Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümer

Wir müssen uns immer häufiger mit dem Thema der E-Ladesäulen in Eigentümergemeinschaften beschäftigen. Die häufigste Frage ist zum einen die korrekte Finanzierung, vor allem bei der Installation mehrerer Ladesäulen mit erforderlichem Lademanagement. Wer muss das Lademanagement zahlen? Eine weitere Frage ist, wie geht man mit Eigentümern um, die später Ladesäulen/Wallboxen ...mehr

Ich lese öfters "Niederschrift". Ist es nicht besser, wenn ein Beschluss-Protokoll erstellt wird? Nein! Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine "Niederschrift" aufzunehmen. Deren Inhalte gehen über ein Protokoll der Beschlüsse hinaus. Sinnvoll und zum Teil zwingend sind folgende Angaben:[1] Name der Gemeinschaft der ...mehr

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Beschluss nichtig? Nichtig ist ein Beschluss, wenn sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung das Recht der Eigentümer ergibt, die betreffende Angelegenheit durch Beschluss zu regeln, ihnen also die notwendige Beschlusskompetenz fehlt; der betreffende Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt; der Be...mehr

Zu dem Antrag eines Wohnungseigentümers ihm eine bauliche Veränderung zu gestatten, wurde kein positiver Gestattungsbeschluss gefasst. Der bauwillige Wohnungseigentümer hat nun mitteilt, dass er die Maßnahme dennoch definitiv umsetzen werde. Gibt es schon in diesem Stadium die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu erlassen oder muss mit dieser gewartet werden, bis der...mehr

Die GdWE überlegt den Einbau einer Wärmepumpe. Alle freien Grundstücksflächen, die für das Außenmodul der Wärmepumpe bautechnisch infrage kommen, sind entweder einem Sondereigentum zugeordnet oder mit einem Sondernutzungsrecht versehen. Kann die GdWE mehrheitlich beschließen, auf einer der Flächen mit Sondernutzungsrecht das Außenmodul zu installieren und dem Eigentümer de...mehr

Entfällt die Wirksamkeit eines Beschlusses, wenn ein Eigentümer hiergegen Widerspruch beim Verwalter einlegt oder eine gerichtliche Anfechtungsklage erhebt? Ein wirksamer Beschluss bleibt gemäß § 23 Abs. 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Diese Regelung hat zur Folge, dass der Widerspruch eines Eigentümers gegen einen Besch...mehr

Steht es den Eigentümern frei, auf welche Art und Weise sie einen Beschluss fassen? Die Wohnungseigentümer können wirksame Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 1 WEG in einer Eigentümerversammlung fassen. Ein Beschluss, der bei einem zufälligen Zusammentreffen der Eigentümer, zum Beispiel im Treppenhaus, gefasst wird, kann danach keine Rechtswirksamkeit entfalten. Ohne Versammlung ist...mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul...mehr

Wie ist das Einsichtsrecht zu behandeln, wenn der Eigentümer die Abrechnungsunterlagen aus den Vorjahren einsehen will? Hierzu ist er durchaus berechtigt. Wie oft muss ein Einsichtsrecht gewährt werden, bis es als Schikane zu bewerten ist bzw. unter das Schikaneverbot fällt? Das ist stets einzelfallabhängig. Will der Wohnungseigentümer anlasslos regelmäßig jeden Monat Einsi...mehr

Rz. 27 Mietern und Nutzern von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Grundstücken für Erholungszwecke in den neuen Bundesländern, die staatlich verwaltet waren oder auf die ein Anspruch auf Rückübertragung bestand, konnte auf Antrag ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden (§ 20 Abs. 1 VermG). Wenn also der enteignete Eigentümer restituiert worden war, konnte der M...mehr

