Veräußerungszustimmung: Wann ist sie zu erteilen?

Leitsatz

Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums liegt vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohnungseigentums an ihn unzumutbar erscheint, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage ist, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung muss sich als gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen.

Normenkette

§ 12 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K bittet Verwalter V, der Veräußerung seines Wohnungseigentums an seinen Mieter zuzustimmen. (Der jeweilige Verwalter ist nach der Gemeinschaftsordnung für eine Zustimmung zur Veräußerung zuständig. Er darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird, oder der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird. Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit ersetzt werden).
2. Der Verwalter verweigert die Zustimmung und lässt die Wohnungseigentümer über die Zustimmung abstimmen. Die Wohnungseigentümer stimmen mehrheitlich gegen eine Zustimmung. Der Mieter "drangsaliere" die Wohnungseigentümer und schaffe Unfrieden im Haus. Er sei streitsüchtig und führe sich auf, als sei er "weisungsbefugt". Die absolute Mehrheit der Wohnungseigentümer "verachte" den Mieter. Der Mieter habe einem Fachunternehmen eine Wasserentnahme und den Zutritt zur Wohnung verweigert und mitgeteilt, dass er in den nächsten 6 Wochen keine Zeit habe. Der Mieter habe ferner im Treppenhaus behauptet, mit der Verwaltung nicht zusammenarbeiten und die aktuelle Verwaltung ohnehin abberufen zu wollen. Der Mieter blockiere ferner einen vor der Tiefgarage befindlichen gemeinschaftlichen Stellplatz dauerhaft. Eine Miteigentümerin habe den Mieter darauf angesprochen. Dieser habe gesagt, sie solle sich entfernen und ihn nicht anquatschen. Im Herbst 2014 hätten die Wohnungseigentümer beschlossen, die Fensterflächen zu sanieren. Der Mieter habe den Mitarbeitern des beauftragten Unternehmens aber den Zutritt zu der Wohnung untersagt. Der Mieter laufe ständig durch die Wohnungseigentumsanlage und mache Fotos von vermeintlichen Missständen, um andere Miteigentümer oder Mieter anschwärzen zu können.
3. Gegen diesen Beschluss geht K vor. Er beantragt, diesen für ungültig zu erklären und ferner die Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Zustimmung zu erteilen.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Der angefochtene Beschluss entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Nach der Gemeinschaftsordnung dürfe die Zustimmung nur versagt werden, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird. Ein derart wichtiger Grund liege vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohneigentums an ihn unzumutbar erscheine, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestünden, die erwarten ließen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage sei, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung müsse sich als eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Nicht ausreichend seien persönliche Unzuträglichkeiten, Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vorkommen können. Etwas anderes gelte, wenn Streitsucht, gemeinschaftsschädigendes Verhalten und fehlende Bereitschaft zur Einordnung festgestellt werden könnten.
2. Das Gericht habe durch eine Beweisaufnahme von 2 Zeugen nicht die Überzeugung gewinnen können, dass sich der Mieter nicht in die Hausgemeinschaft einfügen werde. Zwar habe einer der Zeugen bestätigt, dass der Mieter teilweise den zur Verfügung stehenden Parkplatz über Wochen nutze. Es sei aber unklar geblieben, wie lange der Mieter den Parkplatz blockiert und in welcher Weise er darauf reagiert habe, als er darauf angesprochen worden sei. Ferner habe sich bestätigt, dass der Mieter die Meinung geäußert habe, der Verwalter werde bald abbestellt werden und "nichts mehr zu melden" habe. Der entsprechende Zeuge habe aber keine Angaben zum "Kontext" machen können. Die Äußerung zeige jedenfalls noch nicht auf, dass gegen den Mieter ein wichtiger Grund vorliege. Weiter habe sich bestätigt, dass der Mieter einem Fensterlackierer den Zutritt zu der von ihm gemieteten Wohnung verweigert und die Durchführung einer Wasse...