Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 140 [Autor/Stand] § 234 Abs. 1 Nr. 2 Ziffer c BewG weist auch das Unland dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu. Der Begriff beschreibt eine weitere Gruppe minderwertigen Landes. Neben dem sog. Geringstland, das nur eine geringe Ertragsfähigkeit beinhaltet, stellt das sog. Unland Flächen dar, die keinerlei Erträge abwerfen können. Unland gehört folglich ebenso wi...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Bei der Formel zur Bewertung des Erbbaugrundstücks sind die Erbbaugrundstückskoeffizienten anzusetzen, die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB ermittelt wurden. Rz. 32 [Autor/Stand] Der in § 194 Abs. 1 BewG enthaltene Hinweis auf die Regelungen des § 177 Abs. 2 und 3 BewG stellt insb. qualitative Anforderungen an die von den Gutachterauss...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 24a Satz 1 BewG dient nach der amtlichen Begründung[2] zum Bewertungsänderungsgesetz 1971 [3] in erster Linie dem Zweck, die Gemeinden in die Lage zu versetzen, die Grundsteuerbescheide den betroffenen Steuerpflichtigen bereits vor dem Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der Grundsteuer[4] zusenden zu können. Dies wird dadurch ermöglicht, dass die Bescheide ...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist nur dann anzuwenden, wenn für den weitaus überwiegenden Teil einer bestimmten Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine Jahresrohmiete überhaupt nicht ermittelt oder geschätzt werden kann.[2] Gleichwohl ist § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht eng anzulegen.[3] Nach der Rechtsprechung des BFH[4] kommt es für die Frage, ob das Grundstück zu e...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Einheitswerte werden auf einen bestimmten Stichtag festgestellt und gelten, solange sie nicht fortgeschrieben oder aufgehoben werden, für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum. Liegen die Voraussetzungen für eine Fortschreibung, Nachfeststellung oder Aufhebung der Einheitswertfeststellung vor, darf das Finanzamt die Fortschreibung usw. grundsätzlich nur...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Das BVerfG hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierend...mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Einheitswerte werden beim Grundbesitz (§ 19 Abs. 1 BewG) auf volle 100 DM nach unten abgerundet (Einheitswerte für Gewerbebetriebe und Mineralgewinnungsrechte ursprünglich auf volle 10.000 DM). Rz. 6 [Autor/Stand] Nach der Einführung des Euro werden Einheitswerte weiterhin in Deutscher Mark geführt. Das gilt auch bei der Frage, ob Fortschreibungsgrenzen üb...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Das BVerfG hat mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt es aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierende...mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] Durch Art. 3b des Gesetzes zur Änderung des Hessischen Finanzausgleichsgesetzes und des Hessenkassegesetzes v. 27.3.2025 (HE GVBl. 2025, Nr. 22) wurden § 2 HGrStG inhaltlich und redaktionell geändert (zum Gesetzgebungsverfahren, Rz. 28). Abs. 4 Satz 1 wurde dahingehend geändert, dass fortan auf die §§ 228 und 229 BewG in der am 1.1.2025 geltenden Fassung...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] § 1 HGrStG regelt den sachlichen Geltungsbereich des Hessischen Grundsteuergesetzes. In der Vorschrift kommt zum Ausdruck, dass es sich um eine (nur) partielle Abweichung vom Bundesgesetz handelt[2] (Rz. 24). Denn nach der Verweisungskette (§§ 2, 218 Satz 1 Nr. 2 und Satz 3 i.V.m. § 99 Abs. 1 Nr. 1, 243 und 244 BewG) werden vom Hessischen Grundsteuergese...mehr

I. Unbeschränkte und beschränkte Steuerpflicht Rz. 1 [Autor/Stand] Grundsätzlich unterliegen alle Erwerbe nach § 1 Abs. 1 Nr. 1–3 der Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer, sog. Weltvermögensprinzip, sofern sich nicht Ausnahmen aus einem DBA ergeben. Anders als für die Ertragsteuern, bei denen es eine Vielzahl von Doppelbesteuerungsabkommen gibt, hat Deutschland im Hinblick auf die...mehr

1. Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer Rz. 20.1 [Autor/Stand] Zur generellen Rechtsentwicklung der Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer vor der Neuregelung durch das GrStRefG v. 26.11.2019[2] wird auf die Ausführungen zur Einf. GrStG Rz. 10 bis 16 verwiesen. Zur Vor- und Entwicklungsgeschichte des GrStRefG v. 26.11.2019 im Ganzen vgl. Einf...mehr

Bruschke, Der neue Grundsteuerwert für die Land- und Forstwirtschaft, ErbStB 2022, 78.mehr

I. Anwendungsbeispiele Rz. 104 [Autor/Stand] Die Anwendungsbeispiele in Rz 85 AEBew JStG 2022[2] zeigen, dass die Ermittlung des Werts des Erbbaugrundstücks nach der finanzmathematischen Methode eine Vielzahl von Rechenschritten erforderlich macht. Die einzelnen Berechnungsschritte der Bewertung ergeben sich aus den folgenden Beispielen in Anlehnung an Rz. 85 AEBew JStG 2022[3...mehr

I. Rechtsentwicklung Rz. 1 [Autor/Stand] Der für Zwecke der Hauptfeststellung 1.1.1964 der Einheitsbewertung eingeführte § 75 BewG entspricht weitgehend der früheren Bestimmung des § 32 BewDV über die Einteilung der Grundstücksarten bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte 1935. Rz. 2 [Autor/Stand] Neu eingeführt wurde durch § 75 BewG die Grundstücksart "Zweifamilienhaus". ...mehr

I. Mietwohngrundstücke (Abs. 2) Rz. 22 [Autor/Stand] Als Mietwohngrundstücke bezeichnet § 75 Abs. 2 BewG solche Grundstücke, die zu mehr als 80 % - gemessen an der Jahresrohmiete im Feststellungszeitpunkt - Wohnzwecken dienen (vgl. zum Begriff Wohnzwecke Rz. 15). Ausgenommen sind jedoch die Ein- und Zweifamilienhäuser, die trotz ihres Wohnzwecks je eine besondere Grundstücksa...mehr

I. Sonstige bebaute Grundstücke (Abs. 2) Rz. 15 [Autor/Stand] Nach dem Sachwertverfahren sind stets die sonstigen bebauten Grundstücke zu bewerten, § 76 Abs. 2 BewG. Zudem kann für alle übrigen Grundstücksarten i.S.d. § 75 Abs. 2–6 BewG das Sachwertverfahren in begründeten Sonderfällen in Betracht kommen (§ 76 Abs. 3 BewG). Rz. 16 [Autor/Stand] Für die sonstigen bebauten Grund...mehr

a) Entwicklung des Wohnungsbegriffs Rz. 29 [Autor/Stand] Dem Wohnungsbegriff kommt auch nach § 75 Abs. 5 BewG für die Zuordnung eines Grundstücks in die Grundstücksart Einfamilienhaus entscheidende Bedeutung zu. Maßgebend ist dabei allein der Wohnungsbegriff i.S.d. Bewertungsrechts. aa) Wohnungsbegriff für Gebäude, die vor dem 1.1.1972/1.1.1985 bezugsfertig waren Rz. 30 [Autor/...mehr

I. Zweck der Vorschrift Rz. 1 [Autor/Stand] Einheitswerte werden auf einen bestimmten Stichtag festgestellt und gelten, solange sie nicht fortgeschrieben oder aufgehoben werden, für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum. Liegen die Voraussetzungen für eine Fortschreibung, Nachfeststellung oder Aufhebung der Einheitswertfeststellung vor, darf das Finanzamt die Fortschreibung...mehr

I. Überblick zu § 76 BewG Rz. 1 [Autor/Stand] § 76 BewG regelt, nach welchen Bewertungsmethoden der Einheitswert bebauter Grundstücke zu ermitteln ist: Abs. 1 bestimmt, dass Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grds. im Wege des Ertragswertverfahrens zu bewerten sind. Abs. 2 schreibt die Bewertung von sonstigen bebauten Grund...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 27 [Autor/Stand] Die Grundstücksart der Einfamilienhäuser wird in § 75 Abs. 5 Satz 1 BewG definiert. Dies sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung i.S.d. bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs enthalten. Eine weitere Wohnung, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, schließt die Annahme eines Einfamilienhauses aus. Es ist jedoch zu beachten, dass ...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Nach dem Urteil des BFH vom 5.10.1984[2] setzt der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff fortan voraus, dass die Zusammenfassung von Räumen eine von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bildet. Es muss ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen fremden Wohnbereich führt. Weiterhin galt, dass die Räume...mehr