Heizkörper werden immer einmal wieder von einem Wohnungseigentümer ausgetauscht und Verwalter und Miteigentümer wissen davon nichts. Wie verhält sich der Verwalter? Nach h.M. stehen Heizkörper in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Hat ein Wohnungseigentümer einen Heizkörper ausgetauscht, handelt es sich daher um eine bauliche Veränderung, für die es an einer Gestattu...mehr

Haftet der Verwalter nur gegenüber der GdWE oder auch gegenüber den Eigentümern? Der Verwalter haftet gegenüber der GdWE als Vertragspartner. Er haftet für die ordnungsgemäße Erfüllung der ihm nach dem Verwaltervertrag obliegenden Pflichten allerdings nicht gegenüber den Eigentümern, denn der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zu ihren Gunsten.[1]mehr

Werden die Kosten der Teilnahme an einer Onlineversammlung auf alle Eigentümer umgelegt und kann eine Sondergebühr für die Teilnahme von den Online-Teilnehmern verlangt werden? Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann etwas anderes bestimmt werden.mehr

Wie sind die Kosten für die Abfallentsorgung umzulegen, wenn eine verbrauchs- bzw. verursacherabhängige Abrechnung möglich wäre, weil die Mülltonnen per Chip erfasst und dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet werden können? § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für sämtliche Kosten der GdWE maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn man Kosten einzelnen Wohnungseigentümern zuweisen kön...mehr

Wenn für eine Untergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wird, erfolgt dann der Auftrag für diese Sanierungsmaßnahme durch die Gesamtgemeinschaft? Ja! Müssen bei einer Mehrhausanlage auch dann sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, wenn die bauliche Veränderung nur ein Haus betrifft? Das kommt darauf an, was die Gemeinschaftsordnung regelt. Hier können den Wohnu...mehr

Wie ist die Einladung zuzustellen? Die Einladung kann durch Boten, per Post oder durch den Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Die Übersendung per Telefax oder per E-Mail ist zulässig, soweit ein Eigentümer durch Mitteilung seiner Faxnummer oder Email-Anschrift angezeigt hat, dass er mit dieser Form der telekommunikativen Übermittlung rechtserheblicher Erklärungen einvers...mehr

Wer hat die Kosten zu tragen, wenn der Fußbodenheizungsverteiler nicht mehr ordnungsgemäß schließt. Der Eigentümer, weil sich die Verteilung innerhalb des Sondereigentums befindet? Grundsätzlich sind die Kosten für die Wärme nach Verbrauch und den sonstigen Kosten umzulegen. Wenn der Verbrauch nicht ordnungsmäßig gemessen werden kann, gilt § 9a HeizkostenV (= Schätzung).mehr

Wer hat bei einer Fußbodenheizung die Kosten zu tragen, wenn die Verteilung nicht mehr ordnungsgemäß schließt. Der Eigentümer, weil sich die Verteilung innerhalb des Sondereigentums befindet? Grundsätzlich sind die Kosten für die Wärme nach Verbrauch und den sonstigen Kosten umzulegen. Wenn der Verbrauch nicht ordnungsmäßig gemessen werden kann, gilt § 9a HeizkostenV.mehr

Welche Angaben müssen in der Jahresabrechnung enthalten sein? Die Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum enthalten. Aus ihr muss sich ferner ergeben, nach welchem Verteilerschlüssel sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Jahresabrechnung setzt sich deshalb aus der Gesamt-...mehr

Ist eine Rechnungslegungsprüfung durch einen Eigentümer noch vorgeschrieben? Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG "soll" der Verwaltungsbeirat die Abrechnung vor der Beschlussfassung über die Nachschüsse und Anpassungsbeträge prüfen. Hieraus folgt indes keine Pflicht. Allerdings kann die unterlassene Prüfung Schadensersatzansprüche gegen den Beirat begründen.mehr

Braucht es einen Beschluss, wenn ein Eigentümer innerhalb seines Sondereigentums eine nicht tragende Wand entfernen möchte und ein Gutachten vorliegt. Nein, wobei die Frage an § 13 Abs. 2 WEG zu messen ist.mehr

