BVerwG: Bestimmung des Kaufpreises bei Ausübung des geme ... / 4 Die Entscheidung

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB wird das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt ausgeübt. Dieser Verwaltungsakt ist aber nicht unbeschränkt. Seine Rechtswirkungen richten sich grundsätzlich nach den in § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB genannten zivilrechtlichen Vorschriften. Der Kauf zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer kommt unter den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 464 Abs. 2 BauGB; Grundsatz der Vertragsidentität). Die Gemeinde hat daher den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Eine hoheitliche Bestimmung des Kaufpreises durch Verwaltungsakt ist weder erforderlich noch in § 28 Abs. 2 BauGB vorgesehen.

Etwas anderes gilt nur bei den sog. preislimitierenden Vorkaufsrechten nach § 28 Abs. 3 und 4 BauGB, für die das Gesetz der Gemeinde abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 die Befugnis einräumt, den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufes oder dem Entschädigungswert zu bestimmen. In diesen Fällen erstreckt sich die Verwaltungsaktbefugnis der Gemeinde Kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung auch auf die Festsetzung des Preises. Ein preislimitierendes Vorkaufsrecht ist dann möglich, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. In dem vom BVerwG entschiedenen Fall lag diese Konstellation nicht vor, sodass die normale Regel des § 28 Abs. 2 BauGB zu beachten war, die der Gemeinde keine Festsetzung des Kaufpreises durch Verwaltungsakt erlaubt.