Begründung der Mieterhöhung durch Mietspiegel
Das bekannteste und am häufigsten verwendete Begründungsmittel ist der Mietspiegel. Darunter versteht das Gesetz eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann der Vermieter nur zurückgreifen, wenn in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel besteht und die Gemeinden vergleichbar sind.
Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, muss sich aus dem Erhöhungsschreiben ergeben, in welches Tabellenfeld des Mietspiegels die Wohnung eingeordnet werden soll.
Den Text des Mietspiegels muss der Vermieter seinem schriftlichen Erhöhungsverlangen nicht beifügen, wenn dieser für jedermann zugänglich oder für wenig Geld erhältlich ist. Das Alter des Mietspiegels hat auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluss. Deshalb kann der Vermieter auch auf solche Mietspiegel Bezug nehmen, die seit Jahren nicht mehr fortgeschrieben wurden.
Unschädlich ist es dem BGH zufolge auch, wenn der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat.
Nach Ansicht des BGH kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auch dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn dort keine Entgelte für vermietete Einfamilienhäuser ausgewiesen sind. Ein so begründetes Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Allerdings dürfen die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Werte nicht überschritten werden.
Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen unterteilt, so kommt es für die Einordnung grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und wieder aufgebaut, so ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Gebäude nach dem Wiederaufbau wieder bezogen werden konnte.
Begründung der Mieterhöhung durch Sachverständigengutachten
Der Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung auch auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verweisen. Der Sachverständige muss nicht speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung bestellt oder vereidigt worden sein. Eine öffentliche Bestellung oder Vereidigung für ein verwandtes Gebiet, z. B. für das Gebiet der Grundstücks- und Gebäudeschätzung, reicht aus.
Inhaltlich muss das Gutachten in verständlicher Weise erkennen lassen, aufgrund welcher Feststellungen und Erwägungen der Sachverständige zu seinem Ergebnis gekommen ist. Die Art und Weise der Beweisführung wird dabei vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben; insbesondere ist es nicht erforderlich, dass in dem Gutachten drei Vergleichsobjekte unter Angabe der genauen Anschrift genannt werden.
Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen vollständig beigefügt werden. Die Kosten für das Gutachten gehen zu Lasten des Vermieters.
Begründung der Mieterhöhung durch Vergleichsobjekte
Der Vermieter kann sein Erhöhungsverlangen auch mit den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen begründen. Dabei genügt die Benennung von drei Vergleichsobjekten. Diese müssen grundsätzlich in derjenigen Gemeinde gelegen sein, in der sich auch die Bezugswohnung befindet. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen auch ausschließlich mit Wohnungen aus seinem eigenen Bestand begründen.
Es genügt eine ungefähre Vergleichbarkeit. Die Vergleichswohnungen müssen so angegeben werden, dass der Mieter aufgrund der Angaben diese Wohnungen aufsuchen und "auf den Klingelknopf drücken" kann. Dies erfordert die Angabe der Anschrift und des Wohnungsbenutzers. Ist der Wohnungsbenutzer nicht bekannt, so muss stattdessen die genaue Lage der Wohnung im Haus (z. B. 2. Obergeschoss links) angegeben werden.
Die Miete, die anhand von Vergleichsobjekten verlangt werden kann, richtet sich nach der preiswertesten Vergleichswohnung; es ist nicht etwa ein Durchschnittswert zu bilden.
Auskunft aus einer Mietdatenbank
Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von Gemeinden oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die praktische Bedeutung dieses Begründungsmittels ist sehr gering.
Tatsächliche Wohnfläche maßgeblich
Häufig besteht die Situation, dass die im Mietvertrag genannte Fläche und die tatsächliche Wohnfläche voneinander abweichen. Im Mieterhöhungsverfahren ist stets die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich. Das hat der BGH im November 2015 entschieden und seine frühere Rechtsprechung, nach der bei Abweichungen von bis zu 10 Prozent die Angabe im Mietvertrag maßgeblich war, aufgegeben.
Weiterlesen: