Kündigung des Mieters bei verweigerter Untermieterlaubnis ist rechtsmissbräuchlich

Leitsatz

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 242, 540 Abs. 1 Satz 2

Kommentar

In einem am 1.11.2004 abgeschlossenen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus war u. a. vereinbart, dass die Parteien für die Dauer von 3 Jahren – also bis Ende Oktober 2007 – wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Im Juni 2006 haben die Mieter um eine vorzeitige Vertragsaufhebung zum 31.10.2006 gebeten. Der Vermieter hat seine Zustimmung von der Stellung eines Nachmieters abhängig gemacht. Einen Nachmieter haben die Mieter allerdings nicht gefunden. Deshalb haben die Mieter dem Vermieter mitgeteilt, dass sie das gesamte Haus in der Zeit von Januar bis Oktober 2007 an die Eheleute D. untervermieten wollen. Bei den Eheleuten D. handelt es sich um die Eltern der Mieterin; dies haben die Mieter dem Vermieter allerdings nicht mitgeteilt. Der Vermieter hat die Erlaubnis zur Untermiete verweigert. Daraufhin haben die Mieter das Mietverhältnis gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB gekündigt. Der Vermieter hat eingewandt, dass die Eheleute D. kein Nutzungsinteresse haben. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB auch in einem solchen Fall besteht.

Dies wird vom BGH verneint:

1 Ausschlussgrund

Die Untervermietung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist kündigen; das Kündigungsre...