Rz. 89 [Autor/Stand] Die gärtnerische Nutzung umfasst nach Abschn. 1.11 Abs. 1 der BewRL "die Nutzungsteile Gemüse-, Blumen- und Zierpflanzenbau, den Obstbau und die Baumschulen sowie die selbständigen Kleingärten (Schrebergärten, Laubenkolonien)". Die Abgrenzung von der landwirtschaftlichen Nutzung ergibt sich aus § 237 Abs. 5 und § 238 Abs. 2 BewG. Das entscheidende Merkma...mehr

Rz. 151 [Autor/Stand] Zur Hofstelle gehören alle Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich der Nebenflächen, wenn von dort land- und forstwirtschaftliche Flächen nachhaltig bewirtschaftet werden (§ 234 Abs. 6 BewG) und einschließlich der darin ausgeübten Nebenbetriebe .Nach § 234 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. d BewG stellen Hofflächen als eigenständige Nutzungsart einen Teil ...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Die OFD Koblenz hat mit Datum vom 24.7.2006 auf der Grundlage der BFH Entscheidung v. 11.1.2006[2] eine umfangreiche Verfügung[3] erlassen, die die Abgrenzung des Sachwertverfahrens vom Ertragswertverfahren bei den Einfamilienhäusern zusammenfasst und der Praxis eine Hilfestellung liefert, die diesbezüglich gültige Rechtsprechung umzusetzen. Nachfolgend ...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Anders als in den in § 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 1 BewG geregelten Fällen (Rz. 40 ff.) geht es hier um Gruppen von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, bei denen eine Ermittlung der Jahresrohmiete in aller Regel möglich ist und die deshalb grds. im Ertragswertverfahren bewertet werden (§ 76 Abs. 1 Nr. 1–3 BewG). Bei ...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Das Bewertungsrecht zur Einheitsbewertung enthält - anders als bei § 181 Abs. 9 BewG oder § 249 Abs. 10 BewG - keine Definition des Wohnungsbegriffs. Der seinerzeit gültige Wohnungsbegriff erfuhr bewertungsrechtlich 1984 eine erhebliche Veränderung.[2] Rz. 30.1 [Autor/Stand] Nach der früheren Rechtsprechung des BFH[4] und der herrschenden Verwaltungspraxi...mehr

Rz. 124 [Autor/Stand] Unter den Begriff "Geringstland" fallen Flächen, die eine sehr geringe Ertragsfähigkeit aufweisen und für die keine Wertzahlen nach dem Bodenschätzungsgesetz [2] festgestellt werden. Rz. 125 [Autor/Stand] Das Geringstland gehört nach § 234 Abs. 4 BewG ebenfalls zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Bindung zum landwirtschaftlichen Vermögen wird...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Nach § 181 Abs. 5 Satz 2 AO muss das Finanzamt in dem Fortschreibungs- oder Nachfeststellungsbescheid, der nach § 25 Abs. 1 Satz 2 BewG nach Ablauf der Feststellungsfrist ergeht, auf die eingeschränkte Wirkung hinweisen. Dieser Hinweis gehört nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Regelung des Einheitswertbescheids, ist also nicht nur Begründung...mehr

Rz. 376 [Autor/Stand] (1) 1Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke i.S.d. § 246 des Bewertungsgesetzes in der am 24. Dezember 2021 geltenden Fassung bestimmen und hierfür einen gesonderten Hebesatz festsetzen oder mehrere, nach der Dauer der Baureife der Grundstücke abgestufte, ge...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] § 2 HGrStG hat zentrale Bedeutung für die Abweichungsgesetzgebung. Das der Rechtsklarheit dienende "freiwillig auferlegte Zitiergebot" in Absatz 1 beschreibt enumerativ die abweichenden Regelungen vom Bundesgrundsteuergesetz (Rz. 93). Durch die Aufzählung der Abweichungsregelungen kommt das Bestreben des Landesgesetzgebers um maximale Abweichungsklarheit...mehr

