Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 3 WEG – ... / II. Tatbestandsvoraussetzungen.

1. Überblick.

Rn 20

Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen auch nach der Erstreckung wirtschaftlich die Hauptsache bilden (s.a. Rostock NJW 23, 617). Der Begriff ›wirtschaftlich‹ ist § 31 I 2 und § 1 II ErbbauRG entlehnt. Nach hM ist die Verkehrsanschauung maßgeblich, wobei kein ›zu enger‹ Maßstab anzulegen sein soll. Maßgeblich ist auf objektive wirtschaftliche Kriterien abzustellen. Die reine Flächengröße, der reine Verkehrswert, die Nutzung und sein Schwerpunkt oder subjektive Vorstellungen sind belanglos. Für die Frage, ob die Wohnung oder der Raum die wirtschaftliche Hauptsache ist, kommt es nur auf den Zeitpunkt der Begründung des Annexeigentums an. Spätere (bauliche) Veränderungen sind unerheblich. Wie sich aus der negativen Formulierung in § 3 II ergibt, wird vermutet, dass die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben (Rostock NJW 23, 617). Im Grundbuchverfahren bedarf es nur dann einer Prüfung, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Gegenteil bestehen (Rostock NJW 23, 617). Maßgeblicher Zeitpunkt ist derjenige der Teilung. Annexeigentum muss von der öffentlichen Straße, vom eigenen SonderE, vom Nachbargrundstück oder vom gemE aus erreicht werden können.

2. Irrtümer.

Rn 21

Bilden die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich nicht die Hauptsache, ist die Eintragung unwirksam, kann aber ggf in ein SNR umgedeutet werden. Ein gutgläubiger (Zweit-)Erwerb ist ausgeschlossen.