Verkauf von baurechtlich nicht genehmigten Wohnräumen

Normenkette

§ 463 BGB

Kommentar

1. Die Veräußerung eines Hauses mit ohne Baugenehmigung ausgebauten Wohnungen (zwei Appartements im Spitzboden und eine Souterrain-Wohnung) begründet einen Sachmangelvorwurf mit entsprechender Schadenersatzanspruchsmöglichkeit der Erwerber selbst bei kaufvertraglich ausgeschlossener Gewährleistung ( § 463 BGB).

2. Hat der Verkäufer Kenntnis von der fehlenden öffentlich rechtlichen Baugenehmigung, so hat er es nach der Lebenserfahrung auch gebilligt, dass der Käufer diesen verborgenen Mangel vielleicht nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht so abgeschlossen hätte.

3. Das Fehlen einer Genehmigung stellt einen Sachmangel dar und zwar unabhängig davon, ob eine Genehmigung der Behörde unter Zulassung einer Ausnahme vom Erfordernis einer bestimmten lichten Höhe hätte erteilt werden können (BGH, NJW 91, 2138); denn jedenfalls bis zur Erteilung der Baugenehmigung und der Durchführung der Bauzustandsbesichtigung war die Baubehörde berechtigt, die Nutzung der ohne Baugenehmigung veränderten Anlage zu untersagen. Ein Fehler läge nur dann nicht vor, wenn im Zeitpunkt des Gefahrübergangs von der Baubehörde eine künftige Duldung des bauordnungswidrigen Zustandes im Spitzboden - und im Kellerbereich - zugesagt worden wäre (BGH, NJW-RR 87, 457).

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Urteil vom 30.05.1996, 22 U 16/95= NJW-RR 1/97, 47)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel