Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

I. Regelungsgegenstand und -zweck Rz. 1 [Autor/Stand] § 2 GrStG bestimmt mit dem inländischen Grundbesitz den Steuergegenstand der Grundsteuer, der nach den Regelungen des BewG bestimmt und abgegrenzt wird.[2] Während § 1 GrStG regelt, ob von der hebeberechtigten Gemeinde von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz überhaupt Grundsteuer erhoben wird, legt § 2 GrStG den Steu...mehr

1. Zweckänderung Rz. 9 [Autor/Stand] Entscheidende Voraussetzung für eine Zurechnung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen zum Grundvermögen gem. § 69 Abs. 1 BewG war, dass eine künftige Verwendung der Flächen für andere als land- und forstwirtschaftliche Zwecke anzunehmen war und dass in absehbarer Zeit mit einer Änderung in der Nutzung zu rechnen war. Die Aufzählu...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Die Vergünstigungsvorschrift kam nur einem solchen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugute, der die Existenzgrundlage des Betriebsinhabers bildete.mehr

I. Anteil als Bestandteil eines Grundstücks Rz. 90 [Autor/Stand] Ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (z.B. an gemeinschaftlichen Hofflächen, Einstellplätzen, Garagen oder Zuwegen) ist gem. § 244 Abs. 2 Satz 1 BewG in die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird und eine ge...mehr

aa) Grundsatz Rz. 18 [Autor/Stand] Eigenbesitzer ist, wer ein Wirtschaftsgut als ihm gehörig besitzt (vgl. § 872 BGB). Eigenbesitz und Eigentum werden sich meistens in einer Person vereinigen. Fallen sie aber nicht zusammen, so folgt das Steuerrecht grds. nicht dem förmlichen Eigentum, sondern es knüpft an die tatsächliche Sachherrschaft (vgl. § 854 BGB) des Eigenbesitzers an...mehr

I. Grundgedanke der Vorschrift Rz. 17 [Autor/Stand] § 69 Abs. 2 BewG stellte gegenüber Absatz 1 eine Spezialvorschrift – und zwar eine Schutzvorschrift – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft dar, die die Existenzgrundlage des Betriebsinhabers bilden (so genannte Existenzgrundlagenbetriebe).[2] Durch Absatz 2 wurde der in Absatz 1 aufgestellte Grundsatz über die Erfassun...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Weitere Voraussetzung für die Anwendung der einschränkenden Vorschriften nach Absatz 2 war, dass die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen von einer Stelle aus ordnungsgemäß nachhaltig bewirtschaftet wurden.mehr

a) Grundsätzliches Rz. 20 [Autor/Stand] Die Vergünstigungsvorschrift kam nur einem solchen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugute, der die Existenzgrundlage des Betriebsinhabers bildete. b) Existenzgrundlage Rz. 21 [Autor/Stand] Die Frage, ob ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft die Existenzgrundlage des Betriebsinhabers bildete, war nicht einfach zu beantworten. Exi...mehr

a) Grundsätzliches Rz. 35 [Autor/Stand] Gemäß § 69 Abs. 3 Satz 2 BewG galt die Zuordnungsregelung des § 69 Abs. 3 Satz 1 BewG nicht für die Hofstelle und andere Flächen in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang mit der Hofstelle bis zu einer Größe von insgesamt einem Hektar. b) Hofstelle Rz. 36 [Autor/Stand] Begünstigt war zunächst die Hofstelle. Hierunter war nach der Rechtspre...mehr

1. Begriff Rz. 25 [Autor/Stand] Das Grundsteuergesetz nennt den land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als Steuergegenstand, während das Bewertungsgesetz das land- und forstwirtschaftliche Vermögen positiv abgrenzt.[2] Land- und Forstwirtschaft definiert die Rechtsprechung als planmäßige Nutzung des Grund und Bodens zur Gewinnung pflanzlicher und tierischer Erzeugnisse sowie...mehr

I. Ausübung des Heberechts Rz. 19 [Autor/Stand] § 1 Abs. 1 GrStG legt fest, dass der Gemeinde als kleinste Gebietskörperschaft die aus dem Selbstverwaltungsrecht abgeleitete Entscheidung zur Erhebung der Grundsteuer obliegt. Diese Entscheidungskompetenz ist Ausfluss der Ertragshoheit, die das Aufkommen der Grundsteuer allein den Kommunen zuweist.[2] Weder aus finanzverfassung...mehr

