Einlagen und ihre Bewertung / 8 Verdeckte Einlage eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft als privates Veräußerungsgeschäft

Hans Walter Schoor

Als Veräußerung i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG auch die verdeckte Einlage eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts in eine Kapitalgesellschaft. Der Begriff der verdeckten Einlage in eine Kapitalgesellschaft ist gesetzlich nicht definiert. Eine verdeckte Einlage ist nach der Rechtsprechung des BFH – im Gegensatz zur offenen Einlage gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten – gegeben, wenn ein Gesellschafter oder eine ihm nahe stehende Person seiner Kapitalgesellschaft ein einlagefähiges Wirtschaftsgut ohne wertadäquate Gegenleistung auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zuwendet.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Veräußerungsfiktion bei verdeckter Einlage

A verkauft ein unbebautes Grundstück, das er 2020 für 100.000 EUR als Privatvermögen erworben hat, im Jahr 2026 für 120.000 EUR an die X-GmbH, deren Anteile er allein hält. Der tatsächliche Wert des Grundstücks beträgt 180.000 EUR.

An die Stelle des Veräußerungspreises tritt der gemeine Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Einlage (§ 23 Abs. 3 Satz 2 EStG). In Höhe von 60.000 EUR liegt eine verdeckte Einlage vor. A hat nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft von 180.000 EUR ./. 100.000 EUR = 80.000 EUR zu versteuern. Die verdeckte Einlage führt nach § 6 Abs. 6 Satz 2 EStG in Höhe des Teilwerts der verdeckten Einlage (60.000 EUR) beim A zu nachträglichen Anschaffungskosten für seine Beteiligung.

Bei der X-GmbH ist das verdeckt eingelegte Grundstück mit seinem tatsächlichen Wert (gemeiner Wert) von 180.000 EUR anzusetzen. Die Differenz (60.000 EUR) zwischen dem gemeinem Wert von 180.000 EUR und den von der GmbH gezahlten Anschaffungskosten von 120.000 EUR ist in der Kapitalrücklage auszuweisen (zugleich Erhöhung des steuerlichen Einlage...

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