschlüsseln. Da die Jahresabrechnung für vermietende Eigentümer die Grundlage für die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung ...mehr

Was muss sich aus den Einzelabrechnungen ergeben? Die jeweilige Einzelabrechnung muss erkennen lassen, welche Einnahmenpositionen und welche Ausgabenpositionen nach welchen Umlageschlüsseln auf die Eigentümer umgelegt wurden. Die Umlageberechnung muss nachvollziehbar sein, d. h. in der Abrechnung muss die Gesamtsumme der Umlageeinheiten und der auf die betreffende Wohnung en...mehr

Kann eine Eigentümerversammlung als Vertreterversammlung durchgeführt werden, wenn alle Eigentümer einverstanden sind? Ja.mehr

Ein Eigentümer stellt folgenden Beschlussantrag: "Die Verwaltung darf nicht mehr als 2.000 EUR Rechnung/Reparaturbetrag vom Konto der WEG ohne Zustimmung aller Eigentümer abheben/entnehmen." Gibt es hierfür eine Beschlusskompetenz? Ja! Nach § 27 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer befugt, die Rechte der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG einzuschränken. Im alten Recht war e...mehr

Kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Darf ein Eigentümer diesen Stellplatz dann separat ohne Wohnung im Gebäude erwerben? Für Stellplätze der Tiefgarage fingiert das Gesetz seit dem Jahr 1973, dass sie ein Raum sind. Ein Tiefgaragenstellplatz kann daher nach §§ 3, 8 WEG als "Raum" zum Sondereigentum erklärt werden. Dieser Raum kann ein selbststän...mehr

Rz. 12 Die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber im Grundbuch hat auf den laufenden Prozess gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO keinen Einfluss. In einem Räumungsprozess muss der Veräußerer aber die Klage auf Herausgabe an den neuen Eigentümer umstellen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.2.2017, 10 U die 87/16, ZMR 2017,726). Wechselt nach Erhebung der Klage der Eigentümer, ist das Urte...mehr

Darf in einer Jahresabrechnung (erstellt mit Nettobeträgen) die MwSt. ausgewiesen werden, wenn die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat? Wenn die WEG nicht optiert, sind stets die Bruttobeträge darzustellen und keine Nettobeträge nebst Umsatzsteuer. Umsatzsteuer: Welche Steuernummer? Die WEG hat doch in der Regel keine. Sie hat dann eine Steuernummer, wenn sie z...mehr

Kann nur der Verwalter ein Verfahren zur schriftlichen Beschlussfassung einleiten? Üblicherweise setzt der Verwalter das Verfahren der Beschlussfassung in Textform in Gang. Nach herrschender Meinung kann die Initiative aber auch von jedem Eigentümer ergriffen werden. Stets muss für jeden Eigentümer eindeutig und unmissverständlich erkennbar sein, dass eine verbindliche Stim...mehr

Wer lädt zur ersten Versammlung, wenn es noch keinen Verwalter gibt? Im Einzelfall besteht die Möglichkeit, eine Universalversammlung abzuhalten. Hierzu kann ein einzelner Wohnungseigentümer laden. Kommen dann alle anderen Wohnungseigentümer und verzichten sie auf die gesetzlichen Formalien, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse formal einwandfrei. Ist dieser...mehr

Können die Hausgeldabrechnungen aller Eigentümer online über eine zentrale Plattform zur Verfügung gestellt werden, sodass jeder Eigentümer diese sehen kann? Ja. Dies folgt aus § 18 Abs. 4 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen einsehen kann, auch die Einzeljahresabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer. Es spricht nichts dagegen, die Verwaltungsu...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos...mehr

Ich lese öfters "Niederschrift". Ist es nicht besser, wenn ein Beschluss-Protokoll erstellt wird? Nein! Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine "Niederschrift" aufzunehmen. Deren Inhalte gehen über ein Protokoll der Beschlüsse hinaus. Sinnvoll und zum Teil zwingend sind folgende Angaben:[1] Name der Gemeinschaft der ...mehr

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluss nichtig? Nichtig ist ein Beschluss, wenn sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung das Recht der Eigentümer ergibt, die betreffende Angelegenheit durch Beschluss zu regeln, ihnen also die notwendige Beschlusskompetenz fehlt; der betreffende Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt; der Be...mehr

Zu dem Antrag eines Wohnungseigentümers ihm eine bauliche Veränderung zu gestatten, wurde kein positiver Gestattungsbeschluss gefasst. Der bauwillige Wohnungseigentümer hat nun mitteilt, dass er die Maßnahme dennoch definitiv umsetzen werde. Gibt es schon in diesem Stadium die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu erlassen oder muss mit dieser gewartet werden, bis der...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Entfällt die Wirksamkeit eines Beschlusses, wenn ein Eigentümer hiergegen Widerspruch beim Verwalter einlegt oder eine gerichtliche Anfechtungsklage erhebt? Ein wirksamer Beschluss bleibt gemäß § 23 Abs. 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Diese Regelung hat zur Folge, dass der Widerspruch eines Eigentümers gegen einen Besch...mehr

Steht es den Eigentümern frei, auf welche Art und Weise sie einen Beschluss fassen? Die Wohnungseigentümer können wirksame Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 1 WEG in einer Eigentümerversammlung fassen. Ein Beschluss, der bei einem zufälligen Zusammentreffen der Eigentümer, zum Beispiel im Treppenhaus, gefasst wird, kann danach keine Rechtswirksamkeit entfalten. Ohne Versammlung ist...mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul...mehr

