Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558a Form und Begründung der ... / 3 Vorrangigkeit des qualifizierten Mietspiegels – Abs. 3

Rz. 12

Der qualifizierte Mietspiegel ist mit § 558d in der Mietrechtsreform neu eingeführt worden. Er soll eine gewisse Vorrangigkeit zu den übrigen Begründungsmitteln erreichen und den Vermieter zwingen, unter den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 jedenfalls Zahlen aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen, auch wenn ein anderes Begründungsmittel, z. B. ein Sachverständigengutachten nach Abs. 2 Nr. 3, verwandt wird.

Wird in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen, ist nur die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt (BGH, Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NZM 2008, 164). Der Mieter kann dann ohne weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 316/07, GE 2009, 512).

Hinweis

Spanne im Mietspiegel

Enthält der Mietspiegel eine Spanne, genügt deren Mitteilung (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 22.9.2020, 15 C 158/20, GE 2020, 1566; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 163).

Rz. 13

Im Hinblick auf § 558d Abs. 3, wonach unter bestimmten Voraussetzungen vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wollte der Gesetzgeber einen die Miete erhöhenden Vermieter zwingen, entsprechende Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel, z. B. auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen stützt. Voraussetzung ist jedoch, dass der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die entsprechende Wohnung des Mieters enthält. Dieser Begriff ist insofern missverständlich, als ein Mietspiegel immer nur Vergleichsmieten hergeben kann. Die Vorschrift ist daher so zu verstehen, dass nach dem jeweiligen Aufbau des qualifizierten Mietspiegels die konkrete Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, eingeordnet werden kann und für die Wohnung eine Vergleichsmiete ergibt. Das ist dann unproblematisch möglich, wenn der qualifizierte Mietspiegel für die bestimmte Wohnungskategorie klare Werte ergibt. Ist das entsprechende Feld unbesetzt, entfällt eine Angabe nach § 558a Abs. 3. Es gibt jedoch Felder, die zwar Werte enthalten, bei denen aber vermerkt ist, dass wegen der geringen Zahl erhobener Mietwerte nur eine bedingte Aussagekraft vorhanden ist (im Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke z. B. bei einer Wohnung mit einer Wohnfläche unter 40 Quadratmetern in einfacher Wohnlage mit Baujahr 1973–1983).

Hinweis

Mieterhöhung

Der Gesetzgeber schweigt dazu, ob dennoch diese Werte nach § 558a Abs. 3 mitgeteilt werden müssen.

Da in einem derartigen Fall der Mietspiegel jedoch selbst die Bedenklichkeit der Werte festhält, kann nicht von einem einer Vermutung nach § 558d Abs. 3 rechtfertigenden Datenmaterial ausgegangen werden, so dass auch die Mitteilungspflicht des Vermieters nach § 558a Abs. 3 entfällt.

Rz. 14

Hinweis

Andere Begründungsmittel

Rechtlich ist der Vermieter trotz der obligatorischen Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel nicht gehindert, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen.

Er muss nur eben zwei ortsübliche Vergleichsmieten mitteilen, die eine aus dem qualifizierten Mietspiegel, die andere z. B. aus einem Sachverständigengutachten. Das wird für den Mieter Anlass zur Verwirrung geben. Dieser wird schwerlich die Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel negieren und der vom Vermieter geforderten Miete aufgrund des Sachverständigengutachtens zustimmen. Das ist auch vom Gesetzgeber so gewollt, denn seiner Ansicht nach bietet ein qualifizierter Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Werte. Die Gerichte sind im Klageverfahren ohnehin nicht an die Begründungsmittel des Mieterhöhungsverlangens gebunden, sondern entscheiden in Anwendung des § 286 ZPO nach den Grundsätzen der Zivilprozessordnung.

Rz. 15

Es ist zu bezweifeln, ob die neue Vorschrift des § 558a Abs. 3 im Ergebnis tatsächlich eine wesentliche Benachteiligung der Vermieterseite enthält. Ein Sachverständiger muss sich bei Vorliegen von Daten eines qualifizierten (aber auch eines einfachen) Mietspiegels mit diesen auseinandersetzen. Auch die Gerichte verlangen das im Zustimmungsprozess, so dass eine höhere Miete als durch den Mietspiegel errechenbar ohnehin nur dann in Betracht kommt, wenn es sich um sog. Ausreißerwohnungen in ganz besonderer Lage mit ganz besonderer Ausstattung handelt, die durch einen Mietspiegel nur unzureichend berücksichtigt werden können.

Fehlen die Angaben nach § 558a Abs. 3 und waren sie nach den Tatbestandsvoraussetzungen notwendig, ist das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam (LG...