Rendite-Risiko-Ranking: Nachhaltig günstige Einstiegspreise

Leipzig, Potsdam, Frankfurt am Main, Darmstadt und Berlin sind derzeit die 5 attraktivsten Städte mit dem geringsten Risiko für Wohninvestments in Deutschland, hat Lübke Kelber für das Ranking 2024 ermittelt. Untersucht wurden 111 Standorte.

Rendite-Risiko-Ranking: 6 von 7 Metropolen in den Top 10

Leipzig liegt wie schon im Ranking 2023 an der Spitze und hat die Position sogar weiter ausgebaut. In den Top 10 befinden sich mit Ausnahme von Köln (Rang 11) alle 7 deutschen Metropolen. Auch B- und C-Städte bleiben in der aktuellen Studie sehr attraktiv: Wohnungsmärkte wie Darmstadt, Bonn, Ulm, Dresden, Augsburg und Hannover befinden sich unter den ersten 20 Städten.

"Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite ist in den unterschiedlichen Märkten insgesamt positiver als im vergangenen Jahr", sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. "Investments in Mehrfamilienhäuser sind deutlich attraktiver geworden." Neben Top-Wohnungsmärkten wie Leipzig oder Berlin bieten Darmstadt, Bremen, Mönchengladbach oder Wuppertal interessante risikobereinigte Renditeaussichten.

Bestandsimmobilien: Ankaufsmultiplikatoren verbessert

Die Einstiegspreise seien nun nachhaltiger und aus historischer Sicht relativ günstig, ergänzt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. Er geht davon aus, dass der Boden der Preiskorrektur erreicht ist – "zumal die Zinsen eine eher fallende Tendenz aufweisen." In den Metropolen liegen die Ankaufsmultiplikatoren für Wohnimmobilien im Bestand dem Experten zufolge in mittleren Lagen im Schnitt beim 20,9-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lag dieser Faktor noch beim 29,6-Fachen.

In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren in der aktuellen Analyse beim 16,5-Fachen (2021: 22,8). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen sind die Faktoren ebenfalls gefallen: In den A-Märkten auf das 22,2-Fache (2021: 30,1) und in den B-Märkten auf das 19,9-Fache (2022: 25,4).

Berücksichtigung qualitativer Faktoren: Großstädte machen Punkte gut

Erstmals sind in das Rendite-Risiko-Ranking qualitative Faktoren eingeflossen. Sie bilden ab, was Städte lebenswert macht. So sind z. B. die Möglichkeiten zum Remote Working relevanter geworden. Damit ergibt sich eine gewisse Unabhängigkeit vom Arbeitsstandort zum Wohnstandort. Neben den bekannten Indikatorengruppen – Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und Entwicklung der Miet- und Kaufpreise – wurden daher qualitative Faktoren, wie die Versorgung mit Lebensmittelhandel, die Anzahl der Restaurants, Cafés und Bars, das Angebot an Grünflächen und das kulturelle Angebot in der Studie 2024 ebenfalls berücksichtigt.

Durch die angepasste Methodik kommt Bewegung in den Attraktivitätsindex des Rankings. So machen große Städte einige Plätze gut: Köln etwa springt von Rang 16 auf Rang 11, Dresden auf Rang 12 (plus 27), Essen auf Rang 40 (plus 20), Bremen auf Rang 29 (plus 32) und Berlin auf den 5. Rang (plus 14) – im ersten Rendite-Risiko Ranking vor 10 Jahren lag die Hauptstadt noch auf Platz 36.

B- und C-Städte bleiben für Investoren attraktiv

Der 2. Teil der Studie stellt der Attraktivität und dem Risiko der Städte die zu erwartende Rendite gegenüber. "So wird nicht nur die Qualität oder das Potenzial einer Stadt erhoben, sondern auch, was das kostet", erklärt Holz. Das sei aus Investorensicht im Grunde der ausschlaggebende Faktor. Auch in dieser Betrachtung sind Städte wie Leipzig, Berlin oder Stuttgart führend – allerdings nur für Investoren mit einer geringeren Risikobereitschaft. Mit ausgeprägterem Risikoprofil stoßen zunehmend Hidden Champions der 2. und 3. Reihe wie Darmstadt, Wuppertal, Erfurt oder Delmenhorst in die Liste der Investment-Highlights hinzu.

Die Belastungsquote gemessen am Haushaltseinkommen ist im Vergleich zu 2023 auf der Mietseite und beim Kauf einer Wohnung leicht rückläufig: Im Durchschnitt müssen 25,3 % des Einkommens für die Miete einer Bestandswohnung aufgebracht werden (2023: 28,3 %) und 31 % beim Kauf einer Wohnung (2023: 35,4 %). Die Differenz ergibt sich laut Lübke Kelber zum einen aus den geringeren Nebenkosten und zum anderen aus den gesunkenen Kaufpreisen.

Im Neubausegment sinken die Belastungsquoten auf durchschnittlich 31,5 % für Mietobjekte und auf 46,1 % beim Kauf einer Wohnung. Das liegt an den hohen Baukosten und damit teuren Kaufpreisen pro Quadratmeter. Auch die Finanzierungskosten sind nach wie vor hoch. "Das erklärt auch die Herausforderungen vieler Projektentwickler, denn Neubauwohnungen sind nur schwer leistbar", so Holz abschließend.

Methodik beim Rendite-Risiko Ranking

Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt. Dieses Jahr wurden zum ersten Mal auch qualitative Faktoren einbezogen.

Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermi...