GEWERBEMIETRECHT - Mietflächenberechnung bei Gewerbeflächen

Leitsatz

Der Gewerbemieter hat keinen Anspruch auf Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerbeflächen nach der Berechnung von Wohnmietflächen.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Berechnung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche. Streitig ist insbesondere, mit welcher Quote Flächen mit einer lichten Höhe von unter 1,5 m zu berechnen sind. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht, weil die tatsächlich nutzbare Fläche um weniger als zehn Prozent von der im Mietvertrag genannten Fläche abweicht. Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche spielt die Raumhöhe keine Rolle, d. h. auch niedrige und nicht begehbare Räume, wie z. B. unter Dachschrägen, werden in die errechnete Fläche miteinbezogen. Bei Berechnung der Nettogrundfläche müssen Räume oder Raumteile mit einer lichten Raumhöhe von über 1,5 m bzw. unter 1,5 m getrennt ermittelt werden. Die DIN 277 macht jedoch keine Vorgabe, mit welcher Quote die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe unter 1,5 m angerechnet werden. Dies obliegt der Parteivereinbarung. Vorliegend haben die Parteien hierzu keine Vereinbarung getroffen. Im Fall der Vermietung von Geschäftsräumen ist allein die Nutzfläche maßgeblich. Wenn der Mieter die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 30.09.2005, 12 U 213/04

Fazit:

Zwar geht die Entwicklung in der Rechtsprechung dahin, Flächenabweichungen nicht nur als zusicherungsfähige Eigenschaft, sondern zugleich als Fehler zu verstehen und bei einer erheblichen Abweichung einen Mangel anzunehmen. Zurzeit wird bei einer Negativabweichung von 10 Prozent von einem Mietmangel ausgegangen. Der Mieter von Geschäftsräumen kann nicht die Berechnung nach Wohnflächen erwarten. Hat er keine Berechnungsmethode vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist. Bei Mietverträgen über Gewerberäume gibt es keine bundesweit übliche Anrechnungspraxis, Räume mit einer lichten Höhe von z. B. unter 1,70 m nicht voll anzurechnen. Es empfiehlt sich daher, die Berechnungsmethode vertraglich zu vereinbaren.