Personenmehrheiten im Mietverhältnis / 1.3 Außen-GbR

Die Außen-GbR hat eine Sonderstellung. Sie ist rechts- und parteifähig, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet.^[1] Dies hat folgende Konsequenzen:

1. Die Außen-GbR kann unter ihrem Namen Verträge abschließen. Eine Außen-GbR hat die Wahl, ob sie den Mietvertrag als Gesellschaft abschließt oder ob die einzelnen Gesellschafter Vertragspartner werden.

   Der Vertrag kommt mit der Gesellschaft zustande, wenn eine Firmenbezeichnung mit dem Zusatz "GbR" oder ein sonstiger von der Gesellschaft geführter Name gebraucht wird.^[2] Ist Schriftform vorgeschrieben, so muss sich aus der Vertragsurkunde ergeben, wer Vertragspartner sein soll. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn alle Gesellschafter unterschreiben. Wird der Vertrag durch einen Vertreter unterzeichnet, so muss sich aus einem Zusatz zur Unterschrift das Vertretungsverhältnis ergeben.^[3]

2. Einseitige Rechtsgeschäfte müssen entweder vom Alleinvertretungsberechtigten oder von sämtlichen Gesamtvertretungsberechtigten oder von einem Bevollmächtigten vorgenommen werden. Der Nachweis der Vertretungsbefugnis ist erbracht, wenn der Erklärung eine von den anderen Gesellschaftern unterschriebene Vollmachtsurkunde beigefügt wird, wenn der Handelnde den Gesellschaftsvertrag vorlegt und sich hieraus seine Vertretungsbefugnis ergibt oder wenn der Erklärung eine Bestätigung der übrigen Gesellschafter beiliegt, aus der sich ergibt, dass der Handelnde zur Alleinvertretung der Gesellschaft befugt ist.^[4] Soll beispielsweise ein Mietverhältnis gekündigt werden, so können die Gesellschafter einen Mitgesellschafter zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigen. Dieser kann wiederum einen Rechtsanwalt beauftragen. Der Kündigungsempfänger kann die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen, wenn nicht sämtliche Vollmachten (Bevollmächtigung eines Gesellschafters zur Kündigung; Bevollmächtigung des Rechtsanwalts zur Kündigung) im Original vorgelegt werden. Die Vorlage von beglaubigten Abschriften genügt nicht.^[5]

   Praxis-Tipp

   Vertretungsbefugnis bereits im Mietvertrag regeln

   Dann ist diese bekannt und eine weitere Vollmacht nicht notwendig. Der Vertreter kann dann auch allein einen Rechtsanwalt beauftragen

3. Ein Wechsel im Mitgliederbestand hat keinen Einfluss auf den Fortbestand der mit der Gesellschaft bestehenden Rechtsverhältnisse.

4. Die Außen-GbR kann unter ihrem Namen klagen (Aktivprozess).

   Hinweis

   Mitwirkungspflicht

   Sind entsprechend der gesetzlichen Regelung alle Gesellschafter vertretungsbefugt, so müssen alle Gesellschafter an der Klageerhebung mitwirken.

   Anderenfalls ist die klagende Partei nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form vertreten. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt, wenn sich ein Gesellschafter aus gesellschaftswidrigen Gründen weigert, an der Geltendmachung einer Gesellschaftsforderung mitzuwirken. In diesem Fall kann die Gesellschaft wirksam durch die restlichen Gesellschafter vertreten werden. Diese sind auch zur Erhebung einer Klage befugt.^[6] Die Gesellschaft muss in der Klageschrift identifizierbar und unverwechselbar bezeichnet werden. Dies kann geschehen durch die exakte Angabe der Gesellschafter, des gesetzlichen Vertreters der Gesellschaft und der Bezeichnung, unter der die Gesellschaft im Verkehr auftritt. Wird eine Klage unter dem Namen einer Außen-GbR erhoben, obwohl diese Gesellschaft überhaupt nicht oder nicht als Außengesellschaft existiert, so wird die Klage abgewiesen. Die Verfahrenskosten hat derjenige zu tragen, der den Prozess in Gang gesetzt hat.^[7]

5. Die Außen-GbR kann unter ihrem Namen verklagt werden (Passivprozess). Ergeht ein Urteil zulasten der Außen-GbR, so kann der Gläubiger hieraus in das Gesellschaftsvermögen vollstrecken.

6. Die einzelnen Mitglieder haften persönlich für die Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen als Gesamtschuldner.^[8] Dies gilt auch dann, wenn die Mitglieder der Außen-GbR durch einen oder mehrere Geschäftsführer vertreten werden. Die Geschäftsführer einer Außen-GbR begründen beim Handeln namens der Gesellschaft nicht nur eine Haftung der Gesamthand (mit dem Gesellschaftsvermögen), sondern daneben grundsätzlich auch eine Haftung der Gesellschafter persönlich (mit dem Privatvermögen).^[9]

   Praxis-Tipp

   Begrenzung der Haftung

   Die Mitglieder der Außen-GbR können ihre Haftung auf das Gesellschaftsvermögen begrenzen, wenn sie im Gesellschaftsvertrag die Vollmacht der vertretungsberechtigten Gesellschafter entsprechend begrenzen.

   Gemäß Urteil des BGH vom 27.9.1999^[10] hat ein einseitiger Hinweis des Geschäftsführers keine Haftungsbeschränkung gegenüber dem Vertragspartner zur Folge. Vielmehr wird eine Haftungsbeschränkung nur dann wirksam, wenn es dem Geschäftsführer gelingt, "die Beschränkung in den individuell ausgehandelten Vertrag aufzunehmen". Deshalb kann der Kläger neben der Gesellschaft auch die Gesellschafter persönlich (oder nur die Gesellschafter) verklagen. Darüber hinaus haften die Gesellschafter für die gesetzlichen Verbindlichkeiten ihrer geschäftsführenden Gesellschafter (z. B. aus...