Rz. 165 [Autor/Stand] Eine Vermeidung der beschränkten Steuerpflicht ist nur im Wege der Vermögensumstrukturierung möglich. Geht nämlich kein Vermögen über, das in § 121 BewG genannt ist, kann auch keine beschränkte Steuerpflicht entstehen. Leben z.B. der Schenker und der Erwerber im Ausland, so ist es steuerlich günstiger, wenn der Schenker ein im Inland befindliches Grunds...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Unter den Voraussetzungen des § 24a Satz 2 BewG ist die Änderung vorzeitig erteilter Feststellungsbescheide obligatorisch. Das Finanzamt hat nicht die Möglichkeit, auf eine entsprechende Korrektur oder Aufhebung der vorzeitig erlassenen Bescheide zu verzichten. Dies folgt bereits zwingend aus dem Wortlaut des Gesetzes "sind zu ändern" und entspricht dem ...mehr

Rz. 196 [Autor/Stand] § 5 AStG ergänzt die §§ 2 und 4 AStG (s.a. § 121 BewG Rz. 635 ff.). Die Vorschrift verhindert, dass die erweitert beschränkte Steuerpflicht durch Einschaltung einer ausländischen Gesellschaft umgangen wird. § 5 Abs. 1 AStG legt den Personenkreis fest, bei dem eine Zurechnung von Einkünften und Vermögen in Frage kommt. Daher wird nicht, wie in § 4 AStG, ...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Nach § 194 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaugrundstücks durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaugrundstückskoeffizienten zu ermitteln. Rz. 28 [Autor/Stand] Maßgebend ist also die folgende Formel:mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Nach § 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG ist der maßgebende Erbbauzins der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, der auf einen Jahresbetrag umzurech nen ist. Anzusetzen ist nicht der tatsächlich gezahlte, sondern der aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende Erbbauzins.[2] Rz. 91 [Autor/Stand] In der Praxis können Erbbauzinsen während der L...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Hier sind die Fälle, in denen sich bis zum maßgebenden Feststellungszeitpunkt eine Veränderung im Wert oder eine Änderung der Grundstücksart für die wirtschaftliche Einheit ergibt, von den Fällen zu unterscheiden, in denen sich Änderungen in der Zurechnung ergeben. Rz. 25 [Autor/Stand] Zwischenzeitliche Änderungen bezüglich der Wert- oder Artfeststellung ...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Ist vor dem maßgebenden Feststellungszeitpunkt ein Fortschreibungsbescheid nach § 24a Satz 1 BewG über eine Wert- und/oder Artfortschreibung und über eine Zurechnungsfortschreibung erteilt worden, ändern sich aber noch vor dem Feststellungszeitpunkt die Eigentumsverhältnisse, so ist nach den für die Aufhebung oder Änderung eines Nachfeststellungsbescheid...mehr

Rz. 43 [Autor/Stand] Der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff setzt allgemein voraus, dass die Räume tatsächlich Wohnzwecken dienen oder (bei Leerstand) zu dienen bestimmt sind.[2] Räumlichkeiten, die nicht Wohnzwecken dienen und im Falle ihres Leerstehens auch nicht dazu bestimmt sind, stellen grds. keine Wohnung i.S. des § 75 BewG dar.[3] Rz. 44- 45 [Autor/Stand] Einstweile...mehr

