ZAP 3/2022, Entwicklungen im Franchise-Recht: Auswirkung ... / f) Prüfschema für die Mietzinsanpassung

Aufgrund der Entscheidung des BGH vom 12.1.2022 wird man zukünftig davon auszugehen haben, dass ein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses für den Mieter bei behördlich angeordneter Schließung des Ladenlokals nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB für die Dauer der behördlich angeordneten Schließung dann besteht, wenn:

• durch den Mieter im Einzelnen erläutert wird, welche Nachteile ihm durch die Geschäftsschließung und deren Dauer erwachsen sind;
• durch den Mieter konkret der Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung dargestellt wird, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist;
• durch den Mieter darzustellen ist, welche Maßnahmen dieser ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um drohende Verluste während der Geschäftsschließungen zu vermindern sowie
• bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grds. auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen sind, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat;
• das Ladenlokal während der Dauer der behördlich angeordneten Schließung anderweitig genutzt werden konnte,
• für den Mieter die Möglichkeit anderweitiger Umsatzerzielung bestand, z.B. durch einen Online-Handel oder durch "click and collect";
• zu berücksichtigen sind auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters;
• Soweit allerdings staatliche Unterstützungsmaßnahmen dem Mieter nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben diese bei der nach § 313 Abs. 1 BGB gebotenen umfassenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls außer Betracht.
• Für eine Anpassung des Mietzinses gem. § 313 Abs. 1 BGB ist die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich.
• Bei der gebotenen Abwägung aller Ums...