Dürfen Kinder der Wohnungseigentümer an der Versammlung als Vertreter teilnehmen? Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, die Teilnahme an der Versammlung ist nicht höchstpersönlich. Ein möglicher Vertreter sind seine Kinder, auch mehrere. Etwas anderes gilt, wenn es eine Vertreterklausel gibt, die den Kreis der Vertreter einschränkt und die es...mehr

Was gilt, wenn kein Verwaltervertrag abgeschlossen wird? Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, w...mehr

Ist ein Absenkungsbeschluss gültig, wenn nicht alle Eigentümer antworten? Es werden nur die abgegebenen Stimmen gezählt? Ja zu beiden Fragen. Ist für die Abstimmung bei einem Absenkungsbeschluss nicht Allstimmigkeit erforderlich? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf der Absenkungsbeschluss nur einer einfachen Mehrheit.mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Kann ein Eigentümer vor Beschlussverkündung seine Zustimmung widerrufen? Diese Möglichkeit besteht nicht. Die Stimmabgabe stellt eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, auf welche die Regelung des § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB Anwendung findet. Dem folgend kann eine Zustimmung im Beschlussverfahren in Textform schon dann nicht mehr widerrufen werden, wenn sie dem Initiator ...mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen? Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angese...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist seit 2015 eine Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hauses und wird durch einen Drittanbieter betrieben, mit dem ein langjähriger Mietvertrag noch bis 2030 besteht. Der Drittanbieter will nun die Anlage umbauen und wesentlich erweitern und bietet dafür eine zusätzliche Miete an; er will aber auch eine weitere Verlängerung des Mietvertrags ...mehr

Ist die Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG? Die Anbringung einer Wärmedämmung kann eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG oder eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Wärmedämmung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die GdWE kann nach § 17 WEG vorge...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge...mehr

Wohnungseigentümer A ist der Eigentümer einer Wohnung mit Garten. Er hat vor mehr als 10 Jahren in "seinem" Garten ein Gartenhäuschen errichtet. Wohnungseigentümer B stört sich nun daran (aufgrund persönlicher Streitigkeiten). Was kann Wohnungseigentümer A tun, um den jetzigen Bestand zu erhalten? Beschlussfassungsvorschlag? Wohnungseigentümer B stört auch, dass ein Stromkab...mehr

Ein Wohnungseigentümer möchte einen Kamin einbauen (wohnt im DG): Welche Unterlagen muss er für einen (privilegierten, baulichen) Beschluss der GdWE in der Eigentümerversammlung vorlegen? Kann dann der Betrag, den die Gebäudeversicherung deswegen erhöht, allein auf diesen Eigentümer umgelegt werden? Ein Gestattungsbeschluss sollte erst gefasst werden, wenn den Wohnungseigent...mehr

Liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn eine marode Holz- gegen eine Kunststofftür ausgetauscht werden soll? Die Erneuerung von Türen kann eine Erhaltungsmaßnahme, eine modernisierende Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung sein: Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme, wenn die Erneuerung und Umgestaltung der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung...mehr

Wie kann ein Wohnungseigentümer vorgehen, wenn seine Wohnung wegen fehlender Dämmung der Nachbarwohnung mit Schimmel befallen ist? Geht er gegen die Gemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer vor? Die Wohnung liegt im Dachgeschoss. Alle Wohnungen sollten vor der Entstehung der Wohnungseigentumsanlage gedämmt sein. Das ist Bestandteil des Kaufvertrags. Nach ihren Angaben han...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im Sinne von § 573a Abs. 1 ist, dass die Wohnung des Mieters in dem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und das Gebäude über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügt. Der Begriff des Gebäudes i. S. d. § 573a bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als...mehr

Was versteht man unter einem Negativbeschluss? Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag ablehnt. Dies hat der Verwalter entsprechend zu verkünden. Ein Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung. Die Wohnungseigentümer können daher erneut über den Beschlussgegenstand abstimmen. Aus diesem Grund muss ein Negativbeschluss auch nicht angefochten ...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze dies nicht mehr macht? Es ist a...mehr