Rz. 108 [Autor/Stand] Nach § 234 Abs. 3 bis 5 BewG gehören auch Flächen minderer Qualität zum Wirtschaftsteil des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Hierbei handelt es sich um Abbauland, Geringstland und Unland. Während beim Abbauland eine bestimmte Nutzung zugunsten des Betriebes vorausgesetzt wird, bezeichnen Geringsland und Unland Flächen, die nur sehr eingeschrän...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten. Die Grundstücksart Zweifamilienhaus setzt voraus, dass zwei getrennte Wohneinheiten vorliegen, die jeweils für sich die Voraussetzungen des Wohnungsbegriffs erfüllen (vgl. zum Wohnungsbegriff die Ausführungen unter Rz. 29 f.). Zu der Grundstücksart der Zweifamilienhäuser gehören nicht...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Bebaute Grundstücke wurden der Besteuerung lange Zeit ganz allgemein mit dem gemeinen Wert unterworfen. Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts waren gesetzlich nicht geregelt. § 35 Abs. 1 RBewG 1925[2] und § 55 i.V.m. § 11 Abs. 2 RBewG 1931[3] schrieben dann für bebaute Grundstücke, die in ortsüblicher Weise bebaut waren oder gewerblichen Zwecken d...mehr

Rz. 86 [Autor/Stand] In den – seltenen – Fällen eines immerwährenden Erbbaurechts hat der Gesetzgeber vorgegeben, dass der Abzinsungsfaktor mit null anzusetzen ist (§ 194 Abs. 4 Satz 4 BewG). Rz. 87– 89 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr nennt beispielhaft folgende Grundstücksgruppen, bei denen das Sachwertverfahren anzuwenden ist: Fabrikgrundstücke, Theatergrundstücke, Lichtspielhäuser, Sanatorien, Kliniken, Privatschulen, Grundstücke mit größeren Verwaltungsgebäuden, Grundstücke für Bank- und Kreditinstitute, Grundstücke für Versicherungsunternehmen, Werks...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Bei den in Abschn. 16 Abs. 7 BewRGr angeführten Hotelgrundstücken handelt es sich im Allgemeinen um eigengenutzte Zweckbauten, die der Beherbergung dienen. Soweit diese Grundstücke nicht eigengenutzt sind, werden sie regelmäßig verpachtet, nicht aber vermietet. Dementsprechend beurteilt auch der Grundstücksmarkt den Verkehrswert von Hotelgrundstücken nic...mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Die Erbbaugrundstückskoeffizient werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Dabei beschreiben die Gutachterausschüsse grundsätzlich unter welchen Modellannahmen und Rahmenbedingungen des Grundstücksmarkts die Ermittlung der Erbbaugrundstückskoeffizient vorgenommen worden ist. Rz. 38 [Autor/Stand] Der Ansat...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Unter Landwirtschaft in weiterem Sinne ist die Bearbeitung und Ausnutzung des Grund und Bodens zur Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse, deren unmittelbare Verwertung durch den Verkauf oder Selbstverbrauch sowie ihre mittelbare Verwertung zur Zucht und Haltung von Vieh zu verstehen. Zur Landwirtschaft im engeren Sinne und damit zur landwirtschaftlichen Nut...mehr

Rz. 145 [Autor/Stand] Kommt der Erklärungspflichtige (Rz. 124) im Anwendungsbereich der Hessischen Grundsteuer (Rz. 82, Rz. 85) seiner Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung (§ 228 Abs. 5 BewG, Rz. 125) nicht oder nicht fristgemäß (Rz. 122) nach, ist ein Verspätungszuschlag nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 AO i.V.m. § 152 Abs. 2 AO (obligatorische Festsetzung im automatisierten V...mehr

Rz. 144 [Autor/Stand] Der Verspätungszuschlag wegen Nichtabgabe oder nicht fristgemäßer Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (Rz. 115) oder einer Anzeige i.S.d. § 228 Abs. 2, 5 BewG (Rz. 123) ist eine steuerliche Nebenleistung i.S.d. § 2 Abs. 5 Nr. 1 i.V.m. § 3 Abs. 4 Nr. 2 AO. Das Aufkommen an den zu entrichtenden Verspätungszuschlägen zur Grundsteuer fließt nach ...mehr

Rz. 68 [Autor/Stand] Hessen hat sein Landesrecht als partielles Abweichungsgesetz gefasst (Rz. 24). Die Abweichungen beschränken sich dabei auf das Grundvermögen (Rz. 80, 85). Beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen folgt Hessen vollständig dem Bundesmodell (Rz. 21). Rz. 69 [Autor/Stand] Grundsätzlich kommen auch im hessischen Grundsteuerrecht die allgemeinen Vorschrift...mehr