Bauträger setzt Sonderwünsche um: Erwerber ist nicht Störer!

Leitsatz

Der Erwerber eines Wohnungseigentumsrechts, der mit dem Bauträger eine von dem Aufteilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums kein Störer.

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 Satz 1 WEG; § 1004 BGB

Das Problem

1. Das Sondereigentum von Wohnungseigentümer B entspricht in seiner räumlichen Ausdehnung und Errichtung dem mit dem Bauträger B geschlossenen Kaufvertrag, weicht aber wegen Sonderwünschen des B vom Aufteilungsplan ab. Abweichend vom Aufteilungsplan endet die Treppe statt im 2. Obergeschoss im Dachgeschoss unmittelbar vor der Wohnungstür des B, die vorgezogen und zur Treppe hin um 90 Grad gedreht wurde. Die Freifläche im Treppenhaus des Dachgeschosses ist in B's Sondereigentum integriert, indem zwischen Freifläche und dem Treppenlauf eine Wand eingezogen wurde. Der Zugang zum Dachgeschossraum ist nicht über eine Auszugstreppe hergestellt, sondern über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus ist der Dachgeschossraum mit nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen.
2. Wohnungseigentümer K verlangt von B die Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands. Das AG Reutlingen (AG Reutlingen v. 27.6.2012, 10 C 1806/11 WEG, ZMR 2013 S. 239) gibt der Klage im Wesentlichen statt; lediglich hinsichtlich der "aufgedoppelten" Treppe weist es die Klage ab. Auf B's Berufung wird die Klage auch im Übrigen abgewiesen. B ist nach Ansicht des Landgerichts nicht zum Rückbau verpflichtet, weil die Wohnungseigentumsanlage von vornherein abweichend vom Aufteilungsplan errichtet worden sei. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasse nur bauliche Veränderungen; die erstmalige plangerechte Herstellung falle nicht darunter. Auch ein Anspruch nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sei nicht gegeben. Zwar habe zur Zeit der Bauausführung eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden. B selbst habe aber keine baulichen Veränderungen vorgenommen.
3. Mit der Revision verfolgt K seinen Antrag weiter.

Die Entscheidung

1. Die Revision des K hat keinen Erfolg! K habe gegen B keine Beseitigungsansprüche. Der Erwerber eines Wohnungseigentumsrechts, der mit dem teilenden Eigentümer (Bauträger) eine vom Aufteilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbare, sei hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Störer.
2. Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt worden sein sollten, folge dies schon daraus, dass es an der in § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehle. Zu diesem Zeitpunkt stehe es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer noch frei, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren (§ 903 BGB). Nach der Teilung (§ 8 WEG) ändere sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Die Rechtslage sei nicht anders, als wenn ein Eigentümer ein ihm gehörendes Grundstück nach seinen Vorstellungen bebaue und dann Eigentum daran übertrage. Die Erwerber hätten auch nach der Eigentumsumschreibung keinen Anspruch aus § 1004 BGB gegen den früheren Eigentümer auf Beseitigung von baulichen Maßnahmen (Hinweis u.a. auf BGH v. 30.5.1963, VII ZR 236/61, BGHZ 39 S. 366 f.). Das Eigentum des Erwerbers werde durch die baulichen Maßnahmen des Bauträgers nicht i.S.v. § 1004 BGB beeinträchtigt (Hinweis u.a. auf OLG Hamm v. 21.7.1997, 15 W 482/96, NJW-RR 1998 S. 371 f.). Umso weniger könne ein anderer Erwerber, der mit dem teilenden Eigentümer (Bauträger) eine von den ursprünglichen Plänen abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart habe und damit nur eine mittelbare Ursache für die Ausübung der dem Bauträger nach § 903 BGB zustehenden sachenrechtlichen Befugnisse setze, als Handlungs- oder Zustandsstörer angesehen werden (Hinweis u.a. auf OLG Frankfurt v. 24.7.2007, 20 W 538/05, NZM 2008 S. 322 f.).
3. Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheide eine Inanspruchnahme des B ebenfalls aus. B sei auch insoweit nicht als Störer zu qualifizieren. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung sei B weder als (mittelbarer) Handlungs- noch als Zustandsstörer anzusehen. Es fehle an ausreichenden Sachgründen dafür, B die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Durch den Abschluss des Kaufvertrags habe B zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung gesetzt. Unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange des Rechtsverkehrs reiche dies jedoch nicht aus, ihm die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben (Hinweis u.a. LG München I v. 14.6.2010, 1 S 25652/09, ZWE 2010 S. 411 f.). Vielmehr dürfe ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst na...