§ 9 Hausgeldinkasso / C. Zwangsvollstreckung – Allgemeines

Rz. 34

Nach der Titulierung sind unverzüglich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Verzögerungen können zur Schadensersatzhaftung von Rechtsanwalt und Verwalter führen. "Traditionell" wird als erste Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gerichtsvollzieher mit der Mobiliarpfändung oder mit der Abnahme der Vermögensauskunft (802 ZPO) beauftragt. Häufig wird sich dabei indes herausstellen, dass der säumige Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist und "pfändungsfrei" lebt. Weil diese Umstände meistens schon absehbar sind (normalerweise stellt ein Wohnungseigentümer die Zahlungen ja deswegen ein, weil er kein Geld mehr hat), sind solche Vollstreckungsmaßnahmen regelmäßig (r)eine Zeit- und Geldverschwendung. Ist die Schuldnerwohnung vermietet, kann die Mietpfändung versucht werden (→ § 9 Rdn 104); diese kann aber aus verschiedenen Gründen scheitern und ist zudem mit einem erheblichen und häufig unübersichtlichen Aufwand für die Verbuchung der Zahlungen verbunden. Die vorgenannten Vollstreckungsmaßnahmen haben zudem alle einen wesentlichen Nachteil: Die dadurch anfallenden Kosten gehören nach h.M. nicht zu den Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung und fallen bei einer etwaigen nachfolgenden Zwangsversteigerung nicht in Rangklasse 2 (→ § 9 Rdn 70). Bleiben die Aufträge zur Mobiliar- oder Mietpfändung erfolglos, erhält die Gemeinschaft für die dafür aufgewandten Kosten keinen Ersatz, auch wenn sie anschließend erfolgreich die Zwangsversteigerung betreibt.

Rz. 35

Daher empfiehlt sich als Regelfall sogleich die Immobiliarvollstreckung. Dazu gehören die Zwangsverwaltung, die Zwangsversteigerung und die Sicherungshypothek, wobei diese Vollstreckungsmaßnahmen je für sich alleine, hintereinander oder gleichzeitig durchgeführt werden können (§ 866 Abs. 2 ZPO). Auf die Sicherungshypo...