1. Ausweis der Flächen in einem Bebauungsplan Rz. 29 [Autor/Stand] Die Flächen mussten in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sein. Bebauungsplan i.S.v. § 69 Abs. 3 BewG war der rechtsverbindliche Bebauungsplan i.S.v. §§ 8 ff., 14, 30 BauGB. 2. Sofortige Möglichkeit der Bebauung Rz. 30 [Autor/Stand] Weitere Voraussetzung war, dass die Bebauung tatsäc...mehr

I. Entstehung und Anwendungsbereich des Abs. 4 Rz. 46 [Autor/Stand] Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen eines als Existenzgrundlage dienenden Betriebs der Land- und Forstwirtschaft genossen nicht den Schutz des § 69 Abs. 2 BewG, soweit für diese Flächen nach § 55 Abs. 5 Satz 1 EStG der höhere Teilwert festgesetzt wurde. § 69 Abs. 4 BewG enthielt mithin eine Einschr...mehr

I. Überblick Rz. 120 [Autor/Stand] Bei der Bewertung des Grundvermögens der öffentlichen Verkehrsunternehmen (ÖVU) für Zwecke der Grundsteuer nach dem Bundesmodell sind zunächst die allgemeinen Grundsätze bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit maßgebend (vgl. obige Kommentierung). Dabei sind jedoch die besonderen Verhältnisse der Betriebsgrundstücke zu beachten. Rz. ...mehr

1. Betriebsbegriff Rz. 55 [Autor/Stand] Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist nach § 232 Abs. 2 Satz 1 BewG der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Dieser umfasst alle Wirtschaftsgüter, die ihm dauernd zu dienen bestimmt sind. Zur Abgrenzung gelten die allgemeinen Grundsätze des § 2 BewG. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, is...mehr

1. Vorbemerkungen Rz. 57 [Autor/Stand] Nach der Rechtsprechung des RFH zu § 2 BewG [2], der der BFH gefolgt ist[3], versteht man unter einer wirtschaftlichen Einheit entweder ein Einzelwirtschaftsgut, das für sich allein im Wirtschaftsleben ein Eigendasein führt, oder die Verbindung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer Sachgesamtheit, die regelmäßig einem gemeinsamen wirtschaftl...mehr

1. Schienenwege Rz. 130 [Autor/Stand] Die Zusammenfassung von Grundstücken zu einer wirtschaftlichen Einheit setzt grds. deren räumlichen Zusammenhang voraus (vgl. dazu auch Rz. 33). Rz. 131 [Autor/Stand] Seitens der Finanzverwaltung bestehen aus Vereinfachungsgründen jedoch keine Bedenken, die steuerbefreiten Schienenwege eines ÖVU gemarkungs- oder gemeindeweise zu einer wirt...mehr

I. Wirtschaftliche Einheit bei der Land- und Forstwirtschaft Rz. 93 [Autor/Stand] Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören grds. alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gelten nunmehr parallel: Für Grundsteuerzwecke: §§ 232–241 BewG n.F. (Bewertung mit stand...mehr

I. Konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes Rz. 45 [Autor/Stand] Durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes wurde die uneingeschränkte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer in Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG explizit verankert. Nach Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG wird den Ländern die Befugnis zur abweichenden Gesetzgebung über die Grundst...mehr

Rn. 1 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die Einkünfte aus LuF stellen die erste der sieben Einkunftsarten des § 2 EStG dar. Sie zählen zusammen mit den Einkünften aus Gewerbebetrieb und Einkünften aus selbstständiger Arbeit zu den sog Gewinneinkünften. Der Gewinn aus LuF wurde bereits bei der Einführung der ESt als Reichssteuer durch das G vom 20.03.1920 (Erzbergersche Finanzreform)...mehr

Rn. 20 Stand: EL 178 – ET: 01/2025 Entsprechend dem Regelungsgefüge des § 13 Abs 1 Nr 1 S 2 EStG und § 13 Abs 1 Nr 2 EStG gehört die Zucht und Haltung von Tieren nur dann zur Landwirtschaft, wenn die Tiere dort entweder als Arbeitstiere (zB Zugpferde und -ochsen) gehalten bzw bodenunabhängig sind und der menschlichen Ernährung dienen (s Rn 20b und 42 ff) oder bodenabhängig si...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Der Landesgesetzgeber ermöglicht durch § 1 Abs. 1 GrStHsG LSA den Gemeinden auch über die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG) hinaus eine Hebesatzdifferenzierung innerhalb des Grundvermögens. Die Vorgabe eines einheitlichen Hebesatzes für die Grundsteuer B entfällt. Die Regelungen zur Hebesatzdifferenzierung entsprechen inhaltlich – redaktionell gibt es kle...mehr

Rn. 53 Stand: EL 178 – ET: 01/2025 Die Durchschnittssatzgewinnermittlung kommt nicht zur Anwendung, wenn die selbst bewirtschafteten (Eigentums- wie Pacht-)Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung ohne Sondernutzungen 20 ha übersteigen, auch wenn sie als Grundvermögen bewertet sind. Mit Hopfen, Spargel und Tabak bepflanzte Flächen zählen nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung...mehr

Rn. 165 Stand: EL 178 – ET: 01/2025 Der Wirtschaftswert als maßgebliches Kriterium wurde zum 01.01.2025 abgeschafft – vgl Art 5 Nr 1 und Art 18 Abs 3 des GrStRefG, BGBl I 2019, 1794. Hintergrund ist, dass die Einheitswerte für Zwecke der Ertragbesteuerung keine Rolle mehr ab 01.01.2025 spielen, sodass folgerichtig § 140 Abs 1 S 1 Nr AO und § 140 Abs 1 S 3 AO ab 01.01.2025 auf...mehr

Rn. 42 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Die bis einschließlich VZ 1991 in § 13 Abs 1 Nr 2 EStG namentlich aufgeführten Nutzungen wie Binnenfischerei, Teichwirtschaft, Fischzucht für Binnenfischerei und Teichwirtschaft, Imkerei und Wanderschäferei wurden mit Wirkung ab VZ 1992 (StÄndG 1992 v 25.02.1992, BStBl I 1992, 146) unter dem neuen Oberbegriff "Einkünfte aus sonstiger luf Nut...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens erfolgte bislang im Rahmen einer Betriebsbewertung mit dem Ertragswert. Für die alten Bundesländer wurde die Bewertung bisher in Form der Eigentümerbesteuerung und für die neuen Bundesländer in Form der Nutzerbesteuerung vorgenommen. Rz. 26 [Autor/Stand] In den alten Bundesländern gehörte der Woh...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] § 1 GrStG weist vielfältige Bezüge zu anderen Normen des Grundsteuergesetzes auf. Während § 1 GrStG die Gemeinde als Steuergläubiger konkretisiert, bezeichnet § 10 GrStG den Steuerschuldner als denjenigen, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. §§ 13, 14 und 15 GrStG stehen in unmittelbarem Zusammenhang, da mit...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer Baustelle wird der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt angesetzt, somit ein Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt unterstellt. Die Baustelle ist nicht deshalb weniger wert, weil der Eigentümer sie nicht sofort zum üblichen Preis veräußern oder durch Bebauung nutzbar machen kann oder will. Ein A...mehr

Rz. 120 [Autor/Stand] Bei der Bewertung des Grundvermögens der öffentlichen Verkehrsunternehmen (ÖVU) für Zwecke der Grundsteuer nach dem Bundesmodell sind zunächst die allgemeinen Grundsätze bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit maßgebend (vgl. obige Kommentierung). Dabei sind jedoch die besonderen Verhältnisse der Betriebsgrundstücke zu beachten. Rz. 121 [Autor/St...mehr

Rz. 60 [Autor/Stand] Die Meinungen darüber, was unter der Verkehrsanschauung zu verstehen ist, gehen auseinander. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich aber zwanglos auf, wenn man berücksichtigt, in welchem Zusammenhang die Verkehrsanschauung von Bedeutung ist. Für die Einheitsbewertung des Grundvermögens leitet der BFH die Verkehrsanschauung von der Allgemeinheit vernünft...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Mit der nach § 16 Abs. 2 GrStG vorgesehenen Regelung wollte der Gesetzgeber die Möglichkeit einräumen, den Bescheid über den Grundsteuerwert gleichzeitig mit dem Steuermessbetrag zu erteilen. Davon ging jedenfalls die Begründung zur Regierungsvorlage, die zum ursprünglichen § 37 GrStG (jetzt § 36 GrStG) geführt hat, aus. Der Grund für diesen Zeitversatz ...mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Bei einer schwimmenden Anlage kann die Eigenschaft als Gebäude nicht unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung bejaht werden.[2] Aus Gründen der Rechtssicherheit und der für den Gebäudebegriff allein maßgebenden objektiven Merkmale kann ein Bauwerk, dass nicht sämtliche Merkmale eines Gebäudes aufweist, nicht auf der Grundlage der Verkehrsanschauung ...mehr

Rz. 132 [Autor/Stand] Bei schienengebundenen Verkehrsmitteln gehören zur wirtschaftlichen Einheit eines Bahnhofes insb. das Bahnhofsgebäude und die zur Abwicklung des Bahnbetriebs notwendigen Nebengebäude (Bahnmeisterei, Güterabfertigung usw.) sowie die für den Bahnbetrieb typischen Lagerplätze. Vgl. zu Tunnelbahnhöfen Rz. 137. Rz. 133 [Autor/Stand] Typische Lagerplätze sind ...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] Ebenso wie der Ackerschätzungsrahmen ist auch der Grünlandschätzungsrahmen nach den Bodenarten Sand, Lehm und Ton eingeteilt. Da die Bodenverhältnisse beim Grünland aber nicht die ausschlaggebende Rolle spielen wie beim Ackerland, ist eine so weitgehende Unterteilung wie beim Ackerschätzungsrahmen nicht vorgesehen. Der Gründlandschätzungsrahmen ist demen...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Ein Haus oder eine Wohnung kann im Allgemeinen dann als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass die Türen und Fenster eingebaut, die Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche besteht.[2] Rz. 6...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Dauerkleingärten sind die im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Kleingärten (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB). Alle anderen kleingärtnerisch genutzten Grundstücksflächen, auch die im Flächennutzungsplan dargestellten "Dauerkleingärten" (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB), sind dagegen sonstige Kleingärten.[2] Solange der Bebauungsplan mit der Festsetzung Dauerkleingär...mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Ob eine Fläche zum Grundvermögen oder zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörte, wurde zweckmäßigerweise bei der Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens entschieden (Abschn. 2 Abs. 1 Satz 4 BewRGr). Die Entscheidung konnte aber auch in dem Verfahren zur Einheitsbewertung des Grundvermögens getroffen werden.mehr

Bruschke, Der neue Grundsteuerwert für die Land- und Forstwirtschaft, ErbStB 2022, 78; Eisele, Bewertung des land- und fortwirtschaftlichen Vermögens für Zwecke der Grundsteuer, NWB 2019, 2127; Esser, Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage?, WPg 2020, 346; Feldner/Stoklassa, Verfassungsrechtliche Fragen zur sog. Länderöffnungsklausel im...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Der entscheidende Wertbegriff der Bodenschätzung für die steuerliche und außersteuerliche Anwendung der Ergebnisse ist die im Kataster nachzuweisende Ertragsmesszahl. Über § 9 BodSchätzG wird die Ermittlung der Ertragsmesszahl gesetzlich geregelt. Diese stellt das Produkt einer Fläche in Ar und der Acker- oder Grünlandzahl dar. Bestehen innerhalb einer F...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Nach Bestandskraft der Ergebnisse der Bodenschätzung sind die Ergebnisse sowie die Lage und Bezeichnung der Bodenprofile unverzüglich in das Liegenschaftskataster zu übernehmen (§ 14 Abs. 1 BodSchätzG). Die Ermittlung der Ertragsmesszahl erfolgt dann aufgrund dieser Angaben anlassbezogen durch die mit der Führung des Liegenschaftskatasters beauftragten B...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das BVerfG beließ es nicht nur bei der Feststellung der Verfassungswidrigkeit der bisherigen Einheitswerte. Es machte gleichzeitig umfangreiche Ausführungen dazu, welche verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Bewertung zu stellen sind. Im Einzelnen hat das BVerfG folgende Eckpunkte herausgearbeitet: Rz. 11 [Autor/Stand] Der Geset...mehr

Diedenhofen, Die Besteuerung der landwirtschaftlichen Tierhaltungskooperationen nach dem Bewertungsänderungsgesetz 1971, DB 1971, 2086; Felsmann, Fragen zur Abgrenzung der Landwirtschaft vom Gewerbebetrieb, Inf. 1975, 361; Felsmann, Kooperationsmöglichkeiten bei landwirtschaftlicher Tierzucht und Tierhaltung, Inf. 1972, 433; Felsmann, Fragen zur Abgrenzung der Landwirtschaft...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] Begünstigt ist nur der Erwerb natürlicher Personen der Steuerklasse II und III. Diese Beschränkung, für die keine sachliche Rechtfertigung erkennbar ist,[2] wird zurecht als verfassungsrechtlich zweifelhaft angesehen.[3] Der Erwerb durch Personengesellschaften ist wegen des in der Erbschaftsteuer geltenden und nunmehr in § 2a Satz 2 ErbStG kodifizierten T...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung des gemeinen Werts eines unbebauten Grundstücks müssen alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände berücksichtigt werden, die auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise den Verkehrswert beeinflussen. In Betracht kommt hier vor allem die Art des Grundstücks, d.h. ob es sich um Rohbauland, baureifes Land, Industrieland, Lan...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Neben den objektiven Abgrenzungsmerkmalen der Lage und den bestehenden Verwertungsmöglichkeiten waren auch die sonstigen Umstände zu berücksichtigen. Zu diesen sonstigen Abgrenzungsmerkmalen gehörten die Zwecksetzung, die weitgehend vom Willen des Grundstückseigentümers abhing, seine Absichten über die künftige Verwendung der Fläche, aber auch seine pers...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Die Finanzbehörden der Länder sind für die Feststellung der Grundbesitzwerte und für die Steuermessbetragsfeststellung zuständig. Ermittlung und Festsetzung der Steuermessbeträge obliegen dem Lagefinanzamt (§ 22 Abs. 1 Satz 1, § 18 Abs. 1 Nr. 1 AO).[2] Lagefinanzamt (Belegenheitsfinanzamt) ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Steuerobjekt der Grundste...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber definiert die Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge auf den 1.1.2025 begrifflich als "Hauptveranlagung 2025" (vgl. § 36 Abs. 1 GrStG). Der Beginn des Kalenderjahrs 2025 definiert der Gesetzgeber als "Hauptveranlagungszeitpunkt" (vgl. § 36 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Der Zeitraum zwischen zwei Hauptveranlagungszeitpunkten ist der "Hauptver...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] § 35 Abs. 2 ErbStG regelt die örtliche Zuständigkeit bei Schenkungen oder Zweckzuwendungen an eine Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse (Nr. 1) oder wenn Erblasser oder Schenker keine Inländer sind (Nr. 2). In diesen Fällen richtet sich die Zuständigkeit nach den Verhältnissen des Erwerbers bzw. – bei Zweckzuwendungen – nach denen des Be...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Über eine Ergänzung des § 72 Abs. 3 GG um eine Ziffer 7 und einen zusätzlichen vorangestellten Satz in Art. 105 Abs. 2 GG[2] wird die Grundsteuer in den Bereich der Steuern eingegliedert, bei denen eine konkurrierende Gesetzgebung zwischen Bund und Ländern besteht. Damit erhalten die Länder die Möglichkeit, abweichend von den Regelungen des neuen Bewertu...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Die Steuermesszahl wird in § 13 Abs. 1 Satz 2 GrStG in abstrakter Form bezeichnet, bevor §§ 14, 15 GrStG die jeweiligen Steuermesszahlen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie für Grundstücke konkret benennen. Das ab dem 1.1.2025 geltende Recht verwendet hier den Begriff des Promillesatzes. Der Begriff "Promille" entstammt dem Lateinischen (pro...mehr