§ 1 Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums

A. Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

I. Die Begründung von Wohnungseigentum

Rz. 1

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG). Bedeutung kommt der Differenzierung nur im Hinblick auf die jeweils zulässige Nutzung zu (→ § 3 Rdn 3).

Rz. 2

Gem. § 3 Abs. 1 WEG können mehrere Personen, die Eigentümer eines Grundstücks sind, Wohnungseigentum durch die "vertragliche Einräumung von Sondereigentum", also durch Teilungsvertrag, entstehen lassen. Der historische Gesetzgeber (1951) hielt die Entstehung durch Teilungsvertrag für den Regelfall. Der heutige Regelfall ist aber die Teilung des Grundstücks gem. § 8 WEG durch die Teilungserklärung des (Allein-)Eigentümers, bei dem es sich meistens um einen Bauträger handelt. Ob Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung entsteht, macht im Ergebnis fast keinen Unterschied. Gem. § 8 Abs. 2 WEG gelten nämlich die Bestimmungen über Entstehung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung bei der Entstehung durch Teilung entsprechend.

Rz. 3

Die Entstehung von Wohnungseigentum beim Neubau vollzieht sich bei der Teilung durch den Alleineigentümer (im Folgenden "Bauträger" genannt) im Überblick wie folgt: Der Bauträger beauftragt einen Architekten mit der Fertigung von Bauplänen für die Wohnanlage, und zwar mindestens bis zur Stufe der sog. Genehmigungsplanung.^[1] Die Genehmigungsplanung beinhaltet Bauzeichnungen (Grundrisse aller Stockwerke sowie Schnitte und Ansichten des Gebäudes) im Maßstab von min...