Wie ist das Einsichtsrecht zu behandeln, wenn der Eigentümer die Abrechnungsunterlagen aus den Vorjahren einsehen will? Hierzu ist er durchaus berechtigt. Wie oft muss ein Einsichtsrecht gewährt werden, bis es als Schikane zu bewerten ist bzw. unter das Schikaneverbot fällt? Das ist stets einzelfallabhängig. Will der Wohnungseigentümer anlasslos regelmäßig jeden Monat Einsi...mehr

Rz. 27 Mietern und Nutzern von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Grundstücken für Erholungszwecke in den neuen Bundesländern, die staatlich verwaltet waren oder auf die ein Anspruch auf Rückübertragung bestand, konnte auf Antrag ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden (§ 20 Abs. 1 VermG). Wenn also der enteignete Eigentümer restituiert worden war, konnte der M...mehr

Heizkörper werden immer einmal wieder von einem Wohnungseigentümer ausgetauscht und Verwalter und Miteigentümer wissen davon nichts. Wie verhält sich der Verwalter? Nach h.M. stehen Heizkörper in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Hat ein Wohnungseigentümer einen Heizkörper ausgetauscht, handelt es sich daher um eine bauliche Veränderung, für die es an einer Gestattu...mehr

Werden die Kosten der Teilnahme an einer Onlineversammlung auf alle Eigentümer umgelegt und kann eine Sondergebühr für die Teilnahme von den Online-Teilnehmern verlangt werden? Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann etwas anderes bestimmt werden.mehr

Wenn für eine Untergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, erfolgt dann der Auftrag für diese Sanierungsmaßnahme durch die Gesamtgemeinschaft? Ja! Müssen bei einer Mehrhausanlage auch dann sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, wenn die bauliche Veränderung nur ein Haus betrifft? Das kommt darauf an, was die Gemeinschaftsordnung regelt. Hier können den Wohnu...mehr

Wie ist die Einladung zuzustellen? Die Einladung kann durch Boten, per Post oder durch den Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Die Übersendung per Telefax oder per E-Mail ist zulässig, soweit ein Eigentümer durch Mitteilung seiner Faxnummer oder Email-Anschrift angezeigt hat, dass er mit dieser Form der telekommunikativen Übermittlung rechtserheblicher Erklärungen einvers...mehr

Wer hat bei einer Fußbodenheizung die Kosten zu tragen, wenn die Verteilung nicht mehr ordnungsgemäß schließt. Der Eigentümer, weil sich die Verteilung innerhalb des Sondereigentums befindet? Grundsätzlich sind die Kosten für die Wärme nach Verbrauch und den sonstigen Kosten umzulegen. Wenn der Verbrauch nicht ordnungsmäßig gemessen werden kann, gilt § 9a HeizkostenV.mehr

Welche Angaben müssen in der Jahresabrechnung enthalten sein? Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum enthalten. Aus ihr muss sich ferner ergeben, nach welchem Verteilerschlüssel sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Jahresabrechnung setzt sich deshalb aus der Gesamt-...mehr

Ist eine Rechnungslegungsprüfung durch einen Eigentümer noch vorgeschrieben? Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG "soll" der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor der Beschlussfassung über die Nachschüsse und Anpassungsbeträge prüfen. Hieraus folgt indes keine Pflicht. Allerdings kann die unterlassene Prüfung Schadensersatzansprüche gegen den Beirat begründen.mehr

Braucht es einen Beschluss, wenn ein Eigentümer innerhalb seines Sondereigentums eine nicht tragende Wand entfernen möchte und ein Gutachten vorliegt. Nein, wobei die Frage an § 13 Abs. 2 WEG zu messen ist.mehr

Dürfen Kinder der Wohnungseigentümer an der Versammlung als Vertreter teilnehmen? Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, die Teilnahme an der Versammlung ist nicht höchstpersönlich. Ein möglicher Vertreter sind seine Kinder, auch mehrere. Etwas anderes gilt, wenn es eine Vertreterklausel gibt, die den Kreis der Vertreter einschränkt und die es...mehr

Was gilt, wenn kein Verwaltervertrag abgeschlossen wird? Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, w...mehr

Ist ein Absenkungsbeschluss gültig, wenn nicht alle Eigentümer antworten? Es werden nur die abgegebenen Stimmen gezählt? Ja zu beiden Fragen. Ist für die Abstimmung bei einem Absenkungsbeschluss nicht Allstimmigkeit erforderlich? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf der Absenkungsbeschluss nur einer einfachen Mehrheit.mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Kann ein Eigentümer vor Beschlussverkündung seine Zustimmung widerrufen? Diese Möglichkeit besteht nicht. Die Stimmabgabe stellt eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, auf welche die Regelung des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB Anwendung findet. Dem folgend kann eine Zustimmung im Beschlussverfahren in Textform schon dann nicht mehr widerrufen werden, wenn sie dem Initiator ...mehr

Haftet der Verwalter nur gegenüber der GdWE oder auch gegenüber den Eigentümern? Der Verwalter haftet gegenüber der GdWE als Vertragspartner. Er haftet für die ordnungsgemäße Erfüllung der ihm nach dem Verwaltervertrag obliegenden Pflichten allerdings nicht gegenüber den Eigentümern, denn der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zu ihren Gunsten.[1]mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen? Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angese...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Ist die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG? Die Anbringung einer Wärmedämmung kann eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG oder eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Wärmedämmung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die GdWE kann nach § 17 WEG vorge...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

Wohnungseigentümer A ist der Eigentümer einer Wohnung mit Garten. Er hat vor mehr als 10 Jahren in "seinem" Garten ein Gartenhäuschen errichtet. Wohnungseigentümer B stört sich nun daran (aufgrund persönlicher Streitigkeiten). Was kann Wohnungseigentümer A tun, um den jetzigen Bestand zu erhalten? Beschlussfassungsvorschlag? Wohnungseigentümer B stört auch, dass ein Stromkab...mehr