Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.4.2 Vervielfältiger

Rz. 541

Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz^[1] und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.^[2] Der Vervielfältiger ist umso größer, je höher die Restnutzungsdauer und je geringer der Liegenschaftszinssatz ist.

Rz. 542

Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag ermittelt.^[3] Die maßgebliche Gesamtnutzungsdauer wird in Anlage 22 zum BewG in Abhängigkeit von der jeweiligen Nutzung typisierend festgelegt. Sie reicht von 40 Jahren (z. B. bei Einkaufsmärkten, Großmärkten und Läden) bis zu 80 Jahren (z. B. bei Mietwohngrundstücken). Das Alter des Gebäudes ist durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.^[4]

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben, ist von einer entsprechend verlängerten Restnutzungsdauer auszugehen.^[5] Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer kann sich insbesondere aus durchgreifenden Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ergeben. Nach R B 185.3 Abs. 4 ErbStR 2019 ist eine Verlängerung der Restnutzungsdauer nur anzunehmen, wenn in den letzten 10 Jahren durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die nach einem Punktesystem (Tabelle 1) eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. Die sich daraus ergebende Verlängerung der Restnutzungsdauer ist von dem Modernisierungsgrad, der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes abhängig.^[6] Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer ist für Bewertu...