Instandsetzung: Wann ist sie zwingend?

Leitsatz

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: 2 massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können eine Reparatur verlangen; dies gilt auch dann, wenn das Sondereigentum im Souterrain eines Altbaus belegen ist.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, Abs. 8

Das Problem

1. Ein im Jahre 1890 errichtetes Gebäude wird im Jahre 1986 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. In der Vorbemerkung zu der Teilungserklärung heißt es wie folgt:

   Auf dem vorgenannten Grundbesitz befindet sich ein Gebäude aus dem Jahre 1890, total renoviert, mit 12 Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten (…)

   Eigentümer der 3 Teileigentumsrechte ist K. Das Sondereigentum dieser Teileigentumsrechte befindet sich im Untergeschoss des Gebäudes. Die Räume werden in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als "Laden" (Nr. 1) bzw. "Büro" (Nr. 2 und 3) bezeichnet und derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil ihre Wände Durchfeuchtungen aufweisen, holt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Jahre 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 das Gutachten eines Architekten ein. Die Ursache für die Schäden liegt nach deren Ansicht in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen.

2. Die Wohnungseigentümer führen anschließend ein gutachterlich vorgeschlagenes "Minima...