Muss auch die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden, der an sich gemäß § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt ist? Nach herrschender Auffassung ist für den Umlaufbeschluss auch die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, der in der Eigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 4 WEG von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen wäre. Für diese Auffassung spricht der Wort...mehr

Können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Montage einer Parabolantenne nach neuem Recht wegen einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage noch anfechten? Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig gegenüber anderen Woh...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet die Verwaltung darum, einen Beschluss zu initiieren, mit dem ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Muss der Verwalter zeitnah zu einer Versammlung einladen? Hier antwortet der Jurist: "Es kommt darauf an". Worauf kommt es an? Auf die Dringlichkeit der baulichen Veränderung! Nehmen wir als Beispiel eine bauliche Veränderung, auf die ein ...mehr

Kann auch ein Beschluss unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" gefasst werden? Rechtmäßige Beschlüsse können grundsätzlich nur zu solchen Tagesordnungspunkten gefasst werden, die in der Einladung vorgesehen sind. Jeder Eigentümer soll nämlich rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung davon Kenntnis haben, welche Beschlüsse möglicherweise in der Versammlung gefasst wer...mehr

Rz. 21 Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur durch entsprechende einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche, unwiderrufliche (Bub, NZM 2000, 1092 [1097]) Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben; dies gilt auch dann, wenn Vermieter und Verkäufer nicht dieselbe Person sind. Bei einer Mehrheit von Verkäufern muss die Erklärung an alle gerichtet sein und allen zugeh...mehr

Kann der Verwalter die Versammlung an einem beliebigen Wochentag, am Wochenende oder zu einer beliebigen Uhrzeit einberufen? Die Entscheidung, wann die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, steht im Ermessen des Verwalters. Er darf sie allerdings nicht zur Unzeit einberufen. Er muss also einen Zeitpunkt wählen, an dem möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilneh...mehr

Ein Dienstleister hatte versäumt, in einer vermieteten Wohnung (Neubau) die kompletten Verbrauchszähler (Heizung, Warm- und Kaltwasser) einzubauen. Mehrmalige Erinnerungen von Eigentümer und der Hausverwaltung waren ohne Erfolg. Jetzt steht die erste Jahresabrechnung ab 1.5.2024 bis zum Stichtag 31.12.2024 an. Die Mieterin der betroffenen Wohnung ist beruflich sehr wenig z...mehr

Wie kann ich die Höhe der Sonderumlage für jeden Eigentümer vor Beschlussfassung festlegen, wenn ich vorher noch nicht weiß, wer bezahlen muss? Der Beschluss ist erst möglich, wenn feststeht, welche Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 bis 3, 5 WEG die Kosten zu tragen haben. Sie müssen also zuerst nach § 20 Abs. 1 WEG abstimmen lassen (Beschluss 1). Dann wissen sie für den ...mehr

Dürfen bei einer Tiefgarage, bestehend aus z. B. 30 Tiefgaragen-Plätzen und 6 Duplexparkplätzen (Hebebühnen), die Kosten für a) Wartung, b) Instandhaltung und c) Erneuerung der Duplexparker ausschließlich auf die Eigentümer der Duplexparker mittels Mehrheitsbeschluss umgelegt werden? Ja. Ein solcher Beschluss wäre nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich und grundsätzlich sinnvo...mehr

Dürfen die Steckersolargeräte nicht seit Sommer 2024 auch ohne Beschluss montiert werden? Grundsätzlich nein. Zwar besteht seit dem 17.10.2024 nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ein Anspruch darauf, ein Steckersolargerät zu errichten. Wie jede andere bauliche Veränderung muss diese aber gestattet werden. Anders liegt es allerdings, wenn es sich bei der Montage gar nicht um